Droga dojazdowa przez działkę sąsiada: kto ma zadbać o drogę?
Gdy nieruchomość pozbawiona jest dostępu do drogi publicznej, można żądać ustanowienia drogi koniecznej, przebiegającej przez sąsiednie działki. Odpowiadamy na pytanie, kto ponosi koszty budowy i utrzymania takiej drogi?
Na mojej działce została sądownie ustanowiona służebność drogi koniecznej. W związku z tym mam pytanie - czy to do mnie należy obowiązek utrzymywania w należytym stanie tego odcinka drogi (głównie odśnieżania), czy do osoby, która go użytkuje? I jeszcze jedna sprawa - czy na tym fragmencie drogi osoba ta ma tylko prawo przechodu i przejazdu, czy może też parkować pojazdy? A.SZ., Józefosław
Ogólnie o rodzajach służebności
Służebność to ograniczone prawo rzeczowe na cudzej nieruchomości. Zapewnia ono uprawnionej osobie konkretne korzyści związane z nieruchomością obciążoną tym prawem. Dotyczy to często drogi dojazdowej, poprowadzonej jako droga konieczna przez sąsiadującą nieruchomość.
Służebność drogi koniecznej, o której wspomina nasz Czytelnik, jest rodzajem służebności gruntowej. Oprócz tego kodeks cywilny wyodrębnia dwa inne rodzaje służebności: osobistą i przesyłu, które jednak nie dotyczą opisywanego problemu. Dla porządku przypomnijmy jednak - służebność osobista jest związana z osobą, na rzecz której została ustanowiona; ma na celu zaspokojenie osobistych potrzeb uprawnionego, na przykład prawa do zajmowania mieszkania lub części domu. Z kolei służebność przesyłu określa zakres, w jakim np. zakład energetyczny może korzystać z cudzej nieruchomości, na której znajdują się należące do niego urządzenia i linie przesyłowe
(słupy energetyczne).
Jeśli chodzi o służebność gruntową, to określa ją art. 145 kodeksu cywilnego mówiący, że jeżeli nieruchomość nie ma dostępu do drogi publicznej, to jej właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności - drogi koniecznej. Inaczej mówiąc, służebność gruntowa obciąża nieruchomość jednego właściciela (nieruchomość służebna) na rzecz każdoczesnego właściciela innej nieruchomości (nieruchomość władnąca).
Szczegółowo o drodze koniecznej
Odpowiedni dostęp do drogi publicznej to dostęp stały i prawnie uregulowany - nie spełnia tego warunku zwykła uprzejmość sąsiada, który zapewnia, że zawsze będzie można przejechać przez jego działkę. Droga konieczna powinna być wytyczona z jak najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które przechodzi - przy unikaniu zbędnych kosztów i utrudnień dla właścicieli sąsiednich działek. Ustanowienie służebności drogi koniecznej może nastąpić:
- dobrowolnie i zgodnie pomiędzy sąsiadami, na podstawie umowy zawartej przed notariuszem, która to umowa, przekazana przez notariusza, będzie podstawą do dokonania wpisów w księgach wieczystych obydwu nieruchomości; w umowie takiej strony określają przebieg drogi koniecznej i wysokość wynagrodzenia płatną jednorazową lub okresowo;
- na drodze postępowania sądowego - w sytuacji, gdy nie ma zgody pomiędzy sąsiadami, właściciel działki bez dostępu do drogi składa wniosek o ustanowienie drogi koniecznej. Właściwym do rozpoznania takiego wniosku jest sąd rejonowy (wydział cywilny), w którego okręgu położona jest nieruchomość pozbawiona dostępu do drogi. We wniosku tym należy podać dane osobowe wraz z adresem zamieszkania oraz wskazać właścicieli (dane osobowe i adresy) wszystkich nieruchomości, przez które mogłaby przechodzić droga konieczna. Z reguły przed wydaniem postanowienia o ustanowieniu służebności sąd przeprowadza na miejscu dowód z oględzin nieruchomości. Ponadto orzeka o wynagrodzeniu dla tych właścicieli, przez których działki będzie przebiegać droga.
Wynagrodzenie za udostępnienie drogi dojazdowej i inne koszty
Wynagrodzenie dla właścicieli działki, przez która będzie przebiegać droga konieczna, może być jednorazowe lub okresowe. Wydając postanowienie o ustanowieniu drogi koniecznej, sąd określa szlak tej drogi z powołaniem się na mapę, którą dla celów postępowania sporządza biegły sądowy. Mapa ta stanowi integralną część orzeczenia sądowego. Warto pamiętać, że jeżeli orzeczenie sądu jest naszym zdaniem nieprawidłowe, to od postanowienia sądu wydanego w sprawie o ustanowienie drogi koniecznej przysługuje apelacja do sądu drugiej instancji, czyli właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości sądu okręgowego.
Koszt wykonania drogi, jej wytyczenia i utwardzenia ponoszą strony wspólnie lub ten właściciel, na rzecz którego droga została ustanowiona. Każdorazowo rozstrzyga o tym umowa stron lub orzeczenie sądowe o ustanowieniu drogi koniecznej.
Jeśli strony nie określiły tego inaczej w umowie, to obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowej (czyli przeprowadzenia koniecznych remontów, porządkowania i odśnieżania w przypadku służebności drogi koniecznej) obciąża właściciela nieruchomości władnącej. Jeżeli obowiązek utrzymania takich urządzeń strony w umowie przeniosły na właściciela nieruchomości obciążonej (sam właściciel tej nieruchomości wyraził na to zgodę), to odpowiedzialny jest on także osobiście za wykonanie tego obowiązku. Odpowiedzialność właściciela nieruchomości obciążonej nie ogranicza się tylko do odpowiedzialności rzeczowej, ale obejmuje także odpowiedzialność osobistą całym jego majątkiem.
Nadmienić przy tym należy, iż obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowej dotyczy tylko tych urządzeń, które istniały już w czasie ustanowienia służebności - czyli na przykład już wykonanych i istniejących lamp oświetlających przejazd.
Czy na drodze koniecznej można parkować?
Odnosząc się do kwestii parkowania, to jest ono dozwolone na drodze objętej służebnością przez osoby korzystające z drogi, o ile nie utrudnia to poruszania się innych pojazdów i osób pieszych. Trudno bowiem wymagać od właściciela nieruchomości władnącej, który ponosi koszty tej służebności, aby parkował trzy ulice dalej. Ponadto, funkcja drogi prowadzącej bezpośrednio do posesji jest nierozerwalnie związana z możliwością parkowania tuż przy własnym domu, o ile - co raz jeszcze należy podkreślić - nie utrudnia to w żaden sposób przejazdu i przechodu.
Na koniec warto wskazać, iż raz ustanowiona droga konieczna nie musi w nieskończoność obciążać nieruchomości - nie jest służebnością wieczystą - może ulec zmianie, wygaśnięciu lub zniesieniu.
Podstawa prawna: Ustawa z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (DzU nr 80, poz. 717 z 2003 r. ze zmianami). Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (DzU nr 98 poz. 1071 z 2000 r. ze zmianami).
Ogólnie o rodzajach służebności
Służebność to ograniczone prawo rzeczowe na cudzej nieruchomości. Zapewnia ono uprawnionej osobie konkretne korzyści związane z nieruchomością obciążoną tym prawem. Dotyczy to często drogi dojazdowej, poprowadzonej jako droga konieczna przez sąsiadującą nieruchomość.
Służebność drogi koniecznej, o której wspomina nasz Czytelnik, jest rodzajem służebności gruntowej. Oprócz tego kodeks cywilny wyodrębnia dwa inne rodzaje służebności: osobistą i przesyłu, które jednak nie dotyczą opisywanego problemu. Dla porządku przypomnijmy jednak - służebność osobista jest związana z osobą, na rzecz której została ustanowiona; ma na celu zaspokojenie osobistych potrzeb uprawnionego, na przykład prawa do zajmowania mieszkania lub części domu. Z kolei służebność przesyłu określa zakres, w jakim np. zakład energetyczny może korzystać z cudzej nieruchomości, na której znajdują się należące do niego urządzenia i linie przesyłowe
(słupy energetyczne).
Jeśli chodzi o służebność gruntową, to określa ją art. 145 kodeksu cywilnego mówiący, że jeżeli nieruchomość nie ma dostępu do drogi publicznej, to jej właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności - drogi koniecznej. Inaczej mówiąc, służebność gruntowa obciąża nieruchomość jednego właściciela (nieruchomość służebna) na rzecz każdoczesnego właściciela innej nieruchomości (nieruchomość władnąca).
Szczegółowo o drodze koniecznej
Odpowiedni dostęp do drogi publicznej to dostęp stały i prawnie uregulowany - nie spełnia tego warunku zwykła uprzejmość sąsiada, który zapewnia, że zawsze będzie można przejechać przez jego działkę. Droga konieczna powinna być wytyczona z jak najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które przechodzi - przy unikaniu zbędnych kosztów i utrudnień dla właścicieli sąsiednich działek. Ustanowienie służebności drogi koniecznej może nastąpić:
- dobrowolnie i zgodnie pomiędzy sąsiadami, na podstawie umowy zawartej przed notariuszem, która to umowa, przekazana przez notariusza, będzie podstawą do dokonania wpisów w księgach wieczystych obydwu nieruchomości; w umowie takiej strony określają przebieg drogi koniecznej i wysokość wynagrodzenia płatną jednorazową lub okresowo;
- na drodze postępowania sądowego - w sytuacji, gdy nie ma zgody pomiędzy sąsiadami, właściciel działki bez dostępu do drogi składa wniosek o ustanowienie drogi koniecznej. Właściwym do rozpoznania takiego wniosku jest sąd rejonowy (wydział cywilny), w którego okręgu położona jest nieruchomość pozbawiona dostępu do drogi. We wniosku tym należy podać dane osobowe wraz z adresem zamieszkania oraz wskazać właścicieli (dane osobowe i adresy) wszystkich nieruchomości, przez które mogłaby przechodzić droga konieczna. Z reguły przed wydaniem postanowienia o ustanowieniu służebności sąd przeprowadza na miejscu dowód z oględzin nieruchomości. Ponadto orzeka o wynagrodzeniu dla tych właścicieli, przez których działki będzie przebiegać droga.
Wynagrodzenie za udostępnienie drogi dojazdowej i inne koszty
Wynagrodzenie dla właścicieli działki, przez która będzie przebiegać droga konieczna, może być jednorazowe lub okresowe. Wydając postanowienie o ustanowieniu drogi koniecznej, sąd określa szlak tej drogi z powołaniem się na mapę, którą dla celów postępowania sporządza biegły sądowy. Mapa ta stanowi integralną część orzeczenia sądowego. Warto pamiętać, że jeżeli orzeczenie sądu jest naszym zdaniem nieprawidłowe, to od postanowienia sądu wydanego w sprawie o ustanowienie drogi koniecznej przysługuje apelacja do sądu drugiej instancji, czyli właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości sądu okręgowego.
Koszt wykonania drogi, jej wytyczenia i utwardzenia ponoszą strony wspólnie lub ten właściciel, na rzecz którego droga została ustanowiona. Każdorazowo rozstrzyga o tym umowa stron lub orzeczenie sądowe o ustanowieniu drogi koniecznej.
Jeśli strony nie określiły tego inaczej w umowie, to obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowej (czyli przeprowadzenia koniecznych remontów, porządkowania i odśnieżania w przypadku służebności drogi koniecznej) obciąża właściciela nieruchomości władnącej. Jeżeli obowiązek utrzymania takich urządzeń strony w umowie przeniosły na właściciela nieruchomości obciążonej (sam właściciel tej nieruchomości wyraził na to zgodę), to odpowiedzialny jest on także osobiście za wykonanie tego obowiązku. Odpowiedzialność właściciela nieruchomości obciążonej nie ogranicza się tylko do odpowiedzialności rzeczowej, ale obejmuje także odpowiedzialność osobistą całym jego majątkiem.
Nadmienić przy tym należy, iż obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowej dotyczy tylko tych urządzeń, które istniały już w czasie ustanowienia służebności - czyli na przykład już wykonanych i istniejących lamp oświetlających przejazd.
Czy na drodze koniecznej można parkować?
Odnosząc się do kwestii parkowania, to jest ono dozwolone na drodze objętej służebnością przez osoby korzystające z drogi, o ile nie utrudnia to poruszania się innych pojazdów i osób pieszych. Trudno bowiem wymagać od właściciela nieruchomości władnącej, który ponosi koszty tej służebności, aby parkował trzy ulice dalej. Ponadto, funkcja drogi prowadzącej bezpośrednio do posesji jest nierozerwalnie związana z możliwością parkowania tuż przy własnym domu, o ile - co raz jeszcze należy podkreślić - nie utrudnia to w żaden sposób przejazdu i przechodu.
Na koniec warto wskazać, iż raz ustanowiona droga konieczna nie musi w nieskończoność obciążać nieruchomości - nie jest służebnością wieczystą - może ulec zmianie, wygaśnięciu lub zniesieniu.
Podstawa prawna: Ustawa z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (DzU nr 80, poz. 717 z 2003 r. ze zmianami). Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (DzU nr 98 poz. 1071 z 2000 r. ze zmianami).
Zapisz się na NEWSLETTER. Co tydzień najnowsze wiadomości o budowie, remoncie i wykańczaniu wnętrz w Twojej poczcie e-mail: Zobacz przykład
- Więcej o:
