Mniejsza zdolność kredytowa

Odpowiada Paweł Majtkowski, rysunek Małgorzata Ślińska12-04-2011 17:55

Dwa lata temu starałem się o kredyt na budowę domu, której wtedy jednak nie zacząłem. Bank wyliczył wówczas moją zdolność kredytową i miałem go dostać w potrzebnej kwocie. Teraz postanowiłem wrócić do tego pomysłu i okazało się, że ten sam bank określił moją zdolność kredytową na prawie dwukrotnie niższym poziomie niż wcześniej, mimo takich samych dochodów. Skąd taka zmiana?

Zanim zdecydujemy się na kredyt w konkretnym banku, warto sprawdzić wszystkie oferty

Rzeczywiście, w ciągu ostatnich dwóch lat banki mocno ograniczyły zdolność kredytową osób starających się o kredyty hipoteczne. Taka sytuacja nie dotyczy tylko naszego Czytelnika, ale właściwie większości klientów banków. Przez te 30 miesięcy od czasu, kiedy poprzednio bank badał jego zdolność kredytową, wydarzyło się na rynku kredytowym bardzo dużo. Przede wszystkim, kryzys finansowy mocno zniechęcił banki do udzielania kredytów hipotecznych. Najbardziej było to odczuwalne w drugiej połowie 2008 i na początku 2009 roku, kiedy banki praktycznie przestały udzielać kredytów mieszkaniowych. Na szczęście, wraz z pierwszymi sygnałami końca kryzysu, banki zaczęły na nowo "odkręcać kurek" z kredytami.

Jednak zarówno zdolność kredytowa klientów, jak i koszt kredytu, nie wróciły - i już zapewne nie wrócą - do poziomów, jakie obserwowaliśmy przed kryzysem.

Na zmniejszenie zdolności kredytowej miały także wpływ rekomendacje wprowadzone po kryzysie przez Komisję Nadzoru Finansowego. Ich celem jest ograniczenie ryzyka banków. Chodzi o to, by w sytuacji ponownego boomu na rynku, banki nie zaczęły znowu zbyt liberalnie udzielać pożyczek na nieruchomości.

Dochód rozporządzalny

Bank wylicza zdolność kredytową klienta w ten sposób, że od stałych udokumentowanych średnich miesięcznych dochodów odejmuje regularne obciążenia oraz zadeklarowane lub ryczałtowe koszty życia. Do stałych obciążeń zalicza się między innymi raty innych kredytów, koszty posiadania i użytkowania samochodu, ewentualnie inne płatności, o których bank dowie się z wniosku kredytowego.

Przy określaniu kosztów życia, banki zwykle stosują koszty zadeklarowane przez klienta, pod warunkiem, że nie są one mniejsze, niż kwota wyznaczona przez bank.

Koszty życia to poważny element każdego budżetu, zatem to od ich wysokości w dużym stopniu zależy zdolność kredytowa. Zależą one od liczby osób w rodzinie, miejsca zamieszkania czy wieku wnioskodawców. Im większe miasto zamieszkania, tym większe koszty; także każde dziecko zwiększa przyjęte do wyliczeń przez bank koszty życia. Od każdej reguły znajdziemy jednak wyjątki - są banki, w których są one niezależne od liczby posiadanych dzieci. Oferta takiego banku będzie oczywiście najkorzystniejsza dla osób wielodzietnych.

Po odjęciu od miesięcznych dochodów wszystkich kosztów, bank uzyskuje kwotę dochodu rozporządzalnego, jaką klient może przeznaczyć co miesiąc na spłatę raty. Maksymalną zdolność kredytową klienta będzie zatem stanowić kwota kredytu, jaką uzyska płacąc co miesiąc ratę w wysokości całego rozporządzalnego dochodu.

Rekomendacje i inne zalecenia

Banki muszą stosować także dodatkowe ograniczenia przy udzielaniu kredytów hipotecznych. Wynikają one głównie z rekomendacji i zaleceń Komisji Nadzoru Bankowego.

I tak: od 2006 roku, jeśli klient chce zaciągnąć kredyt w walucie obcej, musi mieć zdolność kredytową jak dla kredytu w złotych powiększoną o 20%. Zatem, by uzyskać na przykład kredyt na równowartość 300 tys. zł w euro, konieczna jest zdolność do spłaty w PLN kwoty 360 tys. zł.

W 2008 roku pojawiły się kolejne zalecenia KNF, a w 2010 roku weszła w życie Rekomendacja T, która wymaga, by kwota wszystkich rat kredytów spłacanych przez kredytobiorcę nie przekraczała 50% jego dochodów netto. Gdy kredytobiorca jest osobą o dochodach powyżej średniej, wtedy w jego wypadku bank może stosować wyższy limit, wynoszący 65%.

Dalsze rozwinięcie tej zasady przyniosła niedawno nowelizacja Rekomendacji S (banki mają czas na przystosowanie się do jej zapisów do końca lipca 2011 roku), która zakłada, że gdy klient spłaca jakikolwiek kredyt w walucie obcej, to suma rat nie może przekraczać 42% jego dochodów.

Ta sama rekomendacja zakłada, że obliczając zdolność klienta, bank musi przyjąć maksymalny okres kredytowania wynoszący 25 lat, nawet gdy klient stara się o kredyt na dłuższy okres. Oznacza to, że nawet jeśli kredyt ma być spłacany przez 50 lat (z mniejszą ratą), to i tak konieczne są takie dochody, jakby okres spłaty wynosił tylko 25 lat. Dokładny sposób wyliczania zdolności kredytowej jest tajemnicą każdego z banków, dlatego nie sposób samodzielnie obliczyć sobie własną zdolność kredytową.

Kto szuka...

Warto jednak wiedzieć, że między bankami są często ogromne różnice w wysokości maksymalnej kwoty kredytu, jaką może uzyskać kredytobiorca. To oznacza, że jeśli jeden z banków nie chce udzielić kredytu na potrzebną nam kwotę, warto odwiedzić inne. Jest szansa, że w którymś z nich uda się nam uzyskać kredyt w potrzebnej wysokości.