Nadbudowa domu - cz. 1: warunki

Nadbudowa domu to - najprościej rzecz ujmując - jego rozbudowa w górę, czyli dobudowanie nowej kondygnacji do istniejących. Najczęściej takie rozwiązanie stosuje się w domach ze strychem (zwykle nieogrzewanym i nieocieplonym), postawionych na wąskich lub małych działkach, na których rozbudowa domu w bok jest bardzo trudna do wykonania lub niemożliwa ze względu na obowiązujące przepisy. Rzadko się jednak zdarza, by dach na domu z nieużytkowym poddaszem był na tyle duży, żeby wystarczyło tylko sprawdzić stan stropu poddasza i więźby dachowej, ocieplić połacie oraz urządzić pod dachem pomieszczenia mieszkalne. Najczęściej przestrzeń tę trzeba jeszcze powiększyć. W tym celu możemy podwyższyć poddasze pod dachem stromym lub nadbudować je na stropodachu.

Koszty nadbudowy dachu

Każde z rozwiązań stosowanych przy nadbudowie domu jest skomplikowane technicznie i kosztowne, ale nie wymaga zmian przyłącza mediów (wody, prądu, gazu), nie ma prac ziemnych, nie buduje się fundamentów, nie narusza izolacji  przeciwwilgociowych i termicznych w gruncie, nie niszczy  ogrodu. Szczególnie ekonomiczne jest przeprowadzenie takiego przedsięwzięcia, jeśli konstrukcja domu jest w dobrym stanie, a dach wymaga remontu. W takiej sytuacji może okazać się, że bardziej opłaca się zbudowanie nowego dachu niż naprawianie starego. Musimy bowiem pamiętać, że koszty mogą wzrosnąć nawet w trakcie trwania prac. Dlatego lepiej nie oszczędzać już na samym etapie projektowania i dokładnie zaplanować harmonogram przedsięwzięcia.

Zanim zaczniemy...

Zanim zdecydujemy się na rozbudowę domu w górę, trzeba sprawdzić, czy gmina ma uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, obejmujący działkę, na której stoi nasz dom. Jeśli tak jest, sprawa jest prosta, ponieważ to właśnie w tym dokumencie zawarte są warunki dotyczące kształtowania zabudowy, obejmujące również możliwości powiększenia domu (a dokładnie wysokości zabudowy). Wówczas należy złożyć wniosek o wydanie wypisu i wyrysu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Gmina nie może odmówić ich wydania, niezależnie od tego, w jakim celu zamierzamy wykorzystać ten dokument.

Jeżeli dla interesującego nas terenu nie ma ustalonego planu zagospodarowania, konieczne jest złożenie wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Określa ona parametry rozbudowywanego domu - w szczególności dopuszczalną powierzchnię zabudowy oraz szerokość i wysokość elewacji frontowej. Zazwyczaj wzór stosownego pisma można znaleźć na stronie internetowej urzędu gminy. Wystarczy je wydrukować i wypełnić, opisując planowaną rozbudowę i podając docelowe wymiary domu. Na wydanie decyzji o warunkach zabudowy urząd ma 2 miesiące, ale w praktyce ze względu na konieczność konsultacji pomiędzy wojewodą, marszałkiem województwa i starostą procedura może przeciągnąć się do 4-6 miesięcy.

Formalne kroki do nadbudowy domu

- uzyskanie wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (lub decyzji o warunkach zabudowy) i sprawdzenie, czy planowane zmiany są możliwe;
- zatrudnienie architekta, który wykona projekt budowlany zgodny z przepisami lokalnymi i prawem budowlanym;

- uzyskanie dokumentów niezbędnych do pozwolenia na budowę i wykonania projektu: mapy do celów projektowych skala 1:500 (wykonuje geodeta), oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością, wypisu z rejestru gruntów, kopii mapy ewidencyjnej, oświadczenia o dostępie do dróg publicznych, protokołu z inwentaryzacji stanu istniejącego (wykonuje architekt) i opinia o stanie technicznym obiektu (wykonuje konstruktor w porozumieniu z architektem), potwierdzenia legalności obiektu;

- ustanowienie kierownika budowy - należy to do obowiązków inwestora, ale jeśli zatrudniamy wykonawcę, możemy w umowie zastrzec, że to on ma go zatrudnić;

- rejestracja dziennika budowy - jest to najważniejszy dokument, w którym zapisuje się przebieg robót oraz wszelkich zdarzeń i okoliczności, jakie miały miejsce w czasie prowadzonych prac. Otrzymuje się go w starostwie i tam też należy go zarejestrować;

- zawiadomienie o terminie rozpoczęcia robót - informujący o tym dokument również składa się w starostwie.

Zapisz się na NEWSLETTER. Co tydzień najnowsze wiadomości o budowie, remoncie i wykańczaniu wnętrz w Twojej poczcie e-mail