Kawałek działki pod drogę

Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami wywłaszczenie dotyczy tylko nieruchomości przeznaczonych w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego na inwestycje celu publicznego oraz gdy została wydana ostateczna decyzja o ich lokalizacji. Skutkiem postępowania wywłaszczeniowego jest pozbawienie prawa własności dotychczasowego właściciela w imię ważnego interesu publicznego. Wśród wielu takich inwestycji (budowa szkół, urzędów, lotnisk, linii kolejowych) wyróżniono inwestycje drogowe. Zasady wywłaszczenie reguluje tu odrębna ustawa o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych.

Najpierw jest zezwolenie

Proces budowy nowej drogi rozpoczyna Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad (w odniesieniu do dróg przez siebie zarządzanych) lub właściwy zarządca drogi (zarząd województwa albo powiatu oraz wójt, burmistrz lub prezydent miasta) składa wniosek do miejscowego wojewody lub starosty. Wojewoda będzie właściwy w odniesieniu do dróg krajowych i wojewódzkich, starosta zaś - w odniesieniu do dróg powiatowych i gminnych. Jeśli planowana droga znajduje się na terenie dwóch albo więcej gmin lub województw, decyzję wydaje ten wojewoda bądź starosta, na terenie którego będzie przebiegała większa część drogi.

Wojewoda lub starosta wydaje decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej w terminie 3 miesięcy od dnia złożenia wniosku.

O wszczęciu postępowania w sprawie wydania zezwolenia na realizację inwestycji drogowej wojewoda lub starosta zawiadamia w drodze obwieszczeń w urzędach gmin właściwych ze względu na przebieg drogi oraz w prasie lokalnej. Skutkiem obwieszczenia jest to, że nieruchomości stanowiące własność skarbu państwa, objęte wnioskiem o wydanie decyzji o lokalizacji drogi, nie mogą być przedmiotem obrotu (czyli np. sprzedaży).

Szczegóły decyzji

Decyzja o zezwoleniu na realizacje inwestycji drogowej zawiera m.in.:

- wymagania dotyczące powiązania drogi z innymi drogami publicznymi;

- określenie linii rozgraniczających teren;

- warunki wynikające z potrzeb ochrony środowiska, ochrony dóbr kultury oraz potrzeb obronności państwa;

- wymagania dotyczące ochrony uzasadnionych interesów osób trzecich;

- zatwierdzenie projektu podziału nieruchomości, przez które będzie biegła planowana droga;

- termin wydania tych nieruchomości i opróżnienia lokali oraz innych pomieszczeń - nie może być on krótszy niż 120 dni od momentu, w którym decyzja stała się ostateczna.

Wojewoda (starosta) doręcza decyzję o zezwoleniu na realizacje inwestycji drogowej wnioskodawcy oraz zawiadamia o jej wydaniu pozostałe strony (w tym zainteresowanych właścicieli nieruchomości, przez które droga będzie przebiegać) poprzez obwieszczenia w urzędach gmin oraz w prasie lokalnej, podobnie jak przy wszczęciu postępowania. Ponadto do właścicieli są wysyłane zawiadomienia o wydaniu decyzji - na adres wskazany w ewidencji gruntów (przy czym doręczenie zawiadomienia na adres wskazany w ewidencji uznaje się za skuteczne, nawet jeśli adres ten jest nieaktualny).

Zawiadomienie o wydaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zawiera informację o miejscu, w którym strony mogą osobiście zapoznać się z jej treścią (najczęściej jest to miejscowy urząd gminy). Już na tym etapie właściciele, których działki zostały zaliczone do pasów drogowych, mogą próbować walczyć o swoje prawa.

Odwołanie od decyzji

Od decyzji o zezwoleniu na realizacje inwestycji drogowej stronie służy odwołanie do:

- wojewody, jeśli decyzję wydał starosta,

- ministra właściwego do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej, w odniesieniu do decyzji wydanej przez wojewodę.

Po wyczerpaniu odwołań administracyjnych właścicielom przysługuje skarga do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Odwołanie strony od decyzji o zezwoleniu na realizacje inwestycji drogowej rozpatruje się w terminie 14 dni, a skargę do sądu administracyjnego - w terminie 2 miesięcy.

Jeżeli przejmowany jest fragment nieruchomości, a pozostała jej część nie nadaje się do prawidłowego wykorzystania na dotychczasowe cele, zarządca drogi ma obowiązek - na wniosek właściciela - nabyć ją także.

Jeżeli odwołania nie przyniosą efektu, oznacza to, że decyzja o zezwoleniu na realizacje inwestycji drogowej zatwierdza jednocześnie projekt podziału nieruchomości. Linie rozgraniczające działkę ustalone tą decyzją stanowią linie podziału nieruchomości. Z dniem, gdy decyzja staje się ostateczna, nieruchomości lub ich części w niej opisane z mocy prawa stają się własnością skarbu państwa w odniesieniu do dróg krajowych lub też odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych.

Ponadto decyzja o zezwoleniu na realizacje inwestycji drogowej stanowi podstawę do dokonania wpisów w księdze wieczystej i w katastrze nieruchomości.

Odszkodowanie

Jednocześnie dla wojewody lub starosty, który wydał decyzję, rodzi ona zobowiązanie do wydania (w terminie 30 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizacje inwestycji drogowej stała się ostateczna) dodatkowej decyzji określającej wysokość odszkodowania za przejętą nieruchomość.

Jest ona ustalana według stanu i wartości na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi przez organ I instancji. Oceny wartości dokonuje rzeczoznawca majątkowy w sporządzonym operacie. W odniesieniu do lokali mieszkalnych ustalona wartość odszkodowania nie może pogorszyć warunków mieszkaniowych dotychczasowego właściciela.

Szybkość wydania decyzji o odszkodowaniu zależy bezpośrednio od tego, czy właściciel nieruchomości będzie korzystał z możliwości odwołania. Wydawana jest bowiem w terminie 30 dni od dnia, w którym zgoda na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna - czyli w praktyce nie wpłynęło żadne odwołanie albo zostało ono rozpatrzone.

Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, co oznacza iż wypłata następuje w ciągu 14 dni po uprawomocnieniu się decyzji o odszkodowaniu. Na tą decyzję, zgodnie z procedurą administracyjną, przysługuje również odwołanie. Właściciel działki może się nie zgadzać z wysokością odszkodowania. Jednocześnie z wniesieniem odwołania może wówczas wnioskować o wypłatę kwoty określonej w decyzji i domagać się pozostałej części. Wypłata nie ma wpływu na prowadzone postępowanie odwoławcze, właściciel nie?może w nim bowiem otrzymać niższego odszkodowania niż określone w decyzji.

Trochę inaczej kwestia odszkodowania wygląda przy nieruchomościach obciążonych. Jeśli bowiem na działce jest wpisana hipoteka, skarb państwa bądź jednostka samorządu terytorialnego spłaca zadłużenie hipoteczne, pomniejszając tym samym kwotę odszkodowania wypłacanego właścicielowi nieruchomości.

Ustawodawca wprowadził również specjalne bonusy dla tych właścicieli, którzy niezwłocznie opuszczą swoje nieruchomości. Wysokość odszkodowania powiększa się o 5% wartości nieruchomości, jeżeli dotychczasowy właściciel wyda ją nie później niż w ciągu 30 dni, licząc od doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji o ustaleniu lokalizacji drogowej lub od dnia, w którym ta decyzja stała się ostateczna. Dodatkową premię w wysokości 10 tys. zł przyznano tym wywłaszczanym właścicielom, których pozbawiono własności nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym albo budynkiem, w którym został wyodrębniony lokal mieszkalny. Kwota ta ma służyć na pokrycie dodatkowych wydatków, związanych z poszukiwaniem nowego domu, podatkami i opłatami związanymi z jej nabyciem czy przeprowadzką.

***

Inwestycje drogowe są tak wyczekiwane, że stworzono specjalną ustawę przyspieszającą proces wywłaszczenia. Nie ma w niej obowiązku prowadzenia rokowań; interes społeczny wyraźnie przeważa tu nad interesem pechowego właściciela, którego dom znalazł się w miejscu przyszłej autostrady.

Podstawa prawna:

Ustawa z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowywania i realizacji w zakresie dróg krajowych (DzU nr 80, poz. 721, z 2003 r., ze zmianami)