Kredyty hipoteczne: najważniejsze zmiany

Spokojnie, sytuacja jest stabilna

U podstaw kryzysu leżało między innymi zbytnie rozluźnienie polityki finansowej w obszarze kredytów mieszkaniowych i związane z tym nadmierne zadłużenie części gospodarstw domowych. Aby zapobiec w przyszłości podobnym sytuacjom, w naszym systemie prawnym obowiązek czuwania na prawidłowością udzielania kredytów przejęła Komisja Nadzoru Finansowego. To instytucja powołana na mocy ustawy z dnia 21 lipca 2006 roku o nadzorze nad rynkiem finansowym. Jej zadaniem - oprócz działań służących prawidłowemu funkcjonowaniu sektora bankowego - jest również "opieka" nad rynkiem ubezpieczeniowym, emerytalnym, a także nad innymi instytucjami płatniczymi.

Obecnie można uznać, iż sytuacja na rynku finansowym w Polsce jest w miarę stabilna, choć określona grupa banków niestety nie stosuje się do zaleceń Komisji. Dlatego ubiegając się o kredyt, zawsze trzeba przeanalizować jak najwięcej ofert, aby wybrać tę najlepszą i mieć pewność, że decyzja o jego zaciągnięciu została podjęta na podstawie rzetelnych informacji.

A, B, F, J i S, czyli alfabet KNF

Obecnie obowiązujące rekomendacje wydane przez Komisję Nadzoru Finansowego to między innymi:

• Rekomendacja A - dotycząca zarządzania ryzykiem towarzyszącym zawieraniu przez banki transakcji na rynku instrumentów pochodnych (to instrumenty finansowe, których wartość zależy m.in. od kursów akcji, rentowności obligacji, wysokości stopy procentowej);
• Rekomendacja B - dotycząca ograniczania ryzyka inwestycji finansowych banków;
• Rekomendacja F - dotycząca podstawowych kryteriów stosowanych przez Komisję Nadzoru Finansowego przy zatwierdzaniu regulaminów ustalania bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości wydawanych przez banki hipoteczne;
• Rekomendacja J - dotycząca zasad gromadzenia i przetwarzania przez banki danych o nieruchomościach.

Nas - inwestorów - najbardziej jednak powinna zainteresować Rekomendacja S. Ogólnie dotyczy ona "dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie". W praktyce wprowadziła dla klientów banków wymóg posiadania wkładu własnego, którego stawka systematycznie wzrasta i od stycznia 2017 roku ma wynosić 20%, oraz zlikwidowała kredyty na 100% wartości kupowanej nieruchomości. Powód tych działań to wspomniane rozluźnienie polityki finansowej - było to widoczne w łatwości uzyskania kredytu, zarówno jeśli chodzi o dowolność waluty, jak i długość okresu kredytowania. Banki ulgowo traktowały również kredytobiorców o niskich i niepewnych dochodach. Teraz zwiększenie wpłaty własnej do kredytów hipotecznych ma być swego rodzaju poświadczeniem dla banku, że ubiegając się o kredyt na zakup mieszkania albo budowę domu, mamy stabilną sytuację finansową, czyli jesteśmy wypłacalni.

Ale trzeba jednocześnie powiedzieć, że decyzja KNF o zaostrzeniu Rekomendacji S może się okazać dla wielu z nas progiem niemożliwym do przekroczenia. Nie każdemu bowiem uda się zgromadzić w umownej skarpecie owe 20%. Choć zdaniem wielu analityków to właśnie zwiększony wkład własny chroni potencjalnego kredytobiorcę - w przypadku zdarzeń losowych i konieczności rozwiązania umowy kredytowej ma on szansę sprzedać nieruchomość za cenę pozwalającą rozliczyć się z bankiem i zachować jeszcze coś dla siebie. Jest to niemożliwe w przypadku wielu tak zwanych kredytów frankowych, gdzie wartość kredytu przewyższa obecnie wartość samej nieruchomości (wciąż trwają prace nad odpowiednią ustawą regulującą problem frankowiczów).

Przypomnijmy w skrócie, jak przedstawiała się "historia" własnego w ciągu kilku ubiegłych lat:

• od 1 stycznia 2014 r. klienci starający się o kredyt musieli dysponować wkładem własnym w wysokości 5%,
• od 1 stycznia 2015 r. wkład własny przy zaciąganiu kredytu mieszkaniowego wynosił już 10% wartości nieruchomości,
• styczeń 2016 r. to kolejny wzrost wkładu własnego do 15%,
• od stycznia 2017 kredytobiorca musi mieć - jak powiedzieliśmy - 20% wkładu własnego (na przykład przy kredycie 500 tys. złotych oznacza to konieczność dysponowania sumą własnych środków w kwocie 100 tys. złotych).

Uwaga! Jest szansa, że uda nam się zaciągnąć kredyt na 90% wartości nieruchomości, a nawet 95% i co więcej, nie oznacza to, że musimy mieć w ręku brakujące 5 czy 10%. Ale musimy spełnić podstawowy warunek, jakim jest ustanowienie dodatkowego ubezpieczenia brakującego wkładu własnego, na przykład w formie oszczędności na rachunku bankowym albo ustanowienia dwóch hipotek na rzecz banku - na nieruchomości, którą kupujemy i drugiej, na przykład należącej do członka rodziny, oczywiście za jego zgodą.

Co to znaczy?

Rekomendacja - nie jest aktem normatywnym o charakterze obowiązującym, tak jak np. ustawa czy rozporządzenie, jest to pewnego rodzaju zalecenie dla banków, ustanawiające zasady bezpiecznego prowadzenia działalności bankowej. Zalecenia te są kierowane do wszystkich banków. Warto wiedzieć, iż brak jest prawnie określonej procedury wydawania rekomendacji, a tryb postępowania organu nadzoru w tym zakresie wynika z przyjętej praktyki. Komisja Nadzoru Finansowego przyjęła zasadę, że rekomendacje wydaje, podejmując uchwałę o jej przyjęciu.

Wkład własny - wyrażany jest w procentach, a jego poziom wyznacza wskaźnik LtV (z ang. Loan-to-Value), czyli stosunek kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia. Komisja Nadzoru Finansowego uznała, iż jego wprowadzenie jest konieczne, aby zwiększyć bezpieczeństwo zarówno kredytobiorców, jak i kredytodawców. Warto tutaj zaznaczyć, że minimalny wkład własny przy kredytach mieszkaniowych jest międzynarodowym standardem. W większości krajów europejskich już dziś wymagane jest posiadanie właśnie 20% wkładu własnego.

Rekomendacja S - ciąg dalszy

Najistotniejszą - jak powiedzieliśmy - zmianą w Rekomendacji S jest zwiększenie wysokości wkładu własnego.  Ale to nie wszystko, co zaleca KNF.

Jeżeli chodzi o walutę kredytu, to KNF rekomenduje, aby banki udzielały kredytów hipotecznych tylko i wyłącznie w walucie, w jakiej kliencie uzyskują dochód. Dotyczy to także klientów o wysokich dochodach. Kredyty walutowe byłyby osiągalne tylko dla tych, którzy otrzymują takie wynagrodzenie np. w euro. Taki zapis to niejako oficjalne przypieczętowanie końca kredytów walutowych i ich dostępności dla przeciętnego kredytobiorcy.

Ponadto KNF wskazuje, iż zdolność kredytowa kredytobiorcy powinna być liczona dla maksymalnie 30-letniego okresu spłaty. Rzeczywisty, ustalony w umowie okres może wynosić maksymalnie 35 lat - jest to możliwe na wniosek klienta, banki są jednak zobowiązane nakłaniać do krótszego okresu spłaty (podyktowane jest to między innymi obniżeniem dochodów w wieku emerytalnym).

Rekomendacja S doprecyzowuje również obowiązki banków dotyczące etapu przed podpisaniem ostatecznej umowy. Otóż powinniśmy wcześniej otrzymać wszystkie informacje istotne dla oceny ryzyka i kosztów związanych z zawarciem umowy, w tym w szczególności informacje na temat:

• wysokości raty kredytu przy uwzględnieniu okresu kredytowania,
• tempa spłacania kapitału kredytu przy uwzględnieniu okresu kredytowania,
• całkowitego kosztu kredytu (z uwzględnieniem ubezpieczeń zawartych w związku z tym kredytem),
• ryzyka zmiennej stopy procentowej.

Informacje te powinny być nam przedstawione w formie pisemnej. Ponadto bank, dając nam do podpisania umowę kredytu, powinien nam zapewnić czas niezbędny do zapoznania się z jej treścią oraz warunkami.

Bank powinien też regularnie dostarczać swoim klientom wszelkie informacje dotyczące warunków oraz praw i obowiązków wynikających z umowy. W szczególności w formie pisemnej klient powinien być informowany o wszelkich zmianach, które wpływają bezpośrednio na warunki umowy kredytowej, zwłaszcza na poziom obciążeń z tytułu spłaty kredytu (będą to przykładowo zmiany stóp procentowych - jeśli wzrosną, rata kredytu także niestety jest wyższa).

Rekomendacja S odnosi się również do umów ubezpieczenia. W przypadku, gdy jednym z zabezpieczeń kredytu jest umowa ubezpieczenia, a ubezpieczenie zostało zaoferowane klientowi przez bank, to powinien on jednoznacznie wskazać, w jakiej występuje roli, tj. ubezpieczającego czy też pośrednika. Klient powinien otrzymać też wszystkie istotne informacje dotyczące umowy ubezpieczenia: wskazanie stron umowy, ich praw i obowiązków, uprawnień kredytobiorcy w kontekście tej umowy oraz zakresu i warunków umowy ubezpieczenia, w tym oczywiście jego wysokość.

Bardzo ważna zdolność kredytowa

Trzeba podkreślić, że banki w sposób skrupulatny dokonują oceny tej zdolności, czyli możliwości spłaty kredytu wraz z odsetkami w terminach określonych w umowie kredytowej. Biorą pod uwagę następujące pozycje:

• wszystkie koszty utrzymania (są to np. koszty comiesięcznych opłat za media, mieszkanie, przedszkole, telefon itp.),
• zobowiązania kredytowe w innych bankach,
• zobowiązania inne niż kredytowe, jeśli klient nie może zrezygnować z ich płacenia (mogą być to  np. zasądzone alimenty)
• ustalony okres kredytowania.

Uwaga!W przypadku kredytobiorców, którzy uzyskują nieregularne lub niestabilne dochody (np. z umów zlecenia czy umów o dzieło), ocena zdolności kredytowej uwzględnia regularną spłatę dotychczasowych zobowiązań. Jeżeli jest ona pozytywna, bank może udzielić takim klientom kredytu.
Oceniając zdolność kredytową, banki biorą również pod uwagę:

• wiek,
• stan cywilny,
• liczbę osób pozostających w gospodarstwie domowym;
• wykształcenie, staż pracy, wykonywany zawód, a także:
• analizę historii współpracy klienta z bankiem (historię operacji na rachunku, terminowość spłat innych kredytów, korzystanie z kart kredytowych),
• analizę historii kredytowej klienta na podstawie informacji dostępnych zarówno w bazach danych banku, jak i w innych podmiotach, takich jak Biuro Informacji Kredytowej czy Rejestr Dłużników Niewypłacalnych.

Mówiąc ogólnie, badanie zdolności kredytowej przez bank polega na dokładnym sprawdzeniu wysokości naszych średnich miesięcznych dochodów w zestawieniu z wydatkami. Różnica to kwota, jaka może być przeznaczona na ratę. Ta kwota zostaje następnie pomnożona np. przez 25 lat, co daje w efekcie maksymalną wysokość kredytu. Naturalnie, my sami również powinniśmy ocenić swoje możliwości finansowe i odpowiedzieć sobie na pytanie, czy faktycznie damy radę spłacać zaciągnięty dług.

Zdaniem eksperta

Jerzy Ptaszyński, dyrektor Działu Badań i Analiz Rynku Nieruchomości Centrum AMRON:

- Z początkiem nowego roku zaczął obowiązywać kolejny (20%) próg w zakresie wymaganego wkładu własnego dla osób, które chcą zaciągnąć kredyt hipoteczny. Wyższy poziom wymaganego wkładu własnego zgodnie z zaleceniami Rekomendacji S w żadnym wypadku nie jest zaskoczeniem dla banków i trudno oczekiwać, aby ten czynnik samodzielnie wpłynął na zmianę obecnego kształtu rynku kredytów mieszkaniowych. W praktyce wiele banków już od dawna stosuje to kryterium, a część z nich w ogóle zaprzestała udzielania kredytów mieszkaniowych, dla których poziom ten jest niższy niż 20%. Według najnowszych danych z raportu AMRON-SARFiN, ponad połowę nowych kredytów mieszkaniowych udzielonych w ostatnim kwartale stanowiły właśnie kredyty z wkładem własnym powyżej 20%. To pokazuje obecną skalę zjawiska. Niemniej w świetle decyzji o zakończeniu programu Mieszkanie dla Młodych i wyczerpaniu środków przeznaczonych na dofinansowanie na najbliższe lata oraz braku realnej na chwilę obecną alternatywy, dla części klientów zgromadzenie wkładu własnego będzie niewątpliwie trudniejsze.

Rekomendacja S nie nakłada na banki bezwzględnego obowiązku wymagania od kredytobiorców środków własnych na poziomie wspomnianych 20%. Jest to zalecenie. Przy obecnie obowiązujących zapisach, wartość wskaźnika LtV (Loan-to-Value) nie powinna przekraczać 90%, pod warunkiem, że brakująca część wymaganego wkładu własnego zostanie odpowiednio zabezpieczona, np. poprzez blokadę środków na rachunku kredytobiorcy, zastaw na obligacjach skarbowych lub ubezpieczenie. Trzeba natomiast spodziewać się, że po zwiększeniu przedmiotowego progu, jeśli kredytobiorca nie będzie w stanie wnieść wkładu na wymaganym poziomie, będzie musiał przedstawić odpowiednio wyższe zabezpieczenia. W każdym innym wypadku, zakup mieszkania na kredyt będzie wiązał się koniecznością systematycznego oszczędzania i podejmowaniem decyzji o zakupie nieruchomości z większym niż dotychczas wyprzedzeniem.

Podstawa prawna:
Rekomendacja S z dnia 18 czerwca 2013 r. dotycząca dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie (Dz. Urz. KNF z dnia 13 sierpnia 2013 r.).