Zmiany w prawie budowlanym

Przepisy prawa budowlanego były na przestrzeni lat wielokrotnie nowelizowane. Również w tym roku ustawodawca wprowadził szereg zmian, mających w założeniu uprościć, a tym samym przyspieszyć proces inwestycyjno-budowlany.

Bez zgłoszenia, bez pozwolenia

Obecne regulacje to głównie zmiany w zapisach związanych z robotami budowlanymi – do katalogu inwestycji, które teraz nie wymagają ani zgłoszenia, ani pozwolenia zaliczamy m.in. budowę:

• obiektów gospodarczych związanych z produkcją rolną i uzupełniających zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej – parterowych budynków gospodarczych o powierzchni zabudowy do 35 m², przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,80 m;
• przydomowych basenów i oczek wodnych o powierzchni do 50 m² i opasek brzegowych;
• instalacji klimatyzacyjnych;
• budowy zjazdów z dróg powiatowych i gminnych oraz zatok parkingowych na tych drogach.

Ale najistotniejszą dla nas informacją jest ta, że już nie zgłaszamy, ani nie ubiegamy się o pozwolenie w momencie, kiedy zamierzamy remontować „obiekt budowlany, którego budowa wymagała pozwolenia na budowę”. Dotychczas taki remont nie mógł się odbyć bez zgłoszenia. Nowelizacja przyjmuje, że będzie ono potrzebne tylko wtedy, kiedy dotyczy przegród zewnętrznych albo elementów konstrukcyjnych budynków, których budowa wymaga uzyskania pozwolenia na budowę.

Podobnie sprawa wygląda, jeśli chodzi o przebudowę budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Do tej pory takie prace można było zrealizować na podstawie zgłoszenia, pod warunkiem że nie prowadziły one do zwiększenia dotychczasowego obszaru oddziaływania tych budynków (czyli taki budynek nie przeszkadzał sąsiadom). W wyniku nowelizacji zgłoszenie będzie wymagane jedynie w zakresie przebudowy przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych, o ile nie prowadzi to do zwiększenia dotychczasowego obszaru oddziaływania tych budynków. W pozostałym zakresie przebudowa nie będzie wymagała ani pozwolenia na budowę, ani zgłoszenia.

Zgłoszenie i nic więcej

Prostsze, bo wymagające tylko zgłoszenia, będą inwestycje w zakresie np.:

• budowy wiat o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki;
• budowy zjazdów z dróg krajowych oraz zatok parkingowych na tych drogach;
• przebudowy budynków, których budowa wymaga jednak pozwolenia na budowę.

Do tej pory taki rodzaj przebudowy w każdym przypadku wymagał zdobycia przez nas pozwolenia na budowę; ustawodawca przewiduje, że wymóg jego uzyskania będzie niezbędny, gdy dokonujemy przebudowy przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych, w pozostałych sytuacjach wystarczy zgłoszenie.

Ustawa wprowadza też zmiany polegające na zniesieniu obowiązku dokonania zgłoszenia także w odniesieniu do przebudowy:

• obiektów gospodarczych związanych z produkcją rolną i uzupełniających zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej: parterowych budynków gospodarczych o powierzchni zabudowy do 35 m², przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,80 m;
• wolno stojących parterowych budynków gospodarczych, garaży, altan oraz przydomowych ganków i oranżerii (ogrodów zimowych) o powierzchni zabudowy do 35 m², przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m² powierzchni działki;
• wolno stojących parterowych budynków rekreacji indywidualnej, przeznaczonych do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać jednego na każde 500 m2powierzchni działki.

Uwaga! Pamiętajmy, iż formalności w postaci zgłoszenia bądź pozwolenia będą wymagane, jeśli przeprowadzane przez nas prace będą dotyczyły obiektu wpisanego do rejestru zabytków.

Szybciej na starcie

Nowe przepisy prawa budowlanego skracają także termin na wniesienie sprzeciwu do zgłoszenia budowy przez urząd z 30 do 21 dni. Zatem szybciej będziemy mogli zacząć zaplanowane prace. Ponadto ustawa wprowadza procedurę umożliwiającą wydawanie z urzędu zaświadczeń o tym, że ten nie wnosi żadnych zastrzeżeń do zgłoszenia przed upływem terminu 21 dni, co ma zapewnić możliwość jeszcze wcześniejszego rozpoczęcia inwestycji. Analogiczne zmiany co do długości terminu są przewidziane w procedurze rozpoczęcia użytkowania obiektu budowlanego oraz zmiany sposobu jego użytkowania.

Ustawa doprecyzowuje również regulacje dotyczące istotnego odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego. Zgodnie z przyjętymi zmianami, nie jest istotnym odstąpieniem zmiana wysokości, szerokości lub długości obiektu, jeżeli parametry te są nieznacznie przekroczone. Konkretnie nie może to być 2% wymiarów określonych w projekcie budowlanym. Równocześnie muszą być spełnione inne warunki (m.in. obszar oddziaływania budowanego domu nie wykracza poza granice działki objętej inwestycją oraz budowa nie narusza innych przepisów techniczno-budowlanych).

Nieistotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę nie wymaga już uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę. O tym, czy zmiana jest istotna czy nie, decyduje projektant.

Czy wiesz, co to znaczy

Warto w tym miejscu wskazać rozróżnienie remontu i przebudowy według zasad prawa budowlanego.

REMONT to wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych, polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym.

PRZEBUDOWA to wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji; w przypadku dróg są dopuszczalne zmiany charakterystycznych parametrów w zakresie niewymagającym zmiany granic pasa drogowego.

Co pozostaje bez zmian?

Mimo że wraz z ostatnią nowelizacją prawa budowlanego wprowadzono sporo nowości, to wiele postanowień z 2015 roku nie uległo zmianie (ewentualnie ma charakter raczej kosmetyczny). I tak:

1. Nadal nie mamy obowiązku dołączania do projektu budowlanego oświadczeń o zapewnieniu dostaw energii, wody, ciepła, gazu, odbioru ścieków oraz o warunkach przyłączenia budynku do tych sieci (jeśli budujemy na podstawie zgłoszenia);

2. Nadal na podstawie zgłoszenia możemy wybudować: garaż, przydomowy ganek oraz oranżerię do powierzchni zabudowy do 35 m2 na każde 500 m2 powierzchni działki. I oczywiście dom.

3. Również tylko zgłoszenia wymaga chęć docieplenia budynków do wysokości 25 m.

4. Z kolei ogrodzenie nieprzekraczające 2,2 m, obiekty małej architektury, a także pochylnia dla osoby niepełnosprawnej nie wymagają ani zgłoszenia, ani tym bardziej pozwolenia.

5. O pozwolenie na budowę musimy się jednak starać, gdy decydujemy się na budowę bliźniaka albo domu w zabudowie szeregowej.

Na koniec warto pamiętać, że od stycznia tego roku nasze domy mają być bardziej energooszczędne – weszła bowiem w życie kolejna zmiana warunków technicznych, jakim muszą odpowiadać nowo powstałe budynki. Najnowsze regulacje dotyczą maksymalnego współczynnika zużycia energii pierwotnej (Ep) oraz izolacyjności cieplnej budynku (U).

Do tej pory współczynnik Ep nie mógł przekraczać wartości 120 kWh/(m²·rok). Od stycznia 2017 r. maksymalna wartość nieodnawialnej energii pierwotnej nie będzie mogła przekroczyć 95 kWh/(m²·rok). W roku 2021 maksymalny współczynnik Ep zmaleje do 70.