Jakie są najważniejsze etapy budowy domu?

Harmonogram budowy domu czyli etapy budowy domu jednorodzinnego

Każda budowa, niezależnie od wielkości domu, ma takie same etapy.

• Pierwszym etapem budowy domu jest stan zero – czyli wykonanie budynku do poziomu podłogi parteru. Ten etap obejmuje prace związane z wytyczeniem budynku, wykonaniem wykopów i fundamentów (ław i ścian lub płyty fundamentowej). Tę część prac kończy wykonanie hydroizolacji.
• Roboty ziemne i wykonanie fundamentu wydają się mało ciekawe, ale są bardzo ważną częścią budowy, wymagają więc dokładnego zaplanowania ich przebiegu, czyli harmonogramu. Przy budowie domu jednorodzinnego powinien go przygotować kierownik budowy. Na podstawie harmonogramu wykonawca może sporządzić kosztorys.

Taki plan ułatwia zamawianie materiałów budowlanych z odpowiednim wyprzedzeniem i we właściwej kolejności oraz płynne przechodzenie do kolejnych prac. Właściwe rozplanowanie harmonogramu etapów budowy domu zależy między innymi od środków finansowych, jakimi dysponujemy. Te zaś potrzebne będą w różnej wysokości, zależnie od kolejnego etapu wznoszenia domu.

Etapy budowy domu w punktach

Stan surowy otwarty

Od momentu zakończenia stanu zero czas mija szybko, a dom w niemal ekspresowym tempie osiąga stan surowy otwarty. To zwykle bardzo emocjonujący dla inwestorów etap budowy. Postępy są najbardziej widoczne – dom osiąga docelowe wymiary, wielkość i wysokość. Można do niego wejść, po raz pierwszy zobaczyć w trzech wymiarach układ pomieszczeń, który wyobrażaliśmy sobie na podstawie planów.

Co wchodzi w zakres stanu surowego otwartego?

Stan surowy otwarty to etap budowy, w którym wykonuje się:

• ściany zewnętrzne oraz ściany wewnętrzne,
• wewnętrzne schody żelbetowe,
• konstrukcję dachu (więźbę dachową ewentualnie ze wstępnym kryciem),
• kominy,
• stropy.

W stanie surowym otwartym ściany jednowarstwowe i trójwarstwowe wznoszone jednoetapowo wykonuje się w całości, a w ścianach dwuwarstwowych – jedynie mur. Jeżeli ściany trójwarstwowe będą wznoszone dwuetapowo, muruje się tylko warstwę nośną, w której umieszcza się kotwy do mocowania ocieplenia i ściany elewacyjnej.

Etap budowy domu stan surowy otwarty obejmuje także stropy i schody żelbetowe. Dach nie ma docelowego pokrycia, jest jedynie więźba przykryta papą na sztywnym poszyciu z desek lub wodoodpornych płyt wiórowych lub z membraną wstępnego krycia przytwierdzoną do krokwi rusztem z kontrłat i łat. Okna dachowe i orynnowanie montuje się dopiero wtedy, gdy dach kryty będzie pokryciem ostatecznym, a czasem nawet później.

Na tym etapie często przerywa się budowę na okres zimy, ponieważ zabezpieczenie domu jest mało kosztowne (otwory okienne i drzwiowe zabija się deskami).

Jakich wykonawców trzeba zatrudnić?

Etap budowy do stanu surowego otwartego jest dosyć łatwy, ponieważ będziemy zatrudniać stosunkowo mało ekip – wystarczy 4-5-osobowy zespół. Wykonanie domu do stanu surowego otwartego powierzamy głównie dwóm ekipom – murarskiej i ciesielskiej. Dalsze prace przeprowadzają kolejni fachowcy: więźbę dachową ze wstępnym kryciem wykonają dekarze. Przy odrobinie szczęścia wszystkie prace uda się wykonać z jedną firmą.

Ile kosztuje stan surowy?

Każdy etap budowy domu wymaga innych nakładów finansowych. Najwięcej pieniędzy pochłania stan surowy, najmniej – wykończenie domu na zewnątrz. Doprowadzenie domu do stanu surowego otwartego to około 35-40% całkowitych kosztów budowy domu. Oznacza to, że wydamy jeszcze drugie tyle na montaż okien i drzwi, pokrycie dachu, instalacje, a także wykończenie wnętrz oraz elewacji. Warto mieć to na uwadze przy planowaniu i kontroli swojego budżetu. Trzeba jednak pamiętać, że różnice w określaniu zakresu prac wchodzących do tego etapu mogą powodować nieporozumienia w wycenach i rozliczeniach z wykonawcami. Aby nie było nieporozumień, zakres prac trzeba zapisać w umowie z wykonawcą.

Stan surowy zamknięty

Stan surowy zamknięty to ważny etap budowy domu i zarazem półmetek budowy. Doprowadzenie niewielkiego domu jednorodzinnego do stanu surowego zamkniętego zajmuje od trzech do pięciu miesięcy.

Co wchodzi w zakres budowy stanu surowego zamkniętego?

Stan surowy zamknięty to etap budowy, w którym wykonuje się:

• montaż okien
• montaż drzwi zewnętrznych oraz bramy garażowej,
• murowane ścianki działowe,
• izolacje i szlichty podłogowe.

Jest to trzeci etap budowy domu – po stanie zerowym i stanie surowym otwartym. Do tej pory zostały wykonane wszystkie prace konstrukcyjne. Pora na ułożenie docelowego pokrycia dachu, wymurowanie ścian działowych oraz montaż okien, drzwi i bramy garażowej. Z tego ostatniego powodu najlepiej, jeśli w domu są już tynki, choć ten etap często zalicza się już do wykańczania. A jeśli mają być tynki, potrzebne są też wylewki oraz wcześniej ułożone instalacje, zarówno w ścianach, jak i podłogach. Jeśli wykonawcy popełnią tu błędy, z dużym prawdopodobieństwem odbiją się one na trwałości posadzek lub na izolacyjności cieplnej bądź akustycznej pomieszczeń. Kolejność prac zależy głównie od pory roku, organizacji budowy, dostępności produktów i możliwości finansowych inwestora.

Mimo że to stan zamknięty, montaż docelowych drzwi wejściowych nie jest jednak wskazany, gdyż podczas prac wykończeniowych można je uszkodzić. Lepiej więc wstrzymać się z ich wstawieniem i na czas uciążliwych robót zamocować tymczasowe drzwi, które na przykład można później wykorzystać w pomieszczeniu gospodarczym. To samo dotyczy bramy garażowej, ponieważ garaż często wykorzystuje się podczas budowy jako magazyn na materiały budowlane. Bramę więc montuje się dopiero po ułożeniu tynków zewnętrznych.

Montaż pokrycia dachowego najlepiej rozpocząć dopiero po zakończeniu innych prac na dachu, również tych związanych z murowaniem kominów. Rodzaj materiału na dach jest określony w projekcie i samodzielnie nie można tego zmienić. Dotyczy to nie tylko więźby dachowej, która jest zaprojektowana pod konkretne obciążenie i trzeba sprawdzić między innymi, czy wytrzyma ciężar nowego pokrycia i wstępnego krycia. Na przykład lekka blacha płaska wymaga deskowania, które dodatkowo usztywnia więźbę, a blachodachówka – jedynie membrany wstępnego krycia.

Kiedy najlepiej zamknąć budynek?

Biorąc pod uwagę cały cykl budowy, najczęściej budynek zamyka się jesienią. Ponieważ koszty stolarki mogą być wysokie, a zdarzają się jej kradzieże, wiele osób prace związane ze stanem surowym zamkniętym kończy wtedy, gdy będą ruszać z pracami wykończeniowymi, co oznacza, że będą w nim kolejne ekipy. Jeśli to nie nastąpi od razu po zamknięciu budynku, dobrze jest zainstalować w domu alarm i wynająć monitoring.

Jakich wykonawców trzeba zatrudnić?

W Prawie budowlanym nie ma jednoznacznie ustalonej definicji stanu surowego zamkniętego. Dlatego w umowie z wykonawcą zawsze należy dokładnie określić, jakie prace obejmuje. Na pewno potrzebni będą dekarze do ułożenia pokrycia oraz montażyści stolarki (okien, drzwi i bram garażowych). Można też szukać ekipy od instalacji i prac wykończeniowych, którzy przygotują wylewki i tynki.

Na jaką stolarkę się zdecydować?

Termin oczekiwania na okna i waha się od 4 do 8 tygodni, a na drzwi od 4 do 6 tygodni. Aby nie opóźniać prac, dobrze jest zamówić materiały z odpowiednim wyprzedzeniem.

Nie zaleca się zamawiania gotowych okien i drzwi na podstawie projektu, bez wykonania pomiarów. Dzięki temu, w przypadku pomyłki murarza, okna zostaną dobrane do wielkości otworu, nie do wymiarów projektowych. Oczywiście wykonany otwór powinien odpowiadać temu z projektu, ale budowa jest budową, a człowiek tylko człowiekiem. Pomiar otworów okiennych i drzwiowych może odbyć się po wymurowaniu ostatniego okna poddasza lub piętra, czyli jeszcze przed zalaniem wieńca górnego. Jak tylko te prace zostaną wykonane, warto umówić wizytę przedstawiciela wybranego salonu stolarki na budowie, który wymierzy wszystkie otwory na okna i drzwi. Warto zdecydować się na stolarkę o jak najlepszych parametrach izolacyjności termicznej. Pamiętajmy, że od 1 stycznia tego roku współczynnik przenikania ciepła okien pionowych powinien być nie większy niż 0,9 W/(m2K), okien połaciowych – 1,1 W/(m2K), a drzwi i bramy garażowej – niż 1,3 W/(m2K).

Pod względem stylistyki okien, drzwi i bramy warto zdecydować się na ofertę jednego producenta, z jednej kolekcji. Wówczas wszystkie produkty będą wykonane w takiej samej kolorystyce i pokryte identyczną farbą lub okleiną. Niektóre firmy oferują również przesłony zewnętrzne do okien, na przykład rolety lub żaluzje. Pasujące do siebie elementy stolarki sprawią, że budynek będzie wyglądał harmonijnie i estetycznie. Okna, drzwi i brama garażowa mogą być dopasowane do koloru elewacji, dachu i orynnowania, a nawet ogrodzenia.

Jakie pokrycie będzie najlepsze?

Jaki materiał jest najlepszy do krycia dachu? Co wybrać – dachówkę ceramiczną czy cementową? A może lepiej zdecydować się na blachę profilowaną lub płaską? Odpowiedź jest prosta: odpowiednio dobrane do dachu (jego konstrukcji, kąta nachylenia, sposobu wykonania wstępnego krycia), a wyglądem pasujące do stylu domu. Wybór nie jest jednak łatwy, głównie ze względu na różnorodność modeli i kolorów pokrycia. Nie ułatwia go świadomość, że to wybór na lata. Przecież pokrycia dachowego nie wymienia się co roku wraz ze zmieniającymi się trendami w architekturze.

Na początek dobrze jest więc zdać się na projektanta, który tak dobierze materiał na dach, aby wyglądał estetycznie i był funkcjonalny, a koszty były w zasięgu naszych możliwości. Nie warto zmieniać rodzaju pokrycia tylko dlatego, że inne wydaje się ładniejsze lub tańsze.

Warto też pamiętać, że większość pokryć dachowych jest dostępna od ręki, ale na modele dachówek produkowane za granicą czeka się nawet pół roku. Dlatego, podobnie jak stolarkę, warto zamówić je odpowiednio wcześniej.

Harmonogram prac

Drewniane domy szkieletowe i domy modułowe wykonuje się „pod klucz” w ciągu trzech miesięcy. Dom murowany buduje się dłużej. Przebieg budowy nie jest uzależniony od dobrej woli inwestorów, ale od sposobu prowadzenia prac i rozłożenia ich w czasie. Nie każdy, kto pierwszy raz stawia dom, ma wiedzę na temat organizacji budowy, harmonogramu prac, koniecznych przerw technologicznych i innych istotnych spraw, które mają duży wpływ na proces wznoszenia domu. Co prawda nie wymaga się tego od inwestorów, ale jeśli już taką wiedzę mają, znacznie ułatwi im ona realizację marzeń o domu.

Budowa w rok

Przy dobrej organizacji budowy dom da się wybudować w niecały rok – zaczynając na przykład wczesną wiosną i kończąc bardzo późną jesienią. Trzeba być wówczas dobrze przygotowanym, mieć dobrego wykonawcę i konsekwentnie trzymać się przyjętego harmonogramu. Oczywiście nie mamy wpływu na pogodę, która może pokrzyżować nasze plany. Wystarczy kilka deszczowych tygodni, aby nie dało się wprowadzić do nowego domu z końcem roku.

Dom w dwa lata

Eksperci przekonują, że nie warto za wszelką cenę spieszyć się z budową i lepiej jest rozłożyć ją na dwa lata – jednego roku stan surowy otwarty, a drugiego – instalacje i wykończenie. Jest to szczególnie ważne przy tradycyjnym budowaniu, w którym wykorzystuje się drobnowymiarowe elementy i występują roboty mokre (betonowanie, murowanie, tynkowanie). W Polsce taki dom jest najczęściej posadowiony na ławach żelbetowych ze ścianami zewnętrznymi z bloczków lub pustaków (dawniej cegieł), ze stropami gęstożebrowymi lub żelbetowymi (monolitycznymi) i zwieńczony drewnianą więźbą pokrytą dachówkami lub blachą. Nie wolno zapominać, że przy takim budowaniu niektóre roboty wymagają przerw technologicznych oraz przerw związanych z sezonowością prac. Należy przy tym uwzględnić to, że wszystkie roboty powinny być prowadzone w ściśle określonych warunkach atmosferycznych. Przecież nie wszystkie prace można wykonywać w temperaturze zbyt niskiej (poniżej 0°C, a nawet +5°C), czy też za wysokiej (ponad 25°C). To duże ograniczenie, o którym często się zapomina. Tymczasem wymusza ono przyjęcie kilku scenariuszy, również tych najbardziej niekorzystnych, przesuwających termin zakończenia budowy.

Za budową w dwa lata przemawiają także względy organizacyjne. Rzadko jest tak, że prace powierzamy jednemu wykonawcy. Zwykle domy buduje się systemem zleceniowym, a to oznacza, że inwestor umawia się z wykonawcami poszczególnych robót. Wówczas to na inwestora spadają problemy, wynikające z opóźnień prac, co powoduje przesunięcie kolejnych etapów budowy. Jeśli opóźnienie jest duże i kolejna ekipa rozpoczęła już prace na innym obiekcie, inwestor zwykle ma poważny problem. Szybkie zastąpienie jednego wykonawcy drugim, nawet nieco gorszym, jest w sezonie budowlanym bardzo trudne, a często wręcz niemożliwe. Jeżeli budowa jest zaplanowana na dwa lata, to taką sytuację jest dużo łatwiej rozwiązać i to w sposób mniej dla inwestora stresujący.

Rozsądny kompromis – budowa w dwa sezony

Jeśli budowa domu ma być zaplanowana na jeden rok kalendarzowy, możemy przyjąć wariant pośredni: tak zaplanować prace, by zacząć je jesienią, a zakończyć je pod koniec lata. Budowa stanu surowego otwartego trwa zwykle krótko i na pewno uda się ją skończyć przed zimą. Na zamknięcie domu i prace wykończeniowe będzie czas wiosną i latem.