Po pierwsze działka

Pierwszym krokiem, jaki należy uczynić po "upatrzeniu" działki, jest złożenie wizyty w urzędzie gminy i dokładne zapoznanie się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (czy też projektem tego planu). Nigdy nie należy przy tym poprzestawać na wyciągu z planu przedstawionym nam przez sprzedającego - może się okazać nieaktualny. Działka wcześniej ujęta jako budowlana mogła już zostać przeznaczona pod budowę autostrady, może się również okazać, iż w najbliższej okolicy przewidziano budowę zakładu przemysłowego czy też dużego centrum handlowego.

Uwaga! Ważność planu zagospodarowania, zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zależy od tego, kiedy został uchwalony:

- plany uchwalone po 1 stycznia 1995 roku nadal zachowują moc (oczywiście, jeżeli gmina nie uchwaliła na przykład w 2002 roku nowego planu);

- plany uchwalone przed 1 stycznia 1995 roku są już nieważne - gmina albo uchwaliła już nowy plan, albo jest w trakcie jego opracowywania. Jeśli więc sprzedający przedstawi nam plan z 1992 roku, nie możemy się na nim opierać.

Proces uchwalenia nowego planu trwa około roku. Jeśli zatem tuż przed zakupem działki pojawimy się w gminie i sprawdzimy plan, możemy być pewni, że nie grozi nam niebezpieczeństwo jego szybkiej zmiany.

Miejscowy plan zagospodarowania

Jest on dostępny dla wszystkich zainteresowanych - wystarczy złożyć w urzędzie gminy wniosek o wydanie wyciągu i części graficznej planu oraz uiścić opłatę (każda gmina sama określa jej wysokość). Miejscowy plan zagospodarowania warto przejrzeć nie tylko po to, by się upewnić, że upatrzona działka jest budowlana. Dobrze jest po prostu zapoznać się za jego pośrednictwem z przyszłym miejsca zamieszkania: rozmieszczeniem terenów rekreacyjnych, ścieżek rowerowych czy infrastruktury technicznej.

Jeśli gmina nie ma planu. Osoby, które planują zakup działki w gminach niemających uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, powinny wystąpić do gminy o decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Tylko w taki sposób można się upewnić, czy na upatrzonej działce będzie można w przyszłości wybudować dom. O wydanie takiej decyzji może wystąpić osoba zainteresowana kupnem działki (w praktyce - każdy). Jeśli wniosek dotyczy budownictwa mieszkaniowego, decyzja zostanie wydana bezpłatnie.

Ewidencja gruntów

Kolejna instytucja, którą trzeba odwiedzić, to wydział geodezji miejscowego starostwa - tam znajduje się ewidencja gruntów i budynków. Znajdziemy tam dane określające:

- dokładne położenie działki i jej granic,

- powierzchnię działki,

- klasy gruntu,

- wskazanie numeru księgi wieczystej założonej dla nieruchomości,

- nazwę właścicieli: imiona, nazwiska (lub nazwy, jeśli grunt jest własnością przedsiębiorstwa, stowarzyszenia czy fundacji), miejsce zamieszkania,

- wartość nieruchomości.

Dane znajdujące się w ewidencji są jawne, udzielane za opłatą. Wysokość tej opłaty jest uzależniona od rodzaju informacji, które chcemy uzyskać, na przykład:

wypis, czyli komputerowy wydruk z ewidencji

- za jedną działkę: 12 zł,

- za każdą następną dodatkowo: 6 zł;

- prawo dzierżawy działki (z tym prawem często związane jest prawo pierwokupu),

- prawo do przejazdu i przechodzenia przez naszą działkę wydzielonym pasem, ustanowione na rzecz sąsiadów, którzy nie mają dostępu do drogi publicznej (służebność drogi koniecznej),

- prawo nieodpłatnego użytkowania działki (np. przez syna właściciela) przez najbliższych 5 lat.

Wszystkie powyższe wpisy ograniczają swobodne korzystanie z zakupionej działki lub też utrudniają bądź przesuwają w czasie jej nabycie. Dla kupującego najlepiej jest więc, jeżeli w dziale trzeciej księgi wieczystej upatrzonej działki nie ma żadnych wpisów.

Dział czwarty przeznaczony jest na wpisanie hipoteki zabezpieczającej dług zaciągnięty przez właściciela nieruchomości. Jeśli w tym dziale jest wpis, oznacza to, iż wierzyciel (najczęściej bank) ma prawo - w razie nieuregulowania długu - żądać sprzedaży nieruchomości i tym sposobem odebrać należne kwoty. Nie ma przy tym znaczenia, że zmienił się właściciel. Hipoteka przypisana jest bowiem działce, a nie kolejnym właścicielom. Są jednak osoby, które świadomie decydują się na zakup działki "z długiem". Cena takiej działki jest niższa i korzystna nawet po spłaceniu kredytu.

Przeglądając księgę wieczystą, warto również sprawdzić (w Wydziale Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego), czy nie wpłynął jakikolwiek nowy wniosek - może to być bowiem wniosek o wpisanie hipoteki. Ponadto w dniu podpisywania umowy kupna-sprzedaży należy potwierdzić, iż notariusz sprawdził stan księgi wieczystej (powinien to zrobić w dniu podpisania umowy).

Podstawa prawna

Ustawa z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (DzU nr 80 poz. 717 z 2003 r.).

Ustawa z 17 maja 1989 r. prawo geodezyjne i kartograficzne (DzU nr 100 poz. 1086 z 2000 r. ze zm.).

Ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (DzU nr 124 poz. 1361 z 2001 r. ze zm.).

Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 19 lutego 2004 roku w sprawie wysokości opłat za czynności geodezyjne i kartograficzne oraz udzielanie informacji, a także za wykonywanie wyrysów i wypisów z operatu ewidencyjnego (DzU nr 37 poz. 333 z 2004 r.).

Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie wymaganego zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (DzU nr 164 poz. 1587 z 2003 r.).

Zobacz projekty domów od 100 do 150 m2