Budowa domu - dobry start

Małgorzata Kapelusiak, prawnik

Budowa domu to niełatwe i kosztowne zadanie. Dlatego warto wiedzieć, jak odpowiednio przygotować się do tego przedsięwzięcia, co pozwoli nam bezboleśnie przejść przez ten proces.

Formalna budowa domu czasem wydaje się  trudniejsza od tej, prowadzonej już na placu...
Formalna budowa domu czasem wydaje się trudniejsza od tej, prowadzonej już na placu...
Shutterstock.com

Złota zasada tych przygotowań powinna brzmieć: im więcej czasu poświęcimy na opanowanie zagadnień teoretycznych, tym lepiej. Chodzi tu o dokładne sprawdzenie wszystkich dokumentów i wyjaśnienie wszystkich wątpliwości związanych czy to z kwestiami formalnymi, czy prawnymi dotyczącymi budowy. A że jest to proces wymagający zaangażowania z naszej strony, a przede wszystkim dość kosztowny, to nawet nadmierna ostrożność jest w tym przypadku jak najbardziej uzasadniona. Dzięki temu mamy szansę zbudować dom naszych marzeń bez niepotrzebnych administracyjnych niespodzianek.

W urzędzie

Podstawowe uwarunkowania, ograniczenia czy możliwości dotyczące działki i ewentualnej budowy określa miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy. I to od zapoznania się z założeniami planu rozpoczynamy swoje działania, zmierzające do budowy domu.

1. Analiza planu miejscowego

Dokument ten jest dostępny w najbliższym urzędzie gminy. Określa on, czy na danym terenie w ogóle możemy wybudować dom, a jeśli tak, to jaki (o jakiej powierzchni zabudowy, gabarytach itp.). Z planu dowiemy się też o szczególnych warunkach zabudowy w okolicy, np. o planowanych inwestycjach drogowych w pobliżu naszej działki.

2. Zgłoszenie czy pozwolenie  

Po sprawdzeniu planu pora na spełnienie wymagań określonych przez prawo budowlane.

Zgłoszenie

Obecnie obowiązujące przepisy znacznie ułatwiają proces budowlany, pozwalając budować wolno stojące budynki mieszkalne jednorodzinne, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, bez uzyskania prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę, a jedynie na podstawie zgłoszenia. Jako obszar oddziaływania należy rozumieć teren wokół budowanego domu, wyznaczony na podstawie przepisów odrębnych (warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki, przepisów przeciwpożarowych, przepisów o ochronie środowiska, ochrony zabytków czy prawa wodnego), wprowadzających ograniczenia w zagospodarowaniu tego terenu. W każdym przypadku obszar oddziaływania będzie inny – inna będzie bowiem wielkość działki i parametry budowanego domu. Obowiązek wyznaczenia tego obszaru spoczywa na projektancie domu, informację o obszarze oddziaływania obiektu umieszcza on w projekcie dokumentacji budowlanej.

Zgłoszenia dokonujemy w miejscowym starostwie przed rozpoczęciem robót budowlanych. Jeśli nasze przedsięwzięcie spełnia wszystkie wymagania przewidziane przepisami, będziemy mogli przystąpić do budowy.

Jest to tzw. „milcząca zgoda organu” na rozpoczęcie robót. Warto przy tym pamiętać, że prace należy rozpocząć 3 lata od dnia zgłoszenia budowy. Jeśli tego nie zrobimy, wówczas „milcząca zgoda” traci moc i w takim przypadku musimy zgłosić zamiar rozpoczęcia budowy ponownie. Wszelkie prace budowlane bez dokonania ponownego zgłoszenia będą traktowane jak samowola budowlana.

Pozwolenie

Jeśli obszar oddziaływania domu wykracza poza działkę lub działki, na których dom został zaprojektowany albo konieczne będzie przeprowadzenie tzw. postępowania środowiskowego, bo działka znajduje się na terenie objętym ochroną przyrody, zgłoszenie nie wystarczy. Wówczas trzeba wystąpić o pozwolenie na budowę.

Właściwym do wydania pozwolenia będzie również miejscowy starosta. Do wniosku o wydanie pozwolenia należy dołączyć takie same dokumenty, jak w przypadku zgłoszenia budowy. Jeśli dokumentacja będzie kompletna, organ administracji powinien wydać  nam pozytywną decyzję w ciągu 65 dni od dnia złożenia wniosku w tej sprawie.

Decyzja o pozwoleniu na budowę jest ważna 3 lata i nierozpoczęcie budowy przed upływem tego terminu skutkuje jej wygaśnięciem, a co za tym idzie, aby budować legalnie, należy postarać się o wydanie nowej decyzji.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest aktem prawa miejscowego i wszelkie działania budowlane niezgodne z jego zapisami traktowane są jako samowola budowlana
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest aktem prawa miejscowego i wszelkie działania budowlane niezgodne z jego zapisami traktowane są jako samowola budowlana
Shutterstock.com

A jeśli nie ma planu zagospodarowania? 

Jeśli okaże się, że dla danego terenu planu nie ma, wówczas trzeba postarać się o warunki zabudowy i zagospodarowania terenu, zwane potocznie wuzetką. Do wniosku o ich wydanie trzeba dołączyć:

  • kopię mapy zasadniczej lub katastralnej w skali 1:500 bądź 1:1000; zamawiamy ją w powiatowym/miejskim ośrodku dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej albo wydziale geodezji starostwa powiatowego/urzędu miasta (koszt to kilkadziesiąt złotych);
  • oświadczenia przedsiębiorstw sieciowych działających na danym terenie o możliwości przyłączenia do istniejącej bądź planowanej sieci uzbrojenia;
  • pełnomocnictwo wraz z potwierdzeniem uregulowania opłaty skarbowej za jego udzielenie (17 zł) – gdy w sprawach związanych z inwestycją będzie nas reprezentował pełnomocnik, na przykład projektant.

Jeśli wniosek jest kompletny i nie zawiera braków formalno-prawnych, mamy szansę na to, iż decyzja o warunkach zabudowy będzie pozytywna.

Jeśli wniosek dotyczy domu o funkcji wyłącznie mieszkalnej, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest bezpłatne.

Zakład energetyczny i gazownia

W tych miejscach nasza wizyta jest konieczna – tu rozpoczynamy (długotrwałą) procedurę przyłączenia domu do sieci elektroenergetycznej oraz  gazowej (oczywiście jeśli ta ostatnia przebiega w pobliżu naszej działki).

Energetyka

Zaczynamy od złożenia wniosku o wydanie warunków technicznych budowy przyłącza energetycznego (najczęściej najpierw potrzebne jest przyłącze tymczasowe na czas budowy, a potem stałe, choć najrozsądniejszym rozwiązaniem jest wykonanie od razu docelowego podłączenia do sieci). Wniosek składamy do dystrybutora energii, który przypisany jest do obszaru naszej nieruchomości. Wraz z otrzymanymi warunkami dostajemy projekt umowy przyłączeniowej, w którym określone są parametry przyłącza, zakres, przebieg i termin jego budowy oraz koszt. Podpisanie umowy stanowi podstawę do realizacji prac projektowych i montażowych przyłącza przez zakład energetyczny, który ma obowiązek doprowadzić je do granic naszej działki (konkretnie do skrzynki, która jest elementem granicznym między inwestorem a dystrybutorem energii). Opłaty za tę usługę są zryczałtowane, ich suma zależy od mocy przyłączeniowej, stawek operatora, a także długości przyłącza. Warto wiedzieć, iż warunki techniczne przyłączenia do sieci są ważne przez 2 lata od dnia ich wydania.

Gdy już mamy prąd w  skrzynce, musimy doprowadzić go do nieruchomości, czyli rozprowadzić tzw. wewnętrzną linię zasilającą (WLZ). Dopiero po wykonaniu wszystkich robót, odbiorach technicznych, podpisujemy umowę ze sprzedawcą prądu.

PGNiG

Proces doprowadzenia instalacji gazowej do domu jest zbliżony do „założenia” prądu. Również składamy wniosek o określenie warunków przyłączenia, który kierujemy do rejonowej gazowni, w którym podajemy m.in. jaki rodzaj gazu będzie przesyłany, moc poboru oraz preferowany moment zawarcia (ostatecznej) umowy o przyłączenie do sieci. Po otrzymaniu pozytywnej decyzji podpisujemy umowę przyłączeniową, która daje nam zielone światło do budowy przyłącza.

Bez zaopatrzenia w podstawowe media nie da się w zasadzie zamieszkać i użytkować własnego domu
Bez zaopatrzenia w podstawowe media nie da się w zasadzie zamieszkać i użytkować własnego domu
Shutterstock.com
Kompletna dokumentacja to dla inwestora pewność, że urząd nie wniesie sprzeciwu co do planowanej inwestycji
Kompletna dokumentacja to dla inwestora pewność, że urząd nie wniesie sprzeciwu co do planowanej inwestycji
Shutterstock.com

Zakład wodociągów i kanalizacji

Podłączenie nieruchomości do sieci kanalizacyjnej reguluje ustawa o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzeniu ścieków. W tym przypadku także składamy wniosek o warunki techniczne przyłącza na odprowadzenie ścieków bytowych i zaopatrzenie w wodę. Tu całość prac (przygotowanie dokumentacji, wykonanie map, projektu przyłącza i jego budowę) najlepiej zlecić bezpośrednio przedsiębiorstwu wodociągowemu. Jeśli zadeklarujemy taką potrzebę, pracownik wodociągów przygotowuje wstępną kalkulację i po jej akceptacji firma przystępuje do realizacji zlecenia. Kolejny kontakt z przedstawicielem firmy następuje w momencie podpisania umowy na odbiór ścieków. 

 

Co warto sprawdzić, jeśli dopiero planujemy kupić działkę?

Jednym z warunków spokojnej budowy jest zakup odpowiedniej działki. Informacja o jej cenie to nie wszystko. Należy ją też sprawdzić pod względem prawnym.

Lektura księgi wieczystej

Jest to specjalny rejestr, prowadzony dla danej nieruchomości przez sąd właściwy dla miejsca jej położenia. Celem istnienia i prowadzenia ksiąg wieczystych jest zapewnienie bezpieczeństwa i prawidłowości obrotu nieruchomościami, dlatego też  księgi wieczyste są jawne i nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w nich dokonanych – jeśli zatem w KW widnieje wpis, iż nieruchomość obciążona jest hipoteką, to jej nabywca nie może się tłumaczyć, iż zatajono przed nim ten fakt. Obecnie księgi można przeglądać poprzez internetową przeglądarkę, Ministerstwa Sprawiedliwości – ekw.ms.gov.pl

Księga wieczysta nieruchomości zawiera cztery działy:

  • z pierwszego dowiemy się, czy nieruchomość jest zabudowana, czy nie, poznamy jej położenie, numer ewidencyjny działki oraz wpisy praw związanych z jej własnością (np. możliwość przejazdu przez inną nieruchomość na swoją działkę),
  • dział drugi – to wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego (będą tu ujawnione dane właściciela lub też współwłaścicieli (albo użytkowników wieczystych i wysokość ich udziałów w gruncie, np. Jan Kowalski i Adam Nowak mają po ½ części. Poza danymi właścicieli, znajdziemy też podstawę prawną wpisania danej osoby jako właściciela, będzie nią np. akt notarialny kupna-sprzedaży nieruchomości,
  • dział trzeci to wpisy ograniczonych praw rzeczowych z wyjątkiem hipotek (a więc praw, które w jakiś sposób ograniczają korzystanie z nieruchomości), np. służebności gruntowe lub osobiste, prawo dożywocia, prawo najmu,
  • dział czwarty przeznaczony jest na wpisy dotyczące hipotek (sąd wpisuje tu kwotę hipoteki, rodzaj waluty, wysokość odsetek i termin zapłaty wierzytelności).

Aby zapoznać się z treścią KW nie trzeba wykazywać interesu prawnego – trzeba natomiast znać numer księgi wieczystej – czyli być bezpośrednim kontakcie z właścicielem.

 

Kiedy można mówić o starcie budowy?

Rozpoczęcie budowy następuje w momencie podjęcia prac przygotowawczych na terenie budowy. Pracami takimi są wytyczenie geodezyjne obiektów w terenie, wykonanie niwelacji terenu, zagospodarowanie terenu budowy wraz z budową obiektów tymczasowych, wykonanie przyłączy do sieci infrastruktury technicznej na potrzeby budowy. O terminie rozpoczęcia robót budowlanych inwestor musi powiadomić właściwy organ – powiatowy urząd nadzoru budowlanego. Przed rozpoczęciem prac musimy też umieścić tablicę informacyjną zawierającą wszystkie informację o prowadzonej budowie. Po dopełnieniu wszystkich wskazanych wymogów nie pozostaje nic innego, jak budować wymarzony dom.

Projekt indywidualny czy gotowy?

Jeśli kwestie formalne mamy w miarę opanowane,  możemy zastanowić się nad projektem domu. Może to być projekt indywidualny, wykonany dla nas przez uprawnionego architekta. Jednak decydując się na to rozwiązanie, musimy liczyć się z tym, iż oznacza to dość wysokie koszty. Drugim, znacznie tańszym sposobem jest wybór projektu katalogowego. Ale wybierając gotowy projekt, trzeba pamiętać, aby dokonać jego adaptacji do naszej działki. Jest to sporządzenie na aktualnej mapie projektu zagospodarowania działki, obejmującego określenie granic terenu, usytuowanie, obrys i układy istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, sieci uzbrojenia terenu, sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków, układ komunikacyjny i układ zieleni, ze wskazaniem charakterystycznych elementów, wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich. W projekcie budowlanym musi się również znaleźć informacja o obszarze oddziaływania danego obiektu na inne nieruchomości.

Pamiętajmy, aby osoba sporządzająca projekt indywidualny czy też dokonująca wspomnianej adaptacji projektu miała odpowiednie uprawnienia budowlane i była wpisana na listę członków właściwego samorządu.

Podstawa prawna:

Ustawa z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane (Dz. U. z 2019 r. poz. 1186 ze zmianami).

Ustawa z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. nr 124 poz. 1361 z 2001 roku ze zmianami).

Ustawa z dnia 27 marca 1997 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2018 r . poz. 1945).

Skomentuj:

Budowa domu - dobry start