Samodzielnie czy z fachowcem? Budowa systemem gospodarczym, system zleceń lub generalny wykonawca [DOŚWIADCZENIA INWESTORÓW]

Budowa domu to wielkie przedsięwzięcie

Budowa domu jest ogromną inwestycją logistyczną i finansową. Chociaż możliwych wariantów jej przebiegu jest wiele, to jednak najczęściej wybierany jest jeden z trzech sposobów realizacji prac - system gospodarczy, metoda zleceń lub powierzenie całości generalnemu wykonawcy. Nie mają one ściśle określonych definicji. Nie sposób też wskazać, który jest najlepszy i dla kogo. Każdy z nich ma mocne i słabe strony oraz stwarza potencjalne zagrożenia, które mają swoje nieprzyjemne konsekwencje. Oczywiście najlepiej jest mieć jednego zaufanego wykonawcę (koordynatora), który zrealizuje budowę zgodnie z naszymi życzeniami, bez jakichkolwiek niespodzianek w postaci nieoczekiwanej zamiany materiałów, przesunięcia terminów oraz wzrostu kosztów. Dlatego wybierając jeden z możliwych "scenariuszy", warto polegać na najlepszych wykonawcach.

W każdym z systemów przydatne będzie wsparcie doświadczonego kierownika budowy i/lub inspektora nadzoru inwestorskiego. Nie tylko dopilnują prac i je skontrolują, ale także pomogą rozwiązać problemy, których nie da się przewidzieć na samym początku. Zanim więc podejmiemy decyzję, który ze sposobów wybrać, prześledźmy każdy z nich i skonfrontujmy nasze wyobrażenia z doświadczeniami osób, które bezpiecznie przeszły już przez cały proces inwestycyjny.

Czytaj też: Budowa systemem gospodarczym: czy to się opłaca?

Budowa systemem gospodarczym

Budowanie systemem gospodarczym jest najczęściej mylone z realizacją budowy polegającą na zlecaniu poszczególnych prac kolejnym wykonawcom. W systemie gospodarczym inwestorzy sami prowadzą budowę. Większość prac wykonują we własnym zakresie, przy pomocy rodziny i znajomych.

Uwaga! Nawet jeśli sami budujemy dom, musimy zatrudnić kierownika budowy.

Na pierwszy rzut oka wydaje się, że to najlepsze rozwiązanie dla inwestorów, którzy, skoro budują dla siebie, to zrobią wszystko najlepiej, jak tylko potrafią. Jest to jednak mylące, ponieważ same dobre chęci nie zawsze wystarczą. Budowanie własnymi rękami jest trudnym zadaniem - wymaga sporej wiedzy i dużego zaangażowania, poświęcenia wolnego czasu, uporu i siły, także w sensie dosłownym. Niekiedy trzeba przenieść ręcznie nawet kilka ton materiałów, na przykład przy budowie domu o powierzchni 130 m2 podczas murowania ścian jest to około 42-160 t, przy wykonaniu stropu monolitycznego - około 35-60 t, a gęstożebrowego - 25 t; nawet stawianie więźby i krycie dachu to 5-8 t. Potrzebne są także oszczędności, bo inwestorzy mniej angażują się w pracę zawodową. Decydując się na taki system, dobrze też mieć już doświadczenie. W przeciwnym razie nie unikniemy błędów przy niektórych pracach i nie będzie to wynikać ze złej woli, lecz z braku znajomości sztuki budowlanej.

Najmniej poważne są błędy, które widać od razu (na przykład krzywe ściany czy nierówny tynk), ponieważ mają one z reguły tylko wpływ na efekt estetyczny. Najgorsze są te błędy, których nie widać, ponieważ od nich najczęściej zależy stan techniczny budynku. Skutki braku hydroizolacji czy źle zazbrojonych elementów żelbetowych (na przykład stropów, wieńców, nadproży) dają o sobie znać czasem nawet po kilku latach od zakończenia budowy. Jest to o tyle ważne, że ich naprawa jest bardzo trudna i w związku z tym kosztowna. Dlatego budując systemem gospodarczym, nie warto przeceniać swych sił i najlepiej wybierać technologie systemowe, które ułatwiają murowanie ścian i stosować elementy prefabrykowane, na przykład do wykonania schodów lub stropów.

Trzeba również wykazać się znajomością czytania dokumentacji projektowej. A nie jest to łatwe, zwłaszcza gdy projekt jest skomplikowany i nie ma w nim wszystkich istotnych podpowiedzi w postaci rysunków detali albo buduje się na podstawie projektu budowlanego (który jest projektem ogólnym, a nie szczegółowym jak wykonawczy). Wsparciem może okazać się w tej sytuacji kierownik budowy, który będzie musiał wykazać się większym zaangażowaniem niż zazwyczaj, ponieważ przejmie na siebie rolę osoby udzielającej instruktażu.

Tak naprawdę w praktyce szybko okazuje się, że dużej części prac nie da się wykonać we własnym zakresie i należy je powierzyć specjalistom. Dlatego realizacja domu niekiedy zaczyna przypominać system zleceń.

System gospodarczy dla większości inwestorów oznacza duże oszczędności i w efekcie niższy koszt budowy domu. Prace mogą być finansowane w miarę możliwości.

Jakie błędy najczęściej popełniają inwestorzy budujący systemem gospodarczym

Roboty szalunkowe - złe skręcenie szalunków powoduje ich "wypchnięcie" i przez to rozszczelnienie podczas wylewania mieszanki betonowej; skutkiem jest jej wypłynięcie.

Roboty zbrojarskie - złe przygotowanie zbrojenia (przycięcie i wygięcie prętów), niewłaściwa kolejność ułożenia, złe zakłady i zakotwienie prętów zbrojeniowych, brak właściwej otuliny, niedostateczne powiązanie zbrojenia.

Roboty hydroizolacyjne - niedostateczne przygotowanie podłoża pod hydroizolację, brak zakładów hydroizolacji, zły dobór materiałów, nieszczelność.

Roboty betoniarskie - układanie mieszanki betonowej ze zbyt dużej wysokości, nierównomierne rozprowadzenie mieszanki w szalunkach, brak zawibrowania mieszanki betonowej, brak dylatacji, niewłaściwa pielęgnacja betonu.

Roboty murarskie - zbyt duże odchylenie ścian od pionu i poziomu, złe przewiązanie elementów murowych, brak zaprawy w spoinach albo źle nałożona spoina.

Roboty ociepleniowe - niewłaściwie dobrany materiał ocieplenia i jego grubość, niedokładne ułożenie powodujące powstawanie mostków termicznych.

Roboty ciesielskie - niedostateczne połączenie elementów więźby ze sobą, źle skonstruowana więźba dachowa.

Roboty dekarskie - źle wykonane pokrycie, nieszczelności, brak obróbek blacharskich lub niewłaściwe ich wykonanie.

Murowanie kominów - źle wymurowane kominy, niewłaściwie ulokowane wyloty wewnątrz budynku, źle umieszczone wyczystki i inne elementy komina.

Instalacja wodno-kanalizacyjna - błędy w wykonaniu instalacji, nieszczelności, źle ukształtowane spadki, źle odprowadzona woda i nieczystości.

Instalacja elektryczna - źle poprowadzone kable, instalacja niedostatecznie bezpieczna dla użytkowników.

Zakres robót, które należy wykonać, budując dom w systemie gospodarczym, jest bardzo duży. Ale można go ograniczyć, wykorzystując nowoczesne technologie.

Budowa system gospodarczym. Doświadczenia inwestorów

Justyna i Marek budują dom o powierzchni użytkowej 135 m2. Zdecydowali się na system gospodarczy (budują dom we dwójkę, z pomocą córki). Zaczęli budowę w 2011 roku; planują ją zakończyć latem przyszłego roku, czyli w 2016.

Justyna i Marek: Dlaczego budujemy sami? Bo uważamy, że i tak bardzo rzadko trafia się na taką ekipę, której nie trzeba pilnować. Wizyty na budowie są więc koniecznością, zwłaszcza, jeśli przy okazji jest się też zaopatrzeniowcem. Ponieważ, budujemy sami, nie musimy płacić za robociznę. Inne, wynikające z tego wymierne korzyści, to rozplanowanie prac w miarę napływu gotówki (lub - jak kto woli - z kredytem) oraz dostosowanie ich odpowiednio do sił, chęci i pogody.

Uważamy, że gdy nie ma się ekipy budowlanej i z własnej woli jest się zdanym na siebie, trzeba dobrze wybrać technologię, w jakiej będzie budowany dom - od niej zależy tempo prac oraz możliwość ich wykonania we własnym zakresie (bardzo dużo zależy również od pogody, ale na to już nie mamy wpływu). My zdecydowaliśmy się na ściany z bloczków z betonu komórkowego, łączonych na zaprawę cienkowarstwową. Argumentem "za" było to, że bloczki są duże i łatwe do murowania, więc szybko było widać efekty pracy, co podbudowywało morale zespołu :-). Brak konieczności tradycyjnego murowania (na grube spoiny) ułatwił nam pracę, ponieważ nie potrzebowaliśmy betoniarki, a jedynie wiertarki z mieszadłem. Pomogły też bardzo dobrze przygotowane materiały instruktażowe producenta bloczków. Murowanie ścian szło nam tak dobrze, że nasz kierownik budowy aż podsyłał do nas majstrów z innych budów, aby zobaczyli, jak trzeba to robić!

Dobrze poradziliśmy sobie również z ułożeniem stropu. Zrezygnowaliśmy z popularnych gęstożebrowych lub monolitycznych, które są trudne do wykonania i wymagają zachowania przerw technologicznych, za to zdecydowaliśmy się na prefabrykaty strunobetonowe. Płyty stropowe przyjechały z fabryki 2 tygodnie po złożeniu zamówienia, a do ich montażu wystarczyły 2 osoby. Strop miał od razu po ułożeniu wymaganą nośność, więc natychmiast można było prowadzić kolejne prace.

Sami wykonaliśmy też wszystkie prace związane z wykopaniem, zbrojeniem i zalaniem fundamentów. Sprzyjała nam pogoda i? gliniasta ziemia - nie trzeba było robić szalunków, nie padał deszcz, więc nie było "basenu". Praca nie należała wprawdzie do lekkich, ale za to wykonanie było perfekcyjne :-); ostatnią warstwę mąż wyrównywał motyką! Zaoszczędziliśmy na ociepleniu ścian fundamentowych - między nimi a ścianami parteru ułożyliśmy bloczki izolacyjne, co nie kosztowało dużo.

Nie zdecydowaliśmy się natomiast na samodzielne wykonanie dachu, gdyż się na tym nie znamy. Tu dobra ekipa jest na wagę złota. Dostaliśmy kontakt z polecenia - pięcioosobowa załoga była w stanie wykonać dach o powierzchni 300 m2 w 3 dni robocze.

Nad częścią garażu mamy nieużytkowe poddasze (chcemy je wykorzystywać jako powierzchnię magazynową). Tam zamiast tradycyjnej więźby zastosowaliśmy prefabrykowane wiązary dachowe o nośności do 150 kg/m2. Na ich dolnym pasie ułożyliśmy podłogę z płyt OSB. Montaż wykonany przez producenta wiązarów trwał 1 dzień, co znów pozwoliło na oszczędność czasu i kosztów - obyło się bez dźwigu, ekipy montażystów itp.

Po przykryciu domu dachem łatwiej było prowadzić prace wewnątrz. Nie kapało nam na głowę, więc mogliśmy je planować niezależnie od pogody.

Dość łatwo poradziliśmy sobie z jastrychami. Zrobiliśmy je z wylewki samopoziomującej. To bardzo dobry materiał, dający równe, gładkie podłoże do układania styropianu, niezależnie od tego czy będzie ogrzewanie podłogowe, czy też nie. U nas, na długości 11 m tylko w jednym miejscu jest różnica wysokości 1 cm.

Bardzo ciężką pracą okazało się natomiast wykonanie schodów. W ciągu jednego dnia musieliśmy przygotować 26 betoniarek i rozprowadzić beton w niewygodnej, skulonej pozycji, bo nie było jak stanąć na krawędziach stopni, a nie było możliwości skorzystania ze wciągarki. Daliśmy radę. Córka też pomagała.

Efektem wszystkich tych działań jest dom z odchyłką jednej ściany - jest dokładnie 1 cm dłuższa od równoległej. Piony są zachowane. Dla mnie samodzielna budowa ze wsparciem specjalistów w kluczowych momentach, jest Wielką Przygodą Życia! Pozytywną! Owszem, trzeba też poświęcić czas na czytanie, szkolenie się, znajdowanie szczegółów czy materiałów. Jednak i tak to trzeba zrobić, bo dom ma być dla nas, a nie dla wykonawcy. Jedno trzeba przyznać - warto mieć bardzo dobrego kierownika budowy! Gdyby nie on, mielibyśmy "skopany dom" od projektu po szczegóły wykonania.

Budowa systemem zleceń

Za kolejne roboty odpowiedzialni są tu kolejni wykonawcy. Taki sposób budowy opiera się na małych firmach, specjalizujących się w określonych robotach.

Najważniejsze dla inwestora jest znalezienie dobrego wykonawcy i umówienie go we właściwym terminie, by nie było nieoczekiwanych przestojów na budowie. Dobrze jest skontaktować się z poprzednimi klientami wybranych firm, obejrzeć wykonane prace, dowiedzieć się, czy nie było problemów z jakością, terminami, finansami, porządkiem. Aby uniknąć nieporozumień dotyczących przejmowania budowy, warto polegać na wykonawcach współpracujących ze sobą. Zapewnia to większą dyscyplinę wśród nich i przekłada się na lepszy efekt końcowy.

Gdy już uda się wybrać dobrych wykonawców, należy podpisać umowę i dokładnie ustalić w niej zakres robót, zasady płacenia za materiały i wykonane prace. Warto wprowadzić zapis, że roboty powinny być odbierane w trakcie ich wykonania w określonych i istotnych momentach.

Minusem takiego sposobu budowy jest to, że inwestorzy muszą koordynować wszystkie prace sami i organizować front robót poszczególnym wykonawcom. Dlatego warto mieć kierownika budowy z prawdziwego zdarzenia, a nawet inspektora nadzoru. Dopilnują oni naszych interesów, a przed rozpoczęciem pracy przez kolejną firmę ustalą i zweryfikują stan wyjściowy.

W przypadku tego sposobu prowadzenia prac inwestor musi mieć płynność finansową, aby terminowo płacić za wykonane roboty. Dodatkowo, jeśli odpowiada za zakup materiałów, powinien zapewnić ich dostarczenie na budowę w odpowiednim momencie. Istnieje też ryzyko przestojów na poszczególnych etapach budowy oraz błędów popełnionych przez różnych wykonawców, które generują dodatkowe koszty.

Przy systemie zleceń warto sprawdzać jakość wykonanych prac. Kolejni wykonawcy nie mogą się później tłumaczyć, że słaba jakość wynika ze złej pracy poprzedników. Konsekwencje finansowe ponoszą inwestorzy.

Czytaj też: Przerwy technologiczne na budowie

Specjalizacje firm wykonawczych

Wykonawcy specjalizujący się w robotach ogólnobudowlanych. Zakres oferowanych przez nich robót jest bardzo szeroki i obejmuje wykonanie stanu surowego (od wykopów pod fundamenty po więźbę dachową), a niekiedy także roboty wykończeniowe na zewnątrz i wewnątrz domu.

Cieśle - specjalizują się w konstrukcjach drewnianych.

Dekarze - wykonują wstępne krycie i obróbki blacharskie oraz układają pokrycie dachowe.

Tynkarze - specjalizują się w tynkach, systemach ociepleń, ale potrafią też wykonać roboty ogólnobudowlane.

Instalatorzy elektryczni - specjalizują się w instalacjach elektrycznych, ale często także układają sieci komputerowe, alarmowe, multimedialne.

Instalatorzy sanitarni - wykonują instalacje wodno-kanalizacyjne i centralnego ogrzewania.

Instalatorzy zajmują się wykonaniem instalacji mechanicznej z rekuperacją (odzyskiem ciepła).

Kominkarze - specjalizują się w instalacji kominków, rozprowadzeniu instalacji dystrybucji gorącego powietrza (DGP), wykonaniu izolacji i obudowy kominka.

Ekipy wykończeniowe - są wśród nich malarze, posadzkarze, płytkarze, stolarze.

Studniarze - jak sama nazwa wskazuje wykonują studnie.

Kostkarze - wykonują podjazdy i utwardzone ścieżki.

System zleceń. Doświadczenia inwestorów

Kasia i Marek budują dom o powierzchni użytkowej 214,21 m2. Zdecydowali się na system zleceń. Zaczęli budowę w lipcu 2014 roku; planują ją zakończyć w 2016 roku.

Kasia i Marek: Przed przystąpieniem do budowy porównaliśmy system zleceń z ofertą kilku firm budujących systemem deweloperskim. Okazało się, że budując sposobem powierzania kolejnych robót zaoszczędzimy około 30%. Budując systemem deweloperskim też trzeba się poświęcać i doglądać budowy, więc stwierdziliśmy, że będziemy to zlecać kolejnym wykonawcom. Nie spieszy nam się aż tak, by decydować się na krótką realizację budowy przez jedną firmę. Nie żałujemy swojej decyzji. Teraz też wybralibyśmy ten sam sposób budowy. Tym bardziej, że już wiemy dużo o budowaniu. Nie da się porównać nabytego doświadczenia do tego, co wiedzieliśmy na początku budowy.

Korzystamy tylko z poleconych ekip. Sami też poświęcamy sporo czasu na sprawdzenie ich pracy na innych realizacjach. To bardzo ważne, by powierzać prace najlepszym. Największym problemem jest zapewnienie ciągłości robót. Jak wypadnie z harmonogramu jakaś ekipa, to nagle robi się przestój. To sposób budowania dla inwestorów mających czas na budowanie. Takie sytuacje zawsze się zdarzają, że trzeba coś poprawić. Na szczęście u nas dotyczyło to drobiazgów. Wszystko zależy znowu od fachowości wykonawców.

Budowa domu z generalnym wykonawcą

Budowa z generalnym wykonawcą polega na powierzeniu budowy jednemu przedsiębiorcy (firmie), który realizuje budowę od początku do stanu deweloperskiego, a niekiedy także "pod klucz". Wydawać by się mogło, że to najbardziej komfortowa metoda dla inwestorów, jednak i ona ma swoje wady.

Choć niewątpliwie zaletą jest to, że inwestor powierza wykonanie budynku jednej firmie, to jednak jej "monopol" może być zgubny dla jakości robót. Trzeba zwracać uwagę i pilnować, czy użyte materiały i roboty są zgodne z projektem i umową.

Ten sposób prowadzenia budowy jest także zazwyczaj najdroższy. Warto więc się upewnić, za co płacimy. Wybierając generalnego wykonawcę, sprawdźmy jego poprzednie realizacje, zorientujmy się, ilu pracowników zatrudnia i czy ma własne ekipy, czy korzysta z firm stale współpracujących czy też zatrudnia wciąż nowe firmy. Budowa domu w systemie generalnego wykonawcy może wydawać się droższa, ponieważ uwzględnia wszystkie koszty, nawet tych prac, o których często zapomina się przy budowie systemem gospodarczym.

W tym systemie niezbędny jest inspektor nadzoru inwestorskiego. Jego podstawowym zadaniem jest kontrolowanie robót w ramach umowy zawartej pomiędzy inwestorem a wykonawcą. Częstotliwość koniecznych na budowie wizyt inspektora nadzoru, który przyjmuje poszczególne etapy budowy wynika z postępu prac.

Wybierając generalnego wykonawcę, sprawdźmy jego rzetelność. Jego wizytówką niech będzie chociażby porządek na budowie.

Jakie prace powinien sprawdzić kierownik budowy i inspektor nadzoru

Najważniejsze prace wymagające kontroli w trakcie budowy domu (pogrubieniem zaznaczono wersję minimum).

- Organizacja budowy - szkolenie BHP, określenie zasad współpracy, wymiany informacji.

- Odsunięcie humusu na odkład - sprawdzenie.

- Sprawdzenie osi budynku po geodezyjnym wytyczeniu.

- Kontrola wykopu wykonanego pod ławy fundamentowe.

- Przygotowanie zbrojenia płyty fundamentowej lub ław fundamentowych - wizyta w trakcie.

- Sprawdzenie i odbiór zbrojenia fundamentów.

- Zalanie fundamentów.

- Wizyta w trakcie wykonywania hydroizolacji ław i ścian fundamentowych.

- Rozpoczęcie prac murowych - sprawdzenie ułożenia izolacji poziomej.

- Wizyta w trakcie murowania ścian fundamentowych.

- Sprawdzenie zagęszczania warstw pod posadzką, rozłożenia instalacji (jeśli jest płyta, to jest to pomijane).

- Wylanie chudego betonu.

- Murowanie ścian parteru.

- Murowania kominów na parterze.

- Sprawdzenie zbrojenia belek nadprożowych w ścianach.

- Szalowanie stropu.

- Przygotowanie zbrojenia stropu.

- Przygotowanie zbrojenia schodów.

- Odbiór zbrojenia stropu i belek oraz schodów.

- Wizyta w trakcie betonowania stropu.

- Murowanie ścian poddasza.

- Murowanie kominów na poddaszu.

- Sprawdzenie przygotowania elementów żelbetowych poddasza przed zalaniem betonem.

- Więźba dachowa - montaż konstrukcji (dwie wizyty).

- Pokrycie więźby dachowej.

- Murowanie ścian działowych.

- Wizyta w trakcie wykonywania ocieplenia.

- Wizyta 1 w trakcie wykonywania tynku na siatce (jeśli będzie) lub okładzin zewnętrznych.

- Wizyta 2 w trakcie wykonywania tynku na siatce lub okładzin zewnętrznych.

- Wizyta 1 w trakcie wykonywania instalacji elektrycznych.

- Wizyta 2 w trakcie wykonywania instalacji wodno-kanalizacyjnych.

- Wizyta 3 w trakcie wykonywania pozostałych instalacji.

- Wizyta w trakcie wykonywania tynków wewnętrznych.

- Wizyta w trakcie wykonywania posadzek.

- Roboty na zewnątrz - taras/balkony.

- Wizyta w trakcie wykończenia - nakładanie tynków, gładzi, zabudowa płytami gipsowo-kartonowymi.

- Wizyta w trakcie wykończenia - przyklejanie płytek ceramicznych na podłogach i ścianach.

- Wizyta w trakcie wykończenia - malowanie.

- Zakończenie robót.

Budowa z generalnym wykonawcą. Doświadczenia inwestorów

Monika i Andrzej z Milanówka budują dom o powierzchni 210 m2. Zdecydowali się na system generalnego wykonawcy. Zaczęli budowę w maju 2014 roku; zakończyli w czerwcu 2015 roku, planują się wprowadzić jesienią tego roku.

Monika i Andrzej: Przed wyborem generalnego wykonawcy dokonałem lokalnego przeglądu firm, ale najwartościowszym narzędziem okazał się internet oraz portal Oferteo.pl. Udało mi się zebrać około 30 ofert. Niestety, podjęcie ostatecznej decyzji wymagało trochę czasu i zajęło mi około 3 miesięcy. Dość szybko wyeliminowałem tych wykonawców, którzy wymagali jedynie informacji o metrażu domu, bez chęci obejrzenia projektu ("przecież dom to dom i czym może nas zaskoczyć"). Drugim kryterium była cena i tutaj odrzucone zostały skrajne propozycje, chociaż te najwyższe przeanalizowałem dokładnie. To pozwoliło mi się zorientować, ile tak naprawdę ta budowa kosztuje. Akceptowałem tylko te, które były oparte o szczegółowy kosztorys na papierze i zaopatrzone w przykładową umowę. Później negocjowałem z trzema wybranymi firmami i doprecyzowałem warunki współpracy.

Budowa z generalnym wykonawcą niekoniecznie ma same plusy, ale zdecydowanie ma mniej minusów, a te, które są, to tak naprawdę istnieją także przy innym sposobie budowy. Mimo dość szczegółowych uzgodnień nigdy nie uda się wszystkiego zapisać i wykonawca zawsze będzie starał się ciąć koszty i szukać oszczędności; tutaj trzeba być naprawdę uważnym. Nie mam tutaj na myśli tylko materiałów, ale także samo wykonanie. Wiele osób nie przelicza swojego czasu na pieniądze, ja byłem do tego zmuszony. Nie byłem w stanie organizować placu budowy, zamawiać materiałów oraz szukać wykonawców bez negatywnego wpływu na pracę i pensję. Z żoną nie mogliśmy sobie pozwolić na zaniedbanie pracy bądź jej utratę. To był główny powód przemawiający za wybraniem takiego trybu prac. Poza tym taka budowa jest zdecydowanie szybsza. Patrząc na to całościowo, nie jestem przekonany, czy jest aż tak droga jak większość sądzi. Oczywiście dla osób niepracujących lub mających wolny zawód, mogących w pełni kontrolować budowę, to nie jest dobra metoda. Tylko czy takich osób jest dużo?

Umowa nie tylko precyzowała czas i cenę, ale przede wszystkim sposób budowy oraz materiały, które miały być użyte. Załącznikiem do umowy była specyfikacja materiałowa, dość szczegółowa, a wszelkie zmiany musiały być akceptowane przeze mnie w oparciu o opinię inspektora nadzoru. Podział budowy na etapy oraz wymóg, że zapłata będzie się odbywać po zakończeniu i odebraniu każdego z etapów, brak przedpłat, także były istotne. Oczywiście w umowie jest także zapisana kilkuletnia gwarancja, to daje pewien komfort, zwłaszcza jeśli wykonawca jest ubezpieczony.

Należy cały czas osobiście kontrolować plac budowy, a także z pomocą niezależnych ekspertów. Wynajęcie niezależnej od wykonawcy osoby jest bardzo ważne. Inspektor nadzoru inwestorskiego jest niezbędny. Najlepiej taki, do którego zawsze można zadzwonić, a w nagłych sytuacjach może pojawić się na budowie. Oczywiście inspektor dokonywał ze mną odbioru każdego etapu budowy (w tym zbrojenia i robót ulegających zakryciu), przed zapłatą wykonawcy. Inspektora nadzoru również trzeba uważnie wybierać. Zastosowałem podobną procedurę jak przy wyborze wykonawcy, jednak najważniejszym kryterium były dostępność i kompetencja.

Tak to już jest, że ekspertem to się człowiek staje po wybudowaniu domu, ale na pewno nie w trakcie. Chociaż i po nadal jest wiele do nauki. Zresztą przekonałem się, że tak naprawdę jedyną osobą znającą projekt w każdym detalu byłem ja. Dlatego codziennie po pracy wieczorem byłem z żoną na budowie, by sprawdzić, czy coś nie zostało przeoczone bądź źle zinterpretowane.

Nie wymagałem świadectwa energetycznego domu i uważam, że ten dokument jest zbędny. Zresztą świadectwa charakterystyki dla budynków jednorodzinnych nie są już obowiązkowe. Na etapie projektu taka kalkulacja była wykonana. Kiedy zobaczyłem, w jakim stopniu są to obliczenia teoretyczne i oparte na ogólnych założeniach, stałem się sceptyczny. Obliczenia te na pewno są pomocne przy podjęciu decyzji dotyczącej parametrów przegród oraz wyboru materiałów i tylko tyle. To akurat nie jest skomplikowane i można to zrobić samemu. Istotne jest, by od tych założeń w trakcie budowy nie odchodzić, a nawet - jeśli to możliwe - wybierać materiały lepsze. Prawdę mówiąc, dopiero w trakcie eksploatacji domu przekonamy się jak jest naprawdę i to będzie dla mnie wiarygodne.