Za wąska droga dojazdowa do działki
Mam problem z uzyskaniem pozwolenia na budowę; podobno droga do działki jest za wąska.
W 1992 roku podzielono geodezyjnie dużą działkę na mniejsze, pod budowę domów jednorodzinnych, wydzielając wewnętrzną drogę dojazdową do poszczególnych działek o szerokości 3 metrów (droga ta jest współwłasnością właścicieli wydzielonych działek).
Teraz, kiedy chcę budować na jednej z nich, zostałam powiadomiona w Wydziale Architektury w Rzeszowie, że nie dostanę pozwolenia na budowę, ponieważ droga jest za wąska. Niestety, obecnie nie ma możliwości jej poszerzenia. Czy prawo w tym przypadku może działać wstecz? Agata K.
Zbyt wąska droga dojazdowa do działki budowlanej nie przekreśla możliwości wybudowania na niej domu.
Historycznie o drodze dojazdowej
W czasie, kiedy działka była kupowana, obowiązywało prawo budowlane z 1974 roku, zaś kwestię szerokości drogi dojazdowej regulowało Rozporządzenie Ministra Administracji, Gospodarki Terenowej i Ochrony Środowiska z dnia 3 lipca 1980 roku, w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki (Dz. U. z 14 sierpnia 1980 r.). Zgodnie z zapisami § 30 wskazanego rozporządzenia, do budynków mieszkalnych powinny prowadzić drogi, zaprojektowane w sposób umożliwiający awaryjny dojazd pojazdów uprzywilejowanych o ciężarze całkowitym do 2,5 tony. Powinny one mieć utwardzoną powierzchnię o szerokości nie mniejszej niż 3,5 m, czyli nawet w ówczesnych warunkach prawnych droga 3-metrowa byłaby zbyt wąska.
Nie można również twierdzić, iż prawo działa wstecz, gdyż nowe prawo budowlane weszło w życie w styczniu 1995 roku, i tylko osoby, które do tego czasu wystąpiły z wnioskiem o pozwolenie na budowę, mogły korzystać z wcześniejszych uregulowań. Z samego faktu, że kupiło się działkę budowlaną pod literą uregulowań obowiązujących prawie 20 lat temu nie można więc wywodzić dla siebie obecnie korzystniejszych rozwiązań prawnych.
Obowiązujące obecnie warunki techniczne dotyczące dróg dojazdowych zostały określone w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 roku. Zgodnie z nim, do działek budowlanych oraz do budynków i urządzeń z nimi związanych należy zapewnić dojście i dojazd umożliwiający dostęp do drogi publicznej, odpowiednie do przeznaczenia i sposobu ich użytkowania oraz wymagań ochrony przeciwpożarowej, określonych w przepisach odrębnych.
Szerokość jezdni nie może być mniejsza niż 3 m; przy czym wymiar ten dotyczy samego ciągu jezdnego, bez części dla pieszych. Potwierdza to Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 29 października 2008 roku II SA/Kr 646/08, który stanowi, iż użyte w ust. 1 § 14 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, pojęcie "jezdni" odnosi się do pasa, po którym ma odbywać się dojazd.
Dopuszcza się zastosowanie dojścia i dojazdu do działek budowlanych w postaci ciągu pieszo-jezdnego, pod warunkiem że ma on szerokość nie mniejszą niż 5 m, umożliwiającą ruch pieszy oraz ruch i postój pojazdów. Do budynku i urządzeń z nim związanych, wymagających dojazdów, funkcję tę mogą spełniać dojścia, pod warunkiem że ich szerokość nie będzie mniejsza niż 4,5 m.
Powyższa sytuacja nie oznacza jednak, iż na wskazanej działce nie można zbudować domu. Będzie to możliwe poprzez ustanowienie służebności lub kupno przez właściciela dodatkowej, większej części drogi.
Służebność drogi koniecznej
Zgodnie z art. 145 Kodeksu cywilnego, jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, wówczas właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej, zwanej drogą konieczną. Odpowiedni dostęp do drogi publicznej to dostęp stały i prawnie uregulowany - nie spełnia zatem tego warunku uprzejmość sąsiada, który zapewnia, że zawsze będzie można przejechać przez jego działkę.
Ustanowienie drogi koniecznej następuje przez obciążenie gruntów bezpośrednio sąsiadujących, jak i dalszych, jeśli zachodzi taka potrzeba. Droga konieczna powinna być wytyczona z jak najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które przechodzi, przy unikaniu zbędnych utrudnień dla ich właścicieli.
Ustanowienie służebności drogi koniecznej może nastąpić:
- dobrowolnie i zgodnie pomiędzy sąsiadami, na podstawie umowy zawartej przed notariuszem, która będzie podstawą do dokonania wpisów w księgach wieczystych obydwu nieruchomości; w umowie tej strony określają przebieg drogi koniecznej i wysokość wynagrodzenia płatnego jednorazowo lub okresowo;
- na drodze postępowania sądowego - w sytuacji, gdy nie ma zgody pomiędzy sąsiadami, właściciel działki bez dostępu do drogi składa wniosek o ustanowienie drogi koniecznej. Właściwym do rozpoznania takiego wniosku jest sąd rejonowy wydział cywilny, w którego okręgu położona jest nieruchomość pozbawiona dostępu do drogi. We wniosku tym należy podać własne dane osobowe wraz z adresem zamieszkania oraz wskazać właścicieli (dane osobowe i adresy) wszystkich nieruchomości, przez które mogłaby przechodzić droga konieczna.
Z reguły, przed wydaniem postanowienia o ustanowieniu służebności sąd przeprowadza na miejscu dowód z oględzin nieruchomości, ponadto orzeka o wynagrodzeniu dla tych z właścicieli, przez których działki droga będzie przebiegać. Wynagrodzenie to może być jednorazowe lub okresowe (wtedy może być waloryzowane), dla ustalenia jego wysokości decydujące znaczenie mają ceny rynkowe odpowiednie do uszczerbku spowodowanego ustanowieniem służebności.
Wydając postanowienie o ustanowieniu drogi koniecznej, sąd określa szlak tej drogi z powołaniem się na mapę, którą dla celów postępowania sporządza biegły sądowy; stanowi ona integralną część orzeczenia sądowego. Warto pamiętać, że jeśli decyzja sądu jest naszym zdaniem nieprawidłowa, to od jego postanowienia w sprawie o ustanowienie drogi koniecznej przysługuje apelacja do sądu drugiej instancji, czyli właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości sądu okręgowego.
Służebność osobista
Drugim sposobem na legalny dojazd do drogi publicznej jest ustanowienie służebności osobistej. Przysługuje ona konkretnej osobie fizycznej, a nie danej nieruchomości. Przy ustanowieniu służebności osobistej działka może zostać obciążona imiennie na rzecz określonej osoby prawem przejazdu i przechodu.
Teraz, kiedy chcę budować na jednej z nich, zostałam powiadomiona w Wydziale Architektury w Rzeszowie, że nie dostanę pozwolenia na budowę, ponieważ droga jest za wąska. Niestety, obecnie nie ma możliwości jej poszerzenia. Czy prawo w tym przypadku może działać wstecz? Agata K.
Zbyt wąska droga dojazdowa do działki budowlanej nie przekreśla możliwości wybudowania na niej domu.
Historycznie o drodze dojazdowej
W czasie, kiedy działka była kupowana, obowiązywało prawo budowlane z 1974 roku, zaś kwestię szerokości drogi dojazdowej regulowało Rozporządzenie Ministra Administracji, Gospodarki Terenowej i Ochrony Środowiska z dnia 3 lipca 1980 roku, w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki (Dz. U. z 14 sierpnia 1980 r.). Zgodnie z zapisami § 30 wskazanego rozporządzenia, do budynków mieszkalnych powinny prowadzić drogi, zaprojektowane w sposób umożliwiający awaryjny dojazd pojazdów uprzywilejowanych o ciężarze całkowitym do 2,5 tony. Powinny one mieć utwardzoną powierzchnię o szerokości nie mniejszej niż 3,5 m, czyli nawet w ówczesnych warunkach prawnych droga 3-metrowa byłaby zbyt wąska.
Nie można również twierdzić, iż prawo działa wstecz, gdyż nowe prawo budowlane weszło w życie w styczniu 1995 roku, i tylko osoby, które do tego czasu wystąpiły z wnioskiem o pozwolenie na budowę, mogły korzystać z wcześniejszych uregulowań. Z samego faktu, że kupiło się działkę budowlaną pod literą uregulowań obowiązujących prawie 20 lat temu nie można więc wywodzić dla siebie obecnie korzystniejszych rozwiązań prawnych.
Obowiązujące obecnie warunki techniczne dotyczące dróg dojazdowych zostały określone w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 roku. Zgodnie z nim, do działek budowlanych oraz do budynków i urządzeń z nimi związanych należy zapewnić dojście i dojazd umożliwiający dostęp do drogi publicznej, odpowiednie do przeznaczenia i sposobu ich użytkowania oraz wymagań ochrony przeciwpożarowej, określonych w przepisach odrębnych.
Szerokość jezdni nie może być mniejsza niż 3 m; przy czym wymiar ten dotyczy samego ciągu jezdnego, bez części dla pieszych. Potwierdza to Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 29 października 2008 roku II SA/Kr 646/08, który stanowi, iż użyte w ust. 1 § 14 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, pojęcie "jezdni" odnosi się do pasa, po którym ma odbywać się dojazd.
Dopuszcza się zastosowanie dojścia i dojazdu do działek budowlanych w postaci ciągu pieszo-jezdnego, pod warunkiem że ma on szerokość nie mniejszą niż 5 m, umożliwiającą ruch pieszy oraz ruch i postój pojazdów. Do budynku i urządzeń z nim związanych, wymagających dojazdów, funkcję tę mogą spełniać dojścia, pod warunkiem że ich szerokość nie będzie mniejsza niż 4,5 m.
Powyższa sytuacja nie oznacza jednak, iż na wskazanej działce nie można zbudować domu. Będzie to możliwe poprzez ustanowienie służebności lub kupno przez właściciela dodatkowej, większej części drogi.
Służebność drogi koniecznej
Zgodnie z art. 145 Kodeksu cywilnego, jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, wówczas właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej, zwanej drogą konieczną. Odpowiedni dostęp do drogi publicznej to dostęp stały i prawnie uregulowany - nie spełnia zatem tego warunku uprzejmość sąsiada, który zapewnia, że zawsze będzie można przejechać przez jego działkę.
Ustanowienie drogi koniecznej następuje przez obciążenie gruntów bezpośrednio sąsiadujących, jak i dalszych, jeśli zachodzi taka potrzeba. Droga konieczna powinna być wytyczona z jak najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które przechodzi, przy unikaniu zbędnych utrudnień dla ich właścicieli.
Ustanowienie służebności drogi koniecznej może nastąpić:
- dobrowolnie i zgodnie pomiędzy sąsiadami, na podstawie umowy zawartej przed notariuszem, która będzie podstawą do dokonania wpisów w księgach wieczystych obydwu nieruchomości; w umowie tej strony określają przebieg drogi koniecznej i wysokość wynagrodzenia płatnego jednorazowo lub okresowo;
- na drodze postępowania sądowego - w sytuacji, gdy nie ma zgody pomiędzy sąsiadami, właściciel działki bez dostępu do drogi składa wniosek o ustanowienie drogi koniecznej. Właściwym do rozpoznania takiego wniosku jest sąd rejonowy wydział cywilny, w którego okręgu położona jest nieruchomość pozbawiona dostępu do drogi. We wniosku tym należy podać własne dane osobowe wraz z adresem zamieszkania oraz wskazać właścicieli (dane osobowe i adresy) wszystkich nieruchomości, przez które mogłaby przechodzić droga konieczna.
Z reguły, przed wydaniem postanowienia o ustanowieniu służebności sąd przeprowadza na miejscu dowód z oględzin nieruchomości, ponadto orzeka o wynagrodzeniu dla tych z właścicieli, przez których działki droga będzie przebiegać. Wynagrodzenie to może być jednorazowe lub okresowe (wtedy może być waloryzowane), dla ustalenia jego wysokości decydujące znaczenie mają ceny rynkowe odpowiednie do uszczerbku spowodowanego ustanowieniem służebności.
Wydając postanowienie o ustanowieniu drogi koniecznej, sąd określa szlak tej drogi z powołaniem się na mapę, którą dla celów postępowania sporządza biegły sądowy; stanowi ona integralną część orzeczenia sądowego. Warto pamiętać, że jeśli decyzja sądu jest naszym zdaniem nieprawidłowa, to od jego postanowienia w sprawie o ustanowienie drogi koniecznej przysługuje apelacja do sądu drugiej instancji, czyli właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości sądu okręgowego.
Służebność osobista
Drugim sposobem na legalny dojazd do drogi publicznej jest ustanowienie służebności osobistej. Przysługuje ona konkretnej osobie fizycznej, a nie danej nieruchomości. Przy ustanowieniu służebności osobistej działka może zostać obciążona imiennie na rzecz określonej osoby prawem przejazdu i przechodu.
Służebności tej nie można odziedziczyć i wygasa z chwilą śmierci uprawnionego (chyba że jest zastrzeżona po jego śmierci na rzecz dzieci, współmałżonka i rodziców).
Służebność ta może powstać na mocy:
- umowy stron, zwartej w formie pisemnej i określającej na rzecz kogo służebność jest ustanowiona i na czym polega (codzienny przejazd i przechodzenie) oraz jakiej opłacie podlega; umowa powinna być podpisana przez strony wraz ze wskazaniem daty i miejsca sporządzenia;
- testamentu właściciela działki, który obciąży spadkobiercę zapisem dotyczącym ustanowienia służebności osobistej na rzecz sąsiada; jeśli w testamencie brak jest dokładnego określenia zakresu służebności, wówczas ustala się go według osobistych potrzeb uprawnionego, zasad współżycia społecznego i miejscowych zwyczajów. Może się zdarzyć, że spadkobierca nie będzie chciał wykonać woli zmarłego - wówczas umowę między stronami zastąpi orzeczenie sądu, który określi zakres służebności.
Kupno drogi
Ostatnią opcją jest zakup dodatkowej części drogi. To sposób najdroższy z przedstawionych, ale dający pełnię praw właścicielskich. Jeśli jest kilku sąsiadów zainteresowanych taką drogą, to kupują oni działkę z przeznaczeniem na dojazd w częściach ułamkowych, proporcjonalnych do wniesionego wkładu finansowego i części drogi przynależnej do nieruchomości - stają się zatem współwłaścicielami działki.
Status współwłaściciela pozwala samodzielnie decydować o swoim udziale (można go sprzedać, darować bez zgody innych współwłaścicieli), jak również współuczestniczyć w decyzjach dotyczących drogi, które - zależności od rangi - wymagają zgody większości współwłaścicieli (przy czynnościach zwykłego zarządu, np. porządkowania drogi) lub też zgody wszystkich współwłaścicieli (przy czynnościach przekraczających zwykły zarząd, np. dotyczących wymiany nawierzchni drogi). W razie konfliktów między współwłaścicielami zawsze można zwrócić się do wydziału cywilnego sądu rejonowego z wnioskiem o ostateczne rozstrzygnięcie sporu.
Służebność ta może powstać na mocy:
- umowy stron, zwartej w formie pisemnej i określającej na rzecz kogo służebność jest ustanowiona i na czym polega (codzienny przejazd i przechodzenie) oraz jakiej opłacie podlega; umowa powinna być podpisana przez strony wraz ze wskazaniem daty i miejsca sporządzenia;
- testamentu właściciela działki, który obciąży spadkobiercę zapisem dotyczącym ustanowienia służebności osobistej na rzecz sąsiada; jeśli w testamencie brak jest dokładnego określenia zakresu służebności, wówczas ustala się go według osobistych potrzeb uprawnionego, zasad współżycia społecznego i miejscowych zwyczajów. Może się zdarzyć, że spadkobierca nie będzie chciał wykonać woli zmarłego - wówczas umowę między stronami zastąpi orzeczenie sądu, który określi zakres służebności.
Kupno drogi
Ostatnią opcją jest zakup dodatkowej części drogi. To sposób najdroższy z przedstawionych, ale dający pełnię praw właścicielskich. Jeśli jest kilku sąsiadów zainteresowanych taką drogą, to kupują oni działkę z przeznaczeniem na dojazd w częściach ułamkowych, proporcjonalnych do wniesionego wkładu finansowego i części drogi przynależnej do nieruchomości - stają się zatem współwłaścicielami działki.
Status współwłaściciela pozwala samodzielnie decydować o swoim udziale (można go sprzedać, darować bez zgody innych współwłaścicieli), jak również współuczestniczyć w decyzjach dotyczących drogi, które - zależności od rangi - wymagają zgody większości współwłaścicieli (przy czynnościach zwykłego zarządu, np. porządkowania drogi) lub też zgody wszystkich współwłaścicieli (przy czynnościach przekraczających zwykły zarząd, np. dotyczących wymiany nawierzchni drogi). W razie konfliktów między współwłaścicielami zawsze można zwrócić się do wydziału cywilnego sądu rejonowego z wnioskiem o ostateczne rozstrzygnięcie sporu.
Podstawa prawna:
Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. nr 16, poz. 93 ze zmianami).
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. nr 75 poz. 690 z 2002 r. ze zmianami).
Zapisz się na NEWSLETTER. Co tydzień najnowsze wiadomości o budowie, remoncie i wykańczaniu wnętrz w Twojej poczcie e-mail: Zobacz przykład
>- Więcej o:
