Dom na zgłoszenie - jakie musisz spełnić formalności?

Jaki dom na zgłoszenie?

Budowa bez zezwolenia dotyczy tylko tych budynków, których obszar oddziaływania nie wykracza poza granice działki objętej inwestycją, czyli mają one zachowane wymogami prawa standardowe odległości od granic sąsiadów (więcej o wymaganych odległościach od granic działki czytaj tutaj). W sytuacji, kiedy odległości te są mniejsze, inwestor nadal będzie musiał starać się o pozwolenie na budowę.

Obowiązek wyznaczenia tego obszaru spoczywa na projektancie domu (do tej pory robił to właściwy miejscowo urząd), który umieszcza tę informację w projekcie dokumentacji budowlanej.

Ujednolicono i jasno wypunktowano wszystkie przypadki, kiedy pozwolenie na budowę nie jest wymagane i możliwa
jest budowa na zgłoszenie. Poszerzono też zakres prac, które nie wymagają ani pozwolenia, ani zgłoszenia.
Dla nas, inwestorów najważniejsza informacja jest taka, że bez pozwolenia i zgłoszenia będzie można budować wolno stojące parterowe budynki gospodarcze,: np.

• garaże,
• przydomowe ganki,
• oranżerie i np. tarasy.

Do tych obiektów zaliczają się też wiaty o powierzchni zabudowy do 50 m² (sytuowane na działce, na której znajduje się budynek mieszkalny lub przeznaczonej pod budownictwo mieszkaniowe, przy czym łączna liczba tych wiat na działce nie może przekraczać dwóch na każde 1000 m² powierzchni działki) oraz altany do 35 m² (przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m² powierzchni działki).

Uwaga! Nadal jednak utrzymano konieczność zgłoszenia budowy budynku rekreacji indywidualnej, czyli domku letniskowego.

Zgłoszenie czy pozwolenie

Po sprawdzeniu planu pora na spełnienie wymagań określonych przez prawo budowlane. 

Dom tylko na zgłoszenie

Obecnie obowiązujące przepisy znacznie ułatwiają proces budowlany, pozwalając budować wolno stojące budynki
mieszkalne jednorodzinne, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, bez uzyskania prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę, a jedynie na podstawie zgłoszenia. Dom na zgłoszenie ile metrów?

• dom na zgłoszenie 70m2,
• dom na zgłoszenie 35m2,

Dom na zgłoszenie warunki? Jako obszar oddziaływania należy rozumieć teren wokół budowanego domu, wyznaczony na podstawie przepisów odrębnych (warunków technicznych, jakim powinny od powiadać budynki, przepisów przeciwpożarowych, przepisów o ochronie środowiska, ochrony zabytków czy prawa wodnego), wprowadzających ograniczenia w zagospodarowaniu tego terenu.
W każdym przypadku obszar oddziaływania będzie inny – inna będzie bowiem wielkość działki i parametry budowanego domu. Obowiązek wyznaczenia tego obszaru spoczywa na projektancie domu, informację o obszarze oddziaływania obiektu
umieszcza on w projekcie dokumentacji budowlanej.
Zgłoszenia dokonujemy w miejscowym starostwie przed rozpoczęciem robót budowlanych. Jeśli nasze przedsięwzięcie spełnia wszystkie wymagania przewidziane przepisami, będziemy mogli przystąpić do budowy Jest to tzw. „milcząca zgoda organu”
na rozpoczęcie robót.
Warto przy tym pamiętać, że prace należy rozpocząć 3 lata od dnia zgłoszenia budowy. Jeśli tego nie zrobimy, wówczas „milcząca zgoda” traci moc i w takim przypadku musimy zgłosić zamiar rozpoczęcia budowy ponownie. Wszelkie prace budowlane bez
dokonania ponownego zgłoszenia będą traktowane jak samowola budowlana.

Co robić, gdy nie ma planu?

Jeśli okaże się, że dla danego terenu planu nie ma, wówczas trzeba postarać się o warunki zabudowy i zagospodarowania terenu, zwane potocznie wuzetką. Do wniosku o ich wydanie trzeba dołączyć:

• kopię mapy zasadniczej lub katastralnej w skali 1:500 bądź 1:1000; zamawiamy ją w powiatowym/miejskim ośrodku dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej albo wydziale geodezji starostwa powiatowego/urzędu miasta (koszt
  to kilkadziesiąt złotych);
• oświadczenia przedsiębiorstw sieciowych działających na danym terenie o możliwości przyłączenia do istniejącej bądź planowanej sieci uzbrojenia;
• pełnomocnictwo wraz z potwierdzeniem uregulowania opłaty skarbowej za jego udzielenie (17 zł) – gdy w sprawach
  związanych z inwestycją będzie nas reprezentował pełnomocnik, na przykład projektant. 

Jeśli wniosek jest kompletny i nie zawiera braków formalno-prawnych, mamy szansę na to, iż decyzja o warunkach zabudowy będzie pozytywna.

Jeśli wniosek dotyczy domu o funkcji wyłącznie mieszkalnej, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest
bezpłatne.

Dom na zgłoszenie - jakie dokumenty

Aby wybudować dom na zgłoszenie trzeba zgłosić ten fakt do właściwego starosty lub prezydenta miasta.

W zgłoszeniu należy określić rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia. Do zgłoszenia trzeba dołączyć:

• oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
• decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (gdy nie ma obowiązującego planu miejscowego),
• w zależności od potrzeb - odpowiednie szkice lub rysunki dotyczące planowanej inwestycji. Nie jest konieczne, aby zostały one przygotowane przez osobę z uprawnieniami budowlanymi. Przy instytucji zgłoszenia nie jest wymagany projekt budowlany domku.  Pamiętać należy, że organ administracji architektoniczno-budowlanej może jednak wnieść sprzeciw, na co ma 21 dni.

Tani i ładny dom na zgłoszenie? Tak! Obecne prawo umożliwia budowę małego domku bez pozwolenia budowlanego jedynie na podstawie zgłoszenia. 

Zobaczcie dom na zgłoszenie projekt>>>

Jaki dom można zbudować na zgłoszenie?

Od 3 stycznia uproszczona procedura, pozwala na budowę domów do 70 mkw. - bez uzyskania pozwolenia, powołania kierownika budowy oraz bez prowadzenia dziennika budowy z ogłoszeniem projektu.

Jakie warunki musi spełniać dom na zgłoszenie?

Zmienione przepisy nie określają minimalnej powierzchni terenu, na której można zbudować dom w uproszczonej procedurze. Minimalna powierzchnia jest określona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a także może być określona w decyzji o warunkach zabudowy wydawanej przez władze lokalne. To jakie warunki musi spełniać dom na zgłoszenie, jest ściśle określone w prawie.
Domy do 70 mkw. może być wzniesiony tam, gdzie pozwalają na to przepisy. Przygotowując zwykłe warunki zabudowy, władze lokalne przeprowadzają analizę. W ogólnych zasadach budowy domów powyżej 70 m analizowany obszar to co najmniej trzy długości działki od strony ulicy. Oznacza to, że jeśli działka od strony ulicy ma szerokość 20 m, minimalna powierzchnia do analizy wynosi 60 m od tej działki. Maksymalny obszar analizy nie jest określony w przepisach. Bardzo ważne jest, żeby nowy budynek nie kolidował z okolicznymi obiektami.

Dom na zgłoszenie 70m2

Jednym z elementów pakietu ustaw uchwalonych przez Sejm 17 września 2021 r. jest program „Mój dom 70 m2”, który ma umożliwić budowę domów o powierzchni do 70 m 2 bez formalności. Dom na zgłoszenie 70m2 znosi obowiązek
• Uzyskanie pozwolenia na budowę.
• Wyznaczenie kierownika budowy
• Obowiązku prowadzenia dziennika budowy, w trybie tzw. rejestracji z projektem budowlanym.

Ile kosztuje dom na zgłoszenie?

Zastanawiając się, ile kosztuje dom na zgłoszenie, musimy wziąć pod uwagę koszt fundamentów, ścian nośnych, działowych, wykończenia. Całość kosztować będzie około 200 tysięcy złotych. Do wydatków należy też doliczyć wydatki:
• Konstrukcja dachu - Budynek bez pozwolenia będzie miał 45 m2 powierzchni dachu. Drewniane krokwie to koszt 5500 zł. Istotnym wydatkiem będzie również poszycie. Mamy do wyboru membranę dachową lub pokrycie dachowe na szalunku. Pokrycie dachu membraną będzie kosztować 800 zł. Jako pokrycie dachu wybieramy blachodachówkę (cena ok 58,02 zł/m2). Za materiał zapłacimy około 2600 zł, a za pracę 2900 zł. Całkowity koszt zadaszenia uzupełnią dwa świetliki, które zwiększą funkcjonalność poddasza. Ich zakup i montaż będzie kosztować ok. 4000 zł.
• Ocieplenie poddasza - poddasze domu pełni funkcję użytkową. Dlatego musimy wykonać skuteczną izolację skosów dachowych. Powierzchnia ocieplenia to 42 m2. Izolacja będzie kosztować ok. 6300 zł.
• Gzyms - dom o powierzchni 70 m2 bez pozwolenia zostanie wyposażony w podświetlany gzyms o powierzchni 15 m2. Całkowity koszt wytworzenia i zakupu materiałów na podsufitkę to 1500 zł.
Całkowity. Całkowity koszt budowy domu w Polsce to od 250 do 300 tysięcy zł. Do ceny budowy dolicz koszty wykończenia. Co więcej, całkowity koszt budowy będzie wyższy, jeśli kupimy lepsze materiały lub zatrudnili wykonawców z wysokimi stawkami robocizny.
Ważne: koszt budowy liczony jest do stanu "deweloperskiego". Musimy też wziąć pod uwagę zakupu działki, podłączenia prądu i gazu, ani innych dodatkowych kosztów, które mogą wpłynąć na wzrost ceny całkowitej.

Czy warto budować dom na zgłoszenie?

Dom bez pozwolenia to dobre rozwiązanie dla osób, które posiadają działkę o powierzchni do 500mkw, albo chcą zbudować dobrej jakości dom letniskowy. Budowa takiego domu jest zdecydowanie szybsza i tańsza, a także nieobarczona obowiązkiem zastosowania konkretnych rozwiązań architektonicznych i materiałów. To czy warto budować dom na zgłoszenie, zależy też od naszych oczekiwań związanych z mającym powstać budynkiem.

Co powinien zawierać projekt domu na zgłoszenie?

Aby ubiegać się o budowę domu w ramach programu Mój dom 70 m 2, inwestorzy będą musieli również spełnić następujące warunki:
• Na etapie projektowania i budowy muszą być spełnione wymagania techniczno-budowlane określone w przepisach Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, a mianowicie: zachowania odpowiedniej odległości od granic działki inwestycyjnej w celu zagwarantowania, że obszar oddziaływania wznoszonego budynku jest ograniczony do działki, na której zostanie wybudowany.
• Działka, na której ma powstać dom, musi być objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem mieszkaniowym. Jeśli takiego planu nie ma, trzeba uzyskać decyzję o warunkach zabudowy dla tego typu przedsięwzięć, a termin jej wydania ma zgodnie z ustawą znacznie się skrócić do 21 dni. Jeżeli urząd gminy nie dotrzyma tego terminu, to zgodnie z nowymi przepisami może ponieść konsekwencje finansowe takiego niedotrzymania.
To, co powinien zawierać projekt domu na zgłoszenie, to też oświadczenie pod rygorem odpowiedzialności karnej za krzywoprzysięstwo, że planowany proces budowlany jest realizowany w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych oraz oświadczenie, że przyjmuje odpowiedzialność za zarządzanie placem budowy w przypadku niewyznaczenia kierownika budowy oraz kompletności dokumentacji dołączonej do zgłoszenia.

Jaka jest maksymalna wysokość budynku na zgłoszenie?

Sama wysokość pomieszczeń nie może być niższa niż 2,2m. Zaś rozpiętość budynku nie przekraczać 6 m. Określając to, jaka jest maksymalna wysokość budynku na zgłoszenie, należy pamiętać, że wysięg wsporników nie może być większy niż 2m.

Czy dom na zgłoszenie może mieć poddasze?

Wielu użytkowników chcę wiedzieć, czy dom na zgłoszenie może mieć poddasze. Niestety nie. Taki budynek ma być obiektem parterowym, nie może mieć więcej niż dwie kondygnacje, ale może mieć otwartą antresolę.