Kupno mieszkania w prywatnej kamienicy

Jeśli nasi czytelnicy zdecydują się na kupno mieszkań, to przez zawarcie umowy sprzedaży, nastąpi przejście na rzecz przyszłych właścicieli odrębnej własności lokali. Będą tu zatem miały zastosowanie przepisy o własności lokali.

Nieruchomość wspólna

Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej, odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu - wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych - do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali, wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w wysokości proporcjonalnej do wysokości swoich udziałów w nieruchomości wspólnej.

Ponadto, każdy właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać go w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

Na żądanie zarządu właściciel lokalu ma obowiązek zezwolić na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje. Brak zgody będzie skutkował wystąpieniem wspólnoty na drogę sądową, w celu uzyskania sądowego nakazu wejścia do budynku.

Zarząd

Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się:

- wydatki na remonty i bieżącą konserwację;

- opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę;

- ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali;

- wydatki na utrzymanie porządku i czystości;

- wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca. W razie braku wpłat na rachunek wspólnoty, należności te mogą być egzekwowane w sądowym postępowaniu upominawczym.

Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu, albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.

Właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.

Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej (na przykład zaciągnięte na remont kredyty) odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu - w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości.

Właściciel domu posiada najprawdopodobniej większą część udziałów w nieruchomości wspólnej - jego własnością pozostają niesprzedane mieszkanie, które wynajmuje. Uiszcza on zatem proporcjonalnie większe opłaty, ale ma również większy wpływ na zarząd nieruchomością wspólną.

Jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Kieruje on sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.

Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.

Właściciel lokalu nie musi jednak biernie przyglądać się ustalaniu zasad, które są sprzeczne z prawem. Może bowiem zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali, albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo to może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w ciągu 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Podstawa prawna: Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. nr 80 poz. 903 z 2000 r. ze zmianami).

Zapisz się na NEWSLETTER. Co tydzień najnowsze wiadomości o budowie, remoncie i wykańczaniu wnętrz w Twojej poczcie e-mail: Zobacz przykład

>