Mój jest ten kawałek drogi

Kupiłem działkę budowlaną położoną przy drodze o szerokości 6 m. Kiedy chciałem działkę ogrodzić, dowiedziałem się w urzędzie gminy, że ogrodzenie działki powinienem zbudować 1,5 m od jej granicy, ponieważ w przyszłości droga będzie utwardzana i poszerzana (taki sam pas terenu gmina chce zabrać sąsiadowi z naprzeciwka). W gminie doradzono mi, bym od razu cofnął ogrodzenie o wymaganą odległość, inaczej będę musiał je przestawiać. Czy gmina ma prawo tego żądać? Czy mogę liczyć na jakieś odszkodowanie z powodu odstąpienia części swojej własności - wcale niemałej, bo ów półtorametrowy pas przy drodze ma 40 m długości?

Co wolno gminie

Przejęcie części nieruchomości pod budowę drogi możliwe jest przez nabycie praw do tej części nieruchomości w następstwie zawarcia umowy z właścicielem (rokowania w tej sprawie prowadzi starosta lub zarząd gminy).

Jeśli między stronami nie ma porozumienia (np. gmina nie chce lub nie może zapłacić sumy, jakiej żąda właściciel), nieruchomość może być wywłaszczona na rzecz skarbu państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Warunki wywłaszczenia określa Ustawa o gospodarce nieruchomościami w następujących artykułach:

- 112 ust. 2: "Wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu albo ograniczeniu, w drodze decyzji, prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości".

- 113 ust. 3: "Wywłaszczeniem może być objęta cała nieruchomość lub jej część".

- 128 ust. 1: "Wywłaszczenie własności nieruchomości lub innego prawa następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej odpowiadającym wartości wywłaszczonej nieruchomości lub wartości tego prawa".

Jak wynika z przepisów, odszkodowanie za wywłaszczenie działki powinno odpowiadać wartości wywłaszczonej nieruchomości (tu: pasa działki o szerokości 1,5 m i długości 40 m). Wysokość odszkodowania ustala starosta na podstawie wartości rynkowej nieruchomości, a tę określa rzeczoznawca majątkowy. Wartość ta ustalana jest według stanu w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. Odszkodowanie powinno być zapłacone jednorazowo w ciągu 14 dni od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna.

Kiedy można wywłaszczyć działkę pod budowę drogi

Odpowiedź na to pytanie zależy od tego, czy:

- na danym terenie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego,

- droga, o której mowa, ma status drogi publicznej.

Dlaczego ważny jest plan miejscowy? Dlatego że zgodnie z przepisami nieruchomość lub jej część może być wywłaszczona, jeśli znajduje się na obszarze przeznaczonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele publiczne - a wydzielenie gruntów pod drogi publiczne jest takim celem.

Dlaczego istotny jest status drogi? Dlatego że przepisy, które mogą być zastosowane w tych sytuacjach, dotyczą wyłącznie dróg publicznych, a nie dróg wewnętrznych, dojazdowych (gmina nie ma obowiązku budowy takich dróg).

Co wynika z przepisów

Obowiązek zapłaty odszkodowania za wywłaszczenie części nieruchomości pod budowę drogi to informacja korzystna dla właścicieli nieruchomości. Uzyskanie tej zapłaty nie jest jednak proste. Jeśli bowiem gmina nie ma pieniędzy - a to największa bolączka prawie wszystkich naszych samorządów lokalnych - wywłaszczenie nie będzie możliwe. Stawia to obie strony w sytuacji bez wyjścia. Gmina chce zbudować drogę, ale nie może. Właściciel chce postawić ogrodzenie wzdłuż swojej granicy, ale mu właściwie nie wolno, bo powinien odstąpić część działki pod drogę. Jeśli ogrodzenie odsunie w głąb działki, powinien otrzymać odszkodowanie, ale go nie otrzyma. No i wszyscy mieszkańcy okolicy będą nadal dojeżdżać do domu wertepami.

Będzie droga czy nie

Tereny bez drogi, na których dotarcie do własnej działki bywa po stokroć powtarzanym wyczynem, a nawet aktem odwagi i determinacji (np. gdy trzeba dowozić materiały w koszmarze roztopów, pluchy jesiennej lub po burzy). Zmora tysięcy budujących domy - nie tylko w poprzednich dekadach, ale także dzisiaj. Siermiężna rzeczywistość minionych lat nie daje za wygraną kolejnym już ekipom władzy samorządowej. Kasa gminna prawie pusta. Nie starcza nie tylko na budowę drogi, ale nawet na uchwalenie nowych planów, które są potrzebne do jej zbudowania. Czy w tych warunkach mieszkańcy "bezdroży" mają szansę coś zdziałać?

Niedobre prawo, nieskuteczne władze

Nie sposób wyliczyć zaszłości i pokazać błędy oraz braki w ustawodawstwie - nieudolność działania albo zaniechania władzy lokalnej w dziedzinie zagospodarowania przestrzennego, niedobre standardy urbanistyczne i techniczne. Rozległe następstwa tego stanu widać wszędzie. Na przeważającym obszarze Polski brak ważnych planów, które powinny być podstawą wszelkich działań inwestycyjnych - zarówno użytkowników działek, jak i władz odpowiedzialnych za infrastrukturę techniczną osiedli zabudowy jednorodzinnej.

Skutki masowo przeprowadzanych niekontrolowanych podziałów prywatnych terenów rolnych na budowlane i rekreacyjne można oglądać w całej Polsce. Są takie osiedla, gdzie drogi dojazdowe mają zaledwie 6 albo 4 (a nawet mniej!) metrów szerokości. Nie mają łuków niezbędnych do skrętu pojazdów większych od roweru, często mają za to spadki i stromizny bardzo przydatne chyba tylko do treningów na rowerach górskich. Żeby dało się dojechać, mieszkańcy wysypują na takie drogi popiół i gruz. Zresztą na prawdziwą drogę często nie ma szans - nie zmieści się infrastruktura, nie wjedzie tam ani straż, ani szambowóz.

Gdzie jest plan, są szanse

Kluczem do rozwiązania problemu powinna być treść miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Powinna, ale często zamiast być kluczem, jest przeszkodą nie do pokonania.

Tam, gdzie wystarczyło wyobraźni władzom, planistom i geodetom, nie ma i nie będzie problemów. Jeśli nowo projektowane drogi i ulice zostały stosownymi uchwałami rad gmin zaliczone do dróg publicznych, jest nadzieja, że prędzej czy później zostaną zbudowane. Jednak tam, gdzie brak tej uchwały, bezterminowo utrzymany będzie status dróg wewnętrznych, prywatnych - bez szans na drogi z prawdziwego zdarzenia. Nie wszystkim to wprawdzie przeszkadza, bo działki można wówczas ogrodzić wzdłuż swojej granicy z dojazdem bez potrzeby zgłaszania takiej budowy. W przepisach nie ma też ograniczeń co do minimalnych odległości obiektów budowlanych od krawędzi takiej drogi, więc domy powstają często zbyt blisko, by zostało miejsce na drogę. Dla porównania - obiekty wznoszone przy drogach gminnych powinny być usytuowane w odległości 6 m od krawędzi jezdni - w zwartej zabudowie, i 15 m - poza terenem zabudowanym (tylko w szczególnie uzasadnionych sytuacjach zarząd gminy może wyrazić zgodę na usytuowanie obiektu w mniejszej odległości).

Porozumienie nie na wagę złota

Dlaczego? Powód jest prozaiczny: nie ma przepisu, który reguluje problematykę budowy dróg na terenach bez planu. W dialogu podjętym z zainteresowanymi nie będzie pomyślnego dla stron finału. Władze gminy nie mogą się posłużyć przejrzystymi i prostymi procedurami negocjacyjnymi ani też quasi-arbitrażowymi, gdyż nie są one określone w żadnych przepisach. Jedyną więc skuteczną formą działania gminy jest podjęcie długotrwałych, skomplikowanych i kosztownych procedur zmiany planów zagospodarowania przestrzennego.

Optymizm może być zaraźliwy

Ani urzędnikom, ani projektantom nie marzy się jakiś szczególny kompromis czy abolicja. Tylko czy trzeba czekać na powódź, pożar lub inną katastrofę, aby problem rozwiązać? Jest to pole do działania i poświęcenia dla dobra oczekujących pomocy właścicieli działek i ich beznadziejnych osiedli.

Trudno, by jezdnia była szersza od pasa drogowego. Ale w 6-8-metrowym pasie się zmieści. Na resztę muszą "złożyć się" frontowym pasem swoich działek ich właściciele. Trzeba zapewnić odpowiedni przebieg, profile i odwodnienie drogi, wjazdy na posesje, choćby jednostronny chodnik, znaki i oświetlenie, miejsce na przeprowadzenie i uzupełnienia pozostałych mediów itd. Projekt wyjawiłby szczegóły przedsięwzięcia. Geodeci wytyczą i zmierzą każdemu, ile trzeba "ustąpić", cofnąć lub usunąć ogrodzenia, a na koniec zinwentaryzują efekty budowy. Wspólnie i na własnych działkach można to przecież wybudować. Każdą część na swojej, po kolei wszyscy. Z wymaganym pozwoleniem organu w garści i zgłoszeniami na utwardzenie powierzchni działek, z pomocą przyjaciół oraz z niezbędnym wsparciem władzy gminnej. Że pachnie czynem, ale się da. Prawdziwa szansa na sukces...

Podstawa prawna:

Ustawa z 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (jt. DzU z 2000 r. nr 71, poz. 838, ze zm.);

Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jt. DzU z 2000 r. nr 46, poz. 543).

Zobacz projekty domów drewnianych