Dom kupiony w worku

Tekst: Natalia Bronowicka Rysunki: Małgorzata Ślińska10-07-2010 02:00

Decyzji o zakupie mieszkania, domu lub innej nieruchomości nie warto podejmować zbyt pochopnie. Zawsze lepiej się upewnić, czy w domu nie przecieka dach, nie pękają ściany i czy nie ma tam prawnie zagwarantowanego lokum, miły skądinąd, staruszek wymagający opieki.

Jakże często już po dokonaniu wszelkich formalności związanych z zakupem nieruchomości okazuje się, że wymarzony dom czy też piękna działka mają liczne wady! O ich istnieniu nie wiedzieliśmy, bądź je zwyczajnie przeoczyliśmy. Spokojnie, bez paniki! W takich sytuacjach chroni nas prawo rękojmi, które obciąża sprzedającego odpowiedzialnością za wady - i to niezależnie od tego, czy nieruchomość sprzedała nam osoba prywatna czy też potężny deweloper.

Gdy kupimy "kota w worku"

Odpowiedzialność sprzedawcy za wady nieruchomości rozpoczyna się z chwilą przekazania jej kupującemu. Chwila ta, a dokładniej - konkretny dzień - powinna być określona w akcie notarialnym kupna-sprzedaży. Od tego bowiem dnia liczy się termin, w którym obejmuje nas ochrona rękojmi.

Sprzedający odpowiada za dwa rodzaje wad: fizyczne i prawne.

WADY FIZYCZNE. Jeśli kupiliśmy nieruchomość, która:

ma wady zmniejszające jej wartość lub użyteczność, na przykład w budynku zamiast okien drewnianych deweloper założył okna PVC, albo w miejsce drzwi antywłamaniowych wstawił zwykłe;

została nam wydana w stanie niezupełnym, na przykład okazało się, że dom, który odebraliśmy, ma mniejszą powierzchnię niż ta określona w umowie i w przedstawionych dokumentach; ponadto nie wykonano w nim schodów wewnętrznych, które również wchodziły w zakres robót;

nie ma właściwości, o których istnieniu zapewniał nas sprzedawca, na przykład dom miał być ocieplony styropianem, a pokryto go jedynie tynkiem zewnętrznym bez ocieplenia, albo kupiona przez nas działka miała mieć w planie zagospodarowania status budowlanej, a jest działką rolną;

to w każdej z opisanych sytuacji przysługuje nam prawo rękojmi za wady fizyczne nieruchomości.

Uwaga! Prawo rękojmi nie działa, jeśli wiedzieliśmy, że oferowana nieruchomość ma wady fizyczne, a mimo to zdecydowaliśmy się ją kupić. Nie działa też w odniesieniu do wad wynikających z jej codziennego użytkowania, na przykład kupiliśmy używany dom, w którym są zniszczone podłogi.

WADY PRAWNE. Jeśli kupiona przez nas nieruchomość:

nie była własnością sprzedającego, na przykład: mąż sprzedał działkę, twierdząc, iż należy tylko do niego, a w rzeczywistości stanowiła majątek wspólny obojga małżonków; wnuk sprzedał mieszkanie dziadka, mimo że nie był jego jedynym spadkobiercą (wiedział, że istnieje testament, w którym mieszkanie to zostało przekazane na rzecz fundacji charytatywnej);

była obciążona prawem osoby trzeciej, a obciążenia te nie zostały wpisane do księgi wieczystej nieruchomości (np. przez kupioną działkę przebiega służebność drogi koniecznej na rzecz sąsiadów lub w jednym z pomieszczeń nabytego przez nas domu mieszka osoba starsza, mająca prawo dożywocia w tym domu);

wówczas mamy prawo do rękojmi za wady prawne nieruchomości.

Uwaga! Jeśli nie sprawdziliśmy tego, że prawa osób trzecich są wpisane do księgi wieczystej, bo zaufaliśmy sprzedającemu, który zapewniał, że nieruchomość nie ma żadnych obciążeń, wtedy nie możemy powoływać się na wadę prawną nieruchomości. Przed dokonaniem zakupu nabywca ma obowiązek sprawdzić księgę, wobec czego uważa się, że zna jej stan nawet, gdy tego nie zrobił - w takiej sytuacji uprawnienia z tytułu rękojmi za wady prawne nie działają.

Jak dochodzić swoich praw?

Jeśli się okazało, że nieruchomość ma wady fizyczne, można:

odstąpić od umowy i domagać się odszkodowania za wszystkie straty związane z zakupem wadliwej nieruchomości, na przykład koszty aktu notarialnego, koszty przeprowadzki czy koszty remontu domu; sprzedający musi również pokryć wszystkie wydatki, które ponieśliśmy już po zakupie domu, a które zwiększyły jego wartość - takie jak na przykład nowe ogrodzenie czy wymiana drzwi.

Uwaga! Jeżeli umowa kupna-sprzedaży nieruchomości została zawarta w formie aktu notarialnego, to również odstąpienie od umowy musi mieć formę notarialną. W przeciwnym razie będzie nieważne;

żądać obniżenia ceny domu czy też działki, proporcjonalnie do obniżenia wartości użytkowej nieruchomości - na przykład jeśli zakupiony grunt okazał się rolny a nie budowlany, kwota owej obniżki to różnica między cenami tych rodzajów gruntów;

żądać usunięcia wad; naprawa powinna nastąpić w wyznaczonym przez kupującego terminie, przy czym termin ten trzeba ustalić z uwzględnieniem rodzaju wady (np. naprawa instalacji elektrycznej w całym domu będzie trwać dłużej niż wymiana paneli w jednym pokoju); wszystkie prace oraz koszty zakupu potrzebnych materiałów to zobowiązania sprzedającego.

Jeśli nieruchomość ma wady prawne, możemy skorzystać z dwóch rodzajów uprawnień:

odstąpić od umowy i żądać odszkodowania,

żądać obniżenia ceny zakupionej nieruchomości.

Uwaga! Oświadczenie o odstąpieniu od umowy powinno mieć również formę aktu notarialnego.

Termin zgłoszenia wady

Jeżeli zauważymy, że nasza nieruchomość obciążona jest wadami fizycznymi, musimy w ciągu miesiąca od dnia ich wykrycia poinformować o tym sprzedającego. Jeśli w tym czasie tego nie zrobimy, tracimy przysługujące nam uprawnienia.

W razie wykrycia wady prawnej mamy rok na powiadomienie o niej sprzedającego. Termin ten liczony jest od dnia, w którym wadę odkryliśmy.

W obydwu sytuacjach właściwą informację trzeba przesłać do sprzedającego pisemnie - listem poleconym - wzywając go jednocześnie do tego, aby zwrócił nam część poniesionych kosztów, na przykład wymiany przestarzałej instalacji elektrycznej. Jeśli sprzedający nie wywiąże się ze swoich obowiązków, można wystąpić przeciwko niemu na drogę sądową, byle zrobić to przed upływem terminów rękojmi.

Uwaga! Termin, w jakim można zgłosić wadę fizyczną oraz prawną, a także termin, w którym działa prawo rękojmi, nie obowiązują w sytuacji, gdy sprzedający:

podstępnie je zataił i nie poinformował o nich kupującego (np. ukrył pod nowymi panelami liczne pęknięcia oraz uszkodzenia na ścianach albo przedstawił fałszywy akt własności nieruchomości);

zapewnił kupującego, że wady nie istnieją (np. poinformował o sprawnie działającym ogrzewaniu gazowym, podczas gdy zarówno piec, jak też część grzejników była niesprawna i wymagała wymiany).

Działanie czasowe rękojmi

Oprócz dotrzymania terminu do zgłoszenia wady, musimy także pamiętać o tym, że rękojmia ma ograniczone działanie czasowe. Gdyby było inaczej, moglibyśmy (jako kupujący) bez końca domagać się odpowiedzialności za wady nieruchomości - nawet te, które byłyby już następstwem upływu czasu.

Dlatego też z uprawnień z tytułu rękojmi za wady fizyczne można korzystać: w odniesieniu do działki - przez rok, licząc od dnia jej przejęcia od sprzedającego, a budynku - w ciągu trzech lat.

Jeśli będzie to wada prawna, to uprawnienia z tytułu rękojmi kończą się po upływie roku. Dotyczy to zarówno budynków, jak i gruntów.

Rok ten jest liczony od chwili, gdy kupujący dowiedział się o istnieniu wady.

Podobnie jak w wypadku wad fizycznych, upływ terminów nie ma żadnego znaczenia, jeśli wada prawna została przez sprzedającego podstępnie zatajona.

Więcej o: