Budowa domu: czy konieczny kierownik budowy?

Obowiązek ten nakłada Prawo budowlane (art. 42 Prawa budowlanego z 7 lipca 1994 r., DzU z 2000 r., nr 106, poz. 1126).

Kierownik na budowie reprezentuje wykonawcę. Czuwa nad tym, aby dom został zbudowany bez żadnych fuszerek. Z kolei kierownika może pilnować wyznaczony przez nas i dbający o nasze interesy inspektor nadzoru. Nie mamy jednak obowiązku go zatrudniać.

Uwaga! Pod żadnym pozorem nie można łączyć funkcji kierownika budowy i inspektora nadzoru inwestycyjnego. Doprowadziłoby to bowiem do "chorej" sytuacji, gdy inspektor pilnowałby samego siebie.

- Aby zostać kierownikiem budowlanym, trzeba legitymować się odpowiednią praktyką - tłumaczy Stefan Świerk, ekspert Polskiego Stowarzyszenia Budowniczych Domów.

Przy wyższym wykształceniu technicznym są to dwa lata na budowie, przy średnim - pięć. Trzeba też zdać trudny egzamin organizowany przez Główny Urząd Nadzoru Budowlanego.

Jak znaleźć dobrego kierownika?

Jeśli budujesz z developerem, masz połowę kłopotu z głowy. Obecność kierownika zwykle gwarantuje umowa kupna domu, którą podpisałeś. Często w tym przypadku potwierdza się reguła: jaki developer, taki kierownik. Dobry kierownik budowy szybko zapewni renomę developerowi.

Duża firma developerska, której zależy na opinii i która dba o klienta, może zawsze przedstawić mu do wyboru dwóch czy trzech kierowników z referencjami.

Jeśli budujesz sam (tzw. systemem gospodarczym), kierownika poleci ci firma wykonawcza, czyli ekipa, którą wynająłeś do prowadzenia prac.

Uwaga! Zawsze możesz zrezygnować z proponowanego kierownika budowy i zatrudnić własnego. Możesz też mieć kilku kierowników - innego do każdego etapu prac: jeden będzie czuwał nad wylaniem fundamentów, a już następny nad wznoszeniem ścian.

- Trzeba bardzo uważnie przestudiować umowę z wykonawcą przed podpisaniem - mówi Stefan Świerk. - Wszystkie obowiązki kierownika muszą być w niej dokładnie określone, od wytyczenia miejsca na działce, gdzie dom ma stanąć, przez obecność przy jego odbiorze, do późniejszej ewentualnej odpowiedzialności za wady obiektu.

Obowiązki te oczywiście bezpośrednio wynikają z prawa budowlanego, jednak są nagminnie nieprzestrzegane. Podpisanie umowy gdzie jest dokładnie wyliczone co kierownik budowy musi zrobić daje nam dodatkową gwarancję.

Dobrze jest zagwarantować sobie w umowie możliwość zmiany kierownika w trakcie realizacji.

Gdzie szukać kierownika? Najlepiej zapytać znajomych, którzy sami budowali dom, czy nie mogą kogoś polecić. Jeśli nie, to zostają ogłoszenia w prasie i Internecie.

Na co zwracać uwagę, zatrudniając kierownika? Po pierwsze, na jego doświadczenie zawodowe - zapytaj, co do tej pory budował.

Sprawdź referencje - porozmawiaj z jego byłymi pracodawcami (czyli inwestorami tak jak ty), czy są z jego pracy zadowoleni i jak im się mieszka. Ważne jest, jak często był na budowie oraz kiedy robił wpisy do dziennika: w trakcie robót (dobrze) czy po całkowitym zakończeniu budowy (źle).

Pamiętaj! Jeśli budujesz w mniej znanej technologii, np. RBS, koniecznie dowiedz się, czy twój kierownik robił już coś podobnego. Twój przyszły dom nie jest miejscem, na którym można eksperymentować!

- Kiedy inwestor ma wątpliwości, czy wszystko na jego budowie jest w porządku, zawsze może powołać rzeczoznawcę-eksperta (np. z Polskiego Związku Inżynierów i Techników Budownictwa lub PSBD), który sprawdzi budowę i wskaże odstępstwa od projektu i sztuki budowlanej - radzi Świerk.

Uwaga! Jeśli kierownika nigdy nie ma na placu budowy, w sposób widoczny dla wszystkich nie wywiązuje się ze swoich obowiązków i nie radzi sobie z pracą, należy po prostu go zmienić. Im szybciej to zrobimy, tym lepiej, bo błędy popełnione w trakcie realizacji, zwłaszcza w przypadku robót żelbetowych (np. robotnicy źle zazbroją strop), są niezwykle trudne i kosztowne do poprawienia.

Jak zwolnić kierownika? Jeśli zatrudniamy kierownika na własną rękę, możemy go zwolnić w każdym momencie.

Jednak już w przypadku budowy z developerem, nie jest to wcale łatwe. Może się on nie zgodzić na nasze żądanie. Wszystko zależy od tego, czy nasza umowa w ogóle przewiduje taką ewentualność.

Co może, a co musi kierownik?

Podstawowe obowiązki kierownika budowy są wyliczone w ustawie Prawo budowlane.

Kierownik budowy musi:

- Prowadzić dziennik budowy (w którym wpisuje, co po kolei robi się na budowie);

- Umieścić w widocznym miejscu tablicę informacyjną (musi być na niej napisane m.in., co w tym miejscu się buduje, numer pozwolenia na budowę, adres i numer telefonu miejscowego organu nadzoru budowlanego, imię i nazwisko, adres i numer telefonu inwestora itp.);

- Zabezpieczyć teren budowy (m.in. ogrodzić go płotem o wysokości co najmniej 1,50 cm);

- Przez okres prac przechowywać dokumentację budowy (np. pozwolenie na budowę, projekt, rysunki, opisy, obmiary geologiczne). Po zakończeniu budowy przekazuje ją właścicielowi lub zarządcy obiektu;

- Protokolarnie (na piśmie) przejąć od inwestora teren budowy wraz ze znajdującymi się na nim budynkami, urządzeniami technicznymi, np. betoniarkami, taczkami, dźwigami;

- Prowadzić dokumentację budowy, czyli np. sporządzać protokoły odbiorów częściowych (każdego zakończonego etapu budowy, np. fundamentów) i końcowych (odbioru całego gotowego domu);

- Zapewnić geodezyjne wytyczenie obiektu;

- Jeśli projektant albo inspektor nadzoru wpisali do dziennika budowy, że żądają wstrzymania prac, bo są one prowadzone niezgodnie z projektem, kierownik musi zawiadomić o tym inwestora;

- Realizować zalecenia wpisane (np. przez nadzór budowlany, inspektor nadzoru) do dziennika budowy;

- Pokazać inwestorowi do sprawdzenia lub odbioru te fragmenty zakończonych robót, których po wybudowaniu domu nie będzie można zobaczyć, bo będą już zakryte lub zanikną (np. wykopów pod fundamenty, zbrojenia fundamentów, ocieplenia dachu);

- Sprawdzić wszystkie instalacje, urządzenia techniczne i przewody kominowe przed zgłoszeniem domu do odbioru (np. drożność przewodów wentylacyjnych i kominów oraz szczelność instalacji wodnej);

- Wpisać do dziennika budowy informację o tym, że budynek jest gotowy;

- Uczestniczyć w odbiorze budynku przez inwestora i dopilnować, by wszelkie usterki zostały usunięte;

- Oddając obiekt do użytku, musi złożyć oświadczenie na piśmie, że został on wykonany zgodnie z projektem, pozwoleniem, warunkami zabudowy, sztuką budowlaną oraz przy użyciu materiałów dopuszczonych do obrotu (czyli takich, które mają aprobaty techniczne lub odpowiednie certyfikaty, a jeśli są to nowinki budowlane nieznane w Polsce, muszą być zaakceptowane przez biuro architektoniczne projektujące dom);

- Przygotować dokumentację powykonawczą obiektu, czyli wszelkie dokumenty, które należy złożyć potem w urzędzie (tym samym które wydało pozwolenie na budowe, zazwyczaj gminie) np. dziennik budowy, inwentaryzację geodezyjną powykonawczą.

Kierownik budowy ma prawo:

- Wstrzymać roboty budowlane, jeśli stwierdzi, że dalsze prowadzenie prac może spowodować zagrożenie (np. osunięcie się sąsiedniego budynku);

- Występować do inwestora o zmiany w rozwiązaniach projektowych, jeśli są one uzasadnione koniecznością zwiększenia bezpieczeństwa realizacji robót budowlanych lub usprawnienia procesu budowy. Kierownik może takich zmian dokonać, jeśli zgodę na nie wyrazi projektant i inwestor;

- Ustosunkować się w dzienniku budowy do wpisanych zaleceń np. geodety czy inspektora nadzoru.

Uwaga! Obowiązki te możemy rozszerzać, umawiając się dodatkowo (koniecznie na piśmie!) z kierownikiem, że będzie on odpowiedzialny też za inne rzeczy, np. przygotowanie harmonogramu budowy.

A co musisz zrobić ty?

Twoim podstawowym obowiązkiem jako inwestora jest przekazanie kierownikowi terenu budowy (czyli miejsca, na którym prowadzone są roboty, oraz tzw. zaplecza, czyli pakamery, magazynów itp.) oraz odebranie gotowego domu i zapłata umówionego wynagrodzenia.

Od momentu kiedy kierownik przyjmuje protokolarnie od ciebie budowę aż do chwili oddania obiektu, ponosi on odpowiedzialność na zasadach ogólnych za szkody wynikłe na tym terenie.

Odpowiedzialność na zasadach ogólnych polega na tym, że kierownikowi trzeba udowodnić winę, czyli że nie dopełnił swoich obowiązków. Np. jeśli do wykopanego rowu na twojej budowie wpadnie dziecko sąsiadów (nie było ogrodzenia), trzeba udowodnić kierownikowi, że nie zabezpieczył odpowiednio terenu budowy.

Gdzie możemy poskarżyć się na niesolidnego kierownika budowy?

Odpowiedzialność prawna kierownika wynika z prawa cywilnego, karnego oraz budowlanego (konkretnie - przepisów o odpowiedzialności zawodowej).

Odpowiedzialność zawodową ponoszą wszystkie osoby sprawujące samodzielne funkcje na budowie, czyli oprócz kierownika także inspektor nadzoru i projektant.

Osoby te mogą być ukarane, jeśli:

- spowodowały zagrożenie dla życia lub zdrowia ludzi (np. wybudowały tak fatalnie dom, że się zawalił),

- spowodowały zagrożenie mienia,

- zagrożenie środowiska (np. używały materiałów niedopuszczonych do obrotu, które zanieczyszczały środowisko),

- spowodowały znaczne szkody materialne,

- nie wypełniają swoich obowiązków lub robią to bardzo niedbale.

Karami za te przewinienia mogą być: upomnienie; upomnienie połączone z obowiązkiem powtórnego zdania egzaminu na uprawnienia; zakaz wykonywania samodzielnej funkcji technicznej w budownictwie na okres od roku do pięciu lat połączone z obowiązkiem powtórnego zdania egzaminu na uprawnienia.

W sprawach odpowiedzialności zawodowej w budownictwie orzeka wojewoda, do niego więc możemy kierować wszelkie skargi i zażalenia.

Co jednak możemy zrobić, jeśli kierownik nie wywiązał się ze swoich obowiązków, a dom, mówiąc delikatnie, się sypie? W grę wchodzi tzw. odpowiedzialność kontraktowa za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania.

Możemy się domagać:

- rękojmi, czyli usunięcia wad domu - musimy koniecznie wskazać, które roboty zostały zrobione źle i co chcemy, żeby było naprawione;

- zapłacenia kary umownej (jeśli taka klauzula została zawarta w umowie podpisanej z kierownikiem);

- realizacji naszych uprawnień z gwarancji (jeśli kierownik budowy nam taką gwarancję dał);

- odszkodowania (na podstawie art. 471 i nast. kc: "dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania").

Niestety, w tym celu musimy udać się do sądu, a takie sprawy ciągną się długo i wymagają solidnych wydatków na rzeczoznawców.

Kierownik budowy w niektórych przypadkach (np. jeśli prowadzi roboty budowlane w sposób odbiegający od ustaleń określonych w pozwoleniu na budowę lub od zatwierdzonego projektu) może też odpowiadać karnie.

Uwaga! Odpowiedzialność karna czy majątkowa nie wyklucza odpowiedzialności zawodowej. Możemy więc jednocześnie np. domagać się odszkodowania i upomnienia dla kierownika.

Zapisz się na NEWSLETTER. Co tydzień najnowsze wiadomości o budowie, remoncie i wykańczaniu wnętrz w Twojej poczcie e-mail: Zobacz przykład

>