Sąsiad wstrzymuje nam budowę domu

Dwa lata temu wzięliśmy kredyt i kupiliśmy działkę, ale nie możemy zacząć się budować. Sąsiad ma dom wybudowany w odległości 2 m od naszej granicy, a w ścianie "granicznej" - 10 okien. Z tego powodu - pomimo iż odsuwam się od granicy o 4 m - on protestuje, że zaciemnię mu pokoje. Przesunęłam w projekcie dom dalej, w głąb działki, na ile mogłam - znowu protest, że dzieci będą hałasować na podwórku pod jego oknami. I tak ciągle walczy z nami. Mój projektant twierdzi, iż sąsiad, który pozwolenie na budowę dostał w 1992 roku, a w 2003 zgłosił dom do użytkowania, popełnił samowolę budowlaną. Zgłosiłam się do starostwa o udostępnienie mi dokumentów dotyczących budowy sąsiada, ale mi odmówiono. Dopiero po interwencji u wojewody wydano mi te dokumenty. I okazuje się, iż na mapie z tej dokumentacji widnieje narysowany dom na mojej działce (nigdy tam nie było żadnego domu!), a projektant wpisał "odległość 8 m". Na mojej, aktualnej mapie nie widnieje szkic żadnego domu. Są więc dwie różne mapy. Po złożeniu dokumentów uzyskałam decyzję o pozwoleniu na budowę domu. Sąsiad wniósł odwołanie od niej najpierw do samorządowego kolegium odwoławczego (które utrzymało decyzję w mocy), a później - do wojewody i jednocześnie ponaglenie na wcześniej złożony przez siebie wniosek do SKO, o skierowanie sprawy do wojewódzkiego sądu administracyjnego. Po prawie 7 miesiącach SKO wniosło sprawę do WSA. Odbyła się ona pod koniec 2012 roku i tu przegrałam (w mojej ocenie sąd był stronniczy i nie miałam żadnych szans). Na podstawie wydanego wyroku wojewoda uchylił moje pozwolenie na budowę! Napisałam skargę do sądu i otrzymałam odpowiedź, że "sąd jest niezawisły". Poniosłam tyle kosztów i nic. Co mam dalej robić? Czy sąsiad popełnił samowolę budowlaną? Imię, nazwisko i adres znane redakcji.

Sąsiad skutecznie zablokował naszej czytelniczce możliwość budowy domu na jej działce. Istnieje kilka możliwości zmiany tej sytuacji, choć na pewno sprawa jest trudna.

Lokalizacja zgodna z prawem

Budynek na działce należy sytuować w odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną nie mniejszej niż:

- 4 m - jeśli budynek zwrócony jest ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy;

- 3 m - jeśli ściana ta nie ma otworów.

W zabudowie jednorodzinnej dopuszcza się również:

- sytuowanie budynku ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną lub w odległości mniejszej niż 3 m, lecz nie mniejszej niż 1,5 m, na działce o szerokości mniejszej niż 16 m,

- sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną, jeżeli będzie on przylegał całą powierzchnią swojej ściany do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce lub do ściany budynku projektowanego, dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę; jest to możliwe jednak tylko pod warunkiem, że jego część leżąca w pasie o szerokości 3 m wzdłuż granicy działki będzie miała długość i wysokość nie większe niż ma budynek istniejący lub projektowany na sąsiedniej działce budowlanej.

Kontrola realizacji niezgodnej z prawem

W przedstawionej sprawie sąsiad miał pozwolenie i po zakończeniu budowy zgłosił dom do użytkowania. Należy domniemywać, że organ nadzoru nie zgłosił w tej sprawie zastrzeżeń. Niezrozumiałym jest zatem niezachowanie wymaganych prawem odległości.

Jeśli Czytelniczka jest przekonana o trafności swoich spostrzeżeń, to organem właściwym w sprawach nadzoru budowlanego jest miejscowy powiatowy inspektor nadzoru budowlanego. Do tego organu należy zwrócić się o przeprowadzenie kontroli i wyjaśnienie spornej odległości.

Wznowienie postępowania

Druga możliwość to zwrócenie się do miejscowego starosty z wnioskiem o wznowienie postępowania administracyjnego, dotyczącego pozwolenia na budowę sąsiedniej nieruchomości, o ile wystąpiła jedna z przyczyn wznowienia wskazana poniżej.

Wznowienie postępowania administracyjnego pozwala na uchylenie wydanej decyzji administracyjnej, która jest ostateczna, i wydanie - po przeprowadzeniu nowego postępowania - nowej decyzji administracyjnej.

Jeżeli postępowanie administracyjne ma być wznowione na wniosek, to pierwszą kwestią podlegającą ocenie przez organ administracji będzie to, czy wniosek pochodzi od osoby uprawnionej. W sprawie o pozwolenie na budowę osobą uprawnioną do zgłoszenia wniosku o wznowienie postępowania będzie właściciel, użytkownik wieczysty lub zarządca nieruchomości pozostającej w obszarze oddziaływania obiektu budowlanego objętego decyzją o pozwoleniu na budowę (nieruchomość naszej Czytelniczki leży w obszarze oddziaływania sąsiada).

Ponieważ wznowienie postępowania jest nadzwyczajnym środkiem, dzięki któremu można uzyskać uchylenie i zmianę decyzji ostatecznej, może ono być wszczęte tylko w ściśle określonych sytuacjach. Podstawą wznowienia postępowania są okoliczności określone w Kodeksie postępowania administracyjnego. Postępowanie wznawia się, jeżeli:

- dowody, na których podstawie ustalono istotne dla sprawy okoliczności faktyczne, okazały się fałszywe (fałszerstwo powinno być stwierdzone przez sąd);

- decyzja wydana została w wyniku przestępstwa (na przykład korupcji), które powinno być również potwierdzone wyrokiem karnym;

- decyzja wydana została przez pracownika lub organ administracyjny, który podlega wyłączeniu (na przykład przez osobę spokrewnioną ze stroną);

- wyjdą na jaw istotne dla sprawy nowe okoliczności faktyczne lub nowe dowody istniejące w dniu wydania decyzji, nieznane organowi, który wydał decyzję;

- strona bez własnej winy nie brała udziału w postępowaniu (nie została o nim prawidłowo zawiadomiona);

- decyzja wydana została bez uzyskania wymaganego prawem stanowiska innego organu;

- problem wstępnie został rozstrzygnięty przez właściwy organ lub sąd, odmiennie od oceny przyjętej przy wydaniu decyzji;

- decyzja wydana została w oparciu o inną decyzję lub orzeczenie, które następnie zostało uchylone lub zmienione.

Wniosek o wznowienie postępowania administracyjnego należy wnieść do organu administracji publicznej, który wydał w sprawie decyzję w pierwszej instancji. Musi być on wniesiony w terminie miesiąca od dnia, w którym strona dowiedziała się o okoliczności stanowiącej podstawę żądania wznowienia postępowania.

Wznowienie postępowania następuje poprzez wydanie postanowienia. Odmowa wznowienia postępowania następuje w drodze decyzji, od której przysługuje niezadowolonej stronie odwołanie.

Jeśli postępowanie zostanie ponownie wznowione, to organ je przeprowadzający wydaje decyzję, w której:

- odmawia uchylenia decyzji dotychczasowej, gdy stwierdzi brak podstaw do jej uchylenia;

- uchyla decyzje dotychczasową gdy stwierdzi istnienie podstaw do jej uchylenia i wydaje nową decyzję rozstrzygającą o istocie sprawy.

Istnieją jednak takie sytuacje, które uniemożliwiają skuteczne wznowienie postępowania. Jeżeli podstawą wznowienia postępowania była na przykład fałszywość dowodów, na podstawie których ustalono dla sprawy okoliczności faktyczne, to w toku wznowionego postępowania nie może być uchylona decyzja, jeżeli od dnia jej doręczenia lub ogłoszenia minęło 10 lat.

Nie zostanie też w wyniku wznowienia postępowania uchylona decyzja, jeżeli w jego toku mogłaby zapaść wyłącznie decyzja odpowiadająca w swej istocie decyzji dotychczasowej.

Skarga kasacyjna

Nasza Czytelniczka ma również możliwość wniesienia do Naczelnego Sądu Administracyjnego skargi kasacyjnej od wydanego przez WSA wyroku. Aby złożyć taką skargę, należy oprzeć ją na podstawie podejrzenia o naruszeniu prawa materialnego przez błędną jego wykładnię lub niewłaściwe jego zastosowanie oraz na naruszeniu przepisów postępowania, jeżeli uchybienie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Skarga do NSA może zostać złożona dopiero po doręczeniu stronie lub wskazanym organom odpisu wyroku wraz z uzasadnieniem (ale w terminie nie późniejszym niż 30 dni). Po zapoznaniu się z uzasadnieniem należy stwierdzić, czy rzeczywiście ma miejsce naruszenie przynajmniej jednej ze wskazanych wcześniej podstaw. Przedmiotem skargi kasacyjnej nie może być bowiem samo uzasadnienie orzeczenia.

Skarga ta nie może jednak zostać sporządzona samodzielnie przez stronę. Przy tej skardze istnieje bowiem przymus radcowsko-adwokacki. W ograniczeniu tym chodzi przede wszystkim o umiejętność oceny, czy w sprawie występuje naruszenie prawa proceduralnego lub materialnego.

Skarga jest wnoszona do sądu wojewódzkiego, który wydał zaskarżane przez nas orzeczenie. Termin na wniesienie skargi to 30 dni od dnia doręczenia wyroku.

Podstawa prawna:

Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. nr 98 poz. 1071 z 2000 r. ze zmianami).

Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. nr 75 poz. 690 z 2002 r. ze zmianami).

Zapisz się na NEWSLETTER. Co tydzień najnowsze wiadomości o budowie, remoncie i wykańczaniu wnętrz w Twojej poczcie e-mail: Zobacz przykład

>