Zmiany w trakcie budowy. Zmiany usytuowania poziomu zero budynku

Dla niektórych inwestorów etap wyjścia z ziemi jest wręcz kamieniem milowym w postępie realizacji ich budowy, ponieważ dopiero wtedy widać zarys budynku w kontekście usytuowania na działce. Inwestorzy są wówczas w stanie wyobrazić sobie wielkość budowanego domu oraz jego usytuowanie względem poziomu terenu, na jakim jest on wznoszony, sąsiednich budynków oraz poziomu drogi dojazdowej. Dopiero wtedy można zauważyć, jak poziom parteru budynku będzie usytuowany względem istotnych elementów otoczenia, czy nie będzie on za nisko albo za wysoko. Niekiedy inwestorzy dokonują zmian na tym etapie budowy, a dokładniej wysokości usytuowania poziomu zero domu względem poziomu terenu albo zmiany poziomu terenu.
Niestety, nie zawsze przy tworzeniu projektu lub adaptacji projektu katalogowego projektant robi rozeznanie w terenie, na którym ma stanąć budynek. Zaprojektowanie budynku tylko w odniesieniu do rzędnych terenu przyjętych z mapy może nie uwzględniać innych istotnych elementów otoczenia. Nie wszystko bowiem wynika z rzędnych terenu, odczytanych z mapy do celów projektowych. Nie widać (albo nie są zgodne z rzeczywistością) wysokości poziomów zero budynków sąsiednich, ukształtowania terenu przy tych budynkach, poziomu dróg przebiegających w otoczeniu lub na jakiej wysokości będą one usytuowane w przyszłości, a przecież to jest wszystko jest ze sobą powiązane. Chodzi o spływ wód opadowych oraz estetykę budynku w kontekście wpasowania go w teren. Wody opadowe nie mogą spływać na sąsiednie działki. Budynek powinien zachowywać odpowiednie odniesienie do terenu. Co najmniej dziwne będzie, jeśli mieszkańcy stojący na parterze przy oknie będą mieli na poziomie wzroku poziom krawężników drogi przy działce albo okaże się, że budynek będzie znacznie wystawał znad ziemi i będzie wyglądał, jakby był wyniesiony wysoko ponad poziom terenu i nie będzie pasował do otoczenia.

Zmiany i ich skutki

Wysokość budynku powinna być zgodna z obowiązującym na danym terenie planem miejscowym lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Jest to warunek podstawowy, który powinien być spełniony przez architekta przy projektowaniu lub adaptacji. W skrajnym przypadku może być tak, że wysokość budynku ponad poziom terenu będzie za duża lub za mała, więc ten warunek nie będzie spełniony. W zasadzie są dwie możliwości zmian. Zobaczmy, do czego one prowadzą. Pamiętajmy też, że zmiany zawsze powinien ocenić kierownik budowy, a zgodę na ich ewentualne wprowadzenie powinien wyrazić projektant. To on powinien ocenić, czy zmiany są istotnym odstąpieniem od projektu i uzyskanej decyzji pozwolenia na budowę.
Zmiana rzędnej poziomu zero budynku. Podwyższenie poziomu zero budynku względem poziomu terenu jest rozwiązaniem najprostszym i najtańszym. Jednak jest ono dopuszczone w dość wąskim zakresie. Według Prawa budowlanego nie jest istotnym odstąpieniem od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę zmiana wysokości, szerokości lub długości obiektu budowlanego, niebędącego obiektem liniowym, jeżeli odstąpienie łącznie spełnia między innymi następujące warunki:

• nie przekracza 2% wysokości, szerokości lub długości obiektu budowlanego, określonych w projekcie budowlanym,
• nie zwiększa obszaru oddziaływania obiektu,
• nie narusza przepisów techniczno-budowlanych.

Z tego wynika, że da się zmienić wysokość w granicach 2%. To wprawdzie niewiele, ale warto wiedzieć, że w razie potrzeby istnieje taka możliwość.
Zmiana poziomu terenu. Drugim sposobem podwyższenia lub obniżenia budynku jest dokonanie zmian poziomu terenu. Można to wykonać poprzez nawiezienie ziemi na teren lub jej usunięcie. Tego typu zmiany mogą powodować różne skutki na sąsiednich działkach. Może to wywołać spływ wód opadowych na te działki, co jest niedopuszczalne. Z tego względu tę zmianę według Prawa budowlanego należy zawsze kwalifikować jako istotne odstępstwo od projektu budowlanego, wymagające dochowania stosownych formalności. Jest jeszcze jedna kwestia fundamentalna: zmiana poziomu terenu stanowi zmianę w zakresie projektu zagospodarowania działki lub terenu. Będzie to więc istotne odstępstwo od zatwierdzonego projektu.

Podsumowanie

Zmiana wysokości stanu zero lub ewentualnie zmiana poziomu terenu kwalifikują się jako istotne odstępstwa. Wymagają więc konsultacji z projektantem, który będzie musiał przygotować projekt zamienny do uzyskania nowej decyzji pozwolenia na budowę. Jeżeli inwestycja jest realizowana na podstawie zgłoszenia, nie ma możliwości dokonania zmiany projektu budowlanego. Wtedy procedurę zgłoszenia trzeba przeprowadzić od nowa. Należy przy tym pamiętać, że kierownik budowy powinien wstrzymać roboty budowlane do czasu uzyskania zamiennej decyzji pozwolenia na budowę. W przeciwnym razie będziemy mieć do czynienia z samowolą budowlaną, polegającą na dokonaniu istotnych odstępstw od zatwierdzonego projektu.