Przed zakupem działki

Małgorzata Kapelusiak

Tylko ten, kto choć raz w życiu szukał działki pod budowę własnego domu, wie, jaka to trudna i czasochłonna sprawa.

Wybór działki pod budowę domu jest decyzją brzemienną w skutkach. Może się okazać inwestycją życia albo odwrotnie - przyczyną wielu kłopotów i niezadowolenia, a nawet poważnych strat finansowych. Dlatego przed kupnem działki budowlanej warto wszystko dokładnie sprawdzić.

Sprzedający

Przede wszystkim trzeba dokładnie sprawdzić, kto nam sprzedaje działkę. Takie dane znajdują się w aktualnym odpisie z księgi wieczystej nieruchomości i powinniśmy domagać się go od sprzedającego. Odpis taki ważny jest trzy miesiące od daty jego wydania. Zawarte w nim dane należy porównać z danymi z dowodu osobistego sprzedającego.

Z wpisów w księdze wieczystej wynika, kto jest właścicielem czy też użytkownikiem wieczystym, jak również, czy sprzedający jest jedynym właścicielem działki. Jeśli jest ich więcej (np. są to małżonkowie albo rodzeństwo), wówczas wszyscy oni muszą wyrazić zgodę na sprzedaż działki i przystąpić do aktu notarialnego.

Przy rozmowach z właścicielem warto zapytać, jak nabył do niej prawo (kupno, spadek, darowizna, użytkowanie wieczyste) i czy nie ustanawiał na rzecz innych osób prawa pierwokupu.

Księga wieczysta

Oprócz danych właściciela księga wieczysta zawiera wiele informacji niezbędnych dla przyszłego inwestora. Prowadzona jest bowiem w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości, jest jawna i zakłada się, że zawiera wpisy zgodne z rzeczywistym stanem prawnym. Składa się z czterech działów, z których:

  • pierwszy obejmuje oznaczenie nieruchomości oraz wpisy praw związanych z jej własnością (czyli położenie nieruchomości, dane adresowe, numer działki ewidencyjnej);

  • drugi zawiera wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego (czyli dane właścicieli, wielkość ich udziału w nieruchomości);

  • trzeci przeznaczony jest na wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych (takich jak użytkowanie czy służebność) oraz wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością (takich jak wpis drogi koniecznej);

  • czwarty przeznaczony jest na wpisy hipotek.

    Sytuacja komfortowa dla kupującego to taka, w której oprócz oznaczenia nieruchomości i właściciela nie ma żadnych wpisów ani wzmianek o złożonych wnioskach. Z dużą ostrożnością należy podchodzić do działki, na której została wpisana hipoteka - ten rodzaj obciążenia wiąże się bowiem z nieruchomością, a nie z kolejnym właścicielem (w praktyce oznacza to konieczność spłaty długu, jeśli były właściciel nie dopełni tego obowiązku). Problemem może być też działka z wpisanym w dziale trzecim prawem drogi koniecznej na rzecz sąsiadów - oznacza to bowiem konieczność znoszenia ich przejazdów przez naszą nieruchomość.

    Przeznaczenie działki

    Informację o tym, czy działka ma status budowlany, czy rolny i jakie są plany co do terenów do niej przylegających (czy w przyszłości będzie przebiegała w okolicy autostrada lub też planowana jest budowa zakładów przemysłowych), znaleźć można w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

    Z zapisów planu można się również dowiedzieć, czy są jakieś ograniczenia dotyczące ewentualnej zabudowy - na przykład dopuszczalnej liczby kondygnacji, kąta nachylenia dachu, wysokości kalenicy, przebiegu linii zabudowy, dostępu do drogi publicznej itp. Jeśli gmina ma aktualny plan zagospodarowania przestrzennego, potrzebne informacje można uzyskać w urzędzie gminy (plan z częścią opisową udostępnia się do wglądu każdemu, kto się tego domaga). Na podstawie legendy można ustalić, co oznaczają symbol oraz kolor, którymi jest oznaczona działka. Dotychczasowy właściciel powinien mieć również własny, aktualny wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zawierający krótką informację o statusie działki (budowlana, rolna, leśna) oraz przeznaczeniu terenu (dokument ten będzie potrzebny przy kupowaniu działki, podczas zawierania umowy notarialnej - zarówno przedwstępnej, jak i ostatecznej).

    Może się tak zdarzyć, że teren, na którym leży interesująca nas parcela, nie ma planu miejscowego. W takiej sytuacji należy wystąpić do urzędu gminy z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (wydanie jej jest powinnością urzędu i może o nią wnioskować każdy; nie trzeba być właścicielem gruntu). W decyzji - oprócz potwierdzenia, że na działce można wybudować dom - znajdą się określone warunki dotyczące m.in. sposobu użytkowania działki, przyłączenia się do zewnętrznych sieci oraz wielkości domu.

    Formularz wniosku należy pobrać w wydziale architektury urzędu gminy lub wydrukować ze strony internetowej gminy. Określić w nim należy przybliżony sposób zagospodarowania działki (np. czy oprócz domu chcemy na niej postawić wolno stojący garaż albo budynek gospodarczy) i czy będzie to miało wpływ na środowisko przyrodnicze (ile drzew zamierzamy wyciąć, jak planujemy unieszkodliwiać ścieki). We wniosku określamy również dostęp do drogi publicznej oraz to, w jakiej technologii zamierzamy budować dom. Musimy też określić wielkość budynku, rodzaj i liczbę pomieszczeń oraz - w przybliżeniu - ilość wody, energii potrzebnej do ogrzewania domu i wody oraz elektrycznej (w czasie budowy oraz kiedy już zamieszkamy w domu), a także ilość ścieków i odpadów. Na podstawie tych informacji urząd wstępnie oceni, czy istniejące sieci są w stanie obsłużyć naszą inwestycję.

    Wniosek należy złożyć w urzędzie wraz z załącznikami, którymi są:

  • kopia aktualnej mapy zasadniczej, a w razie jej braku - mapy katastralnej przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, w skali 1:500 lub 1:1000 w dwóch egzemplarzach. Na jednym egzemplarzu, oryginalnym, powinien być zaznaczony teren inwestycji i obszar, na który ta inwestycja będzie oddziaływać, a na drugim (na kserokopii mapy) - koncepcja przedstawiająca schematycznie zamiar inwestycyjny z oznaczeniem odległości projektowanego obiektu od granic działek sąsiednich oraz określeniem sposobu zagospodarowania terenu i charakterystyki zabudowy,

  • pisma dostawców mediów potwierdzające możliwości zapewnienia dostaw z miejskich sieci,

  • informacja o planowanym przedsięwzięciu - jeżeli jest wymagana zgodnie z przepisami ochrony środowiska (dotyczy budowy na terenach objętych szczególnym nadzorem, m.in. w bezpośredniej bliskości parków krajobrazowych, rezerwatów przyrody itp.).

    Jeżeli wydanie decyzji będzie niemożliwe (np. nie może zostać wydana, gdy nie będzie dostępu do drogi publicznej), lepiej poszukać sobie innej działki.

    Dostęp do mediów

    Kwestię nie mniej ważną niż usytuowanie działki stanowi możliwość przyłączenia domu do sieci energetycznej i wodociągowej. Jeśli jest to utrudnione, musimy się liczyć z dodatkowymi kosztami. Trzeba zatem ustalić istniejące i projektowane uzbrojenie terenu. Następnie telefonicznie lub osobiście dowiedzieć się w lokalnych przedsiębiorstwach zajmujących się dystrybucją mediów, jakie są możliwości przydziału energii elektrycznej, gazu lub wody.

    Grunt

    Kolejnym krokiem jest sprawdzenie rodzaju gruntu na wybranej działce - zarówno pod względem jego przydatności do celów budowlanych, jak i poziomu wody gruntowej. Można się tego dowiedzieć z map geodezyjnych, które są dostępne w powiatowych ośrodkach dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej lub w wydziałach geodezji urzędów gmin. Dobrym sposobem jest też wywiad w terenie, czyli rozmowa z sąsiadami.

    Otoczenie

    I rzecz ostatnia, ale wcale nie mniej ważna - sąsiedztwo. Warto sprawdzić, jak wyglądają sąsiednie posesje, czy panuje na nich porządek, a podmiejskiej ciszy nie zakłóca ryk motorów. Jeśli nic nie wzbudza naszego niepokoju, czas rozpocząć negocjacje finansowe, by nabyć wymarzoną działkę.

    Podstawa prawna

  • Ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (DzU nr 124, poz. 1361, z 2001 r. ze zmianami)

  • Ustawa z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (DzU nr 80, poz. 717, z 2003 r. ze zmianami).

  • Skomentuj:

    Przed zakupem działki