Kupisz - zapłacisz

Tekst Piotr Miączyński, rysunki Małgorzata Ślińska10-07-2010 02:00

Kiedy kupujemy mieszkanie, dom lub inną nieruchomość, musimy stawić się w kancelarii notarialnej, a czasem także w urzędzie skarbowym. Zarówno jedna, jak i druga wizyta może nas sporo kosztować. Część tych pieniędzy pochłonie taksa notarialna, wpis do hipoteki oraz opłaty od czynności cywilnoprawnych, na pozostałą będzie natomiast czekał fiskus.

Notariusza ominąć nie można. Bez niego umowa kupna-sprzedaży nieruchomości będzie nieważna. Mamy jednak dużą szansę, aby uciec z podatkiem przed urzędem skarbowym.

"Lokal, nieruchomość - sprzedam"

Podatek dochodowy. Jeśli przed upływem pięciu lat od nabycia sprzedajemy nieruchomość bądź prawo do niej (np. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu),wówczas to my musimy zapłacić 10-procentowy zryczałtowany podatek dochodowy. Czas liczony jest od końca roku kalendarzowego, w którym transakcja była zawarta. Podatek nalicza się od kwoty wpisanej w akcie notarialnym umowy kupna-sprzedaży, pomniejszonej o koszty sprzedaży, czyli opłaty notarialne, sądowe, koszty wyceny biegłych - jeśli naturalnie to my je ponieśliśmy.

Podatek powinniśmy uiścić w terminie 14 dni od podpisania umowy, wpłacając pieniądze na rachunek urzędu skarbowego właściwego ze względu na miejsce swego zamieszkania.

Uwaga! Dochodu ze sprzedaży nieruchomości nie wykazujemy w rocznym zeznaniu podatkowym. Opłaty notarialne. Przy sprzedaży mieszkania zwykle przyjmuje się, że opłaty notarialne obciążają stronę kupującą, a nie sprzedającego. Trzeba to jednak wyraźnie zaznaczyć w umowie kupna- -sprzedaży - w grę wchodzą bowiem duże kwoty. Na przykład, jeśli nasze mieszkanie jest warte 200 tys. zł, opłaty te mogą wynieść 9 tys. zł!

"Lokal, nieruchomość - kupię"

Opłaty notarialne. Jeśli kupujemy działkę, u notariusza zapłacimy:

Taksę notarialną. Jej wysokość zależy od wartości nieruchomości, która jest przedmiotem transakcji. Na przykład, jeśli za działkę zapłaciliśmy 150 tys. zł, to od pierwszych 60 tys. zł z tej kwoty rejentowi "należy się" 1010 zł, a od pozostałych 90 tys. zł taksa wynosi 450 zł. Razem więc usługi notariusza będą nas kosztowały 1460 zł netto. Do tej sumy trzeba jeszcze doliczyć 22% podatek VAT, zatem łącznie zostawimy w kancelarii 1781,2 zł. Mniej więcej tyle samo zapłacimy za założenie księgi wieczystej dla tej działki oraz wpis do niej prawa własności (patrz: tabela).

Uwaga! Dobrze, jeśli będziemy mieć w kieszeni (dodatkowo) około 250 zł. Tyle bowiem będą nas kosztować wypisy z aktu notarialnego.

Podatek od czynności cywilnoprawnych. Podatek ten wynosi 2% od wartości nieruchomości. Obowiązujące przepisy nie wskazują, kto ma go uregulować - ustawodawca pozostawił tę decyzję stronom umowy. Dla fiskusa nie jest ważne, kto zapłaci. Ważne, by pieniądze wpłynęły do państwowej kasy. Jeżeli więc podatek nie wpłynie, urząd skarbowy może się go domagać w pełnej wysokości od nas lub osoby, która sprzedała nam działkę.

Uwaga! Prawo polskie zwalnia od płacenia podatku od czynności cywilnoprawnych, jeśli "przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług". Oznacza to, że jeśli płacimy przy kupnie działki podatek VAT, nie płacimy tym samym podatku od czynności cywilnoprawnych.

Jak uciec fiskusowi?

Jeśli zadeklarujemy w swoim urzędzie skarbowym (na taką deklarację mamy 14 dni), że pieniądze uzyskane ze sprzedaży domu czy mieszkania w ciągu dwóch lat (od dnia sprzedaży) przeznaczymy na określone cele, to zwalnia nas to z płacenia 10% podatku dochodowego od sprzedaży. Te cele to:

budowa, rozbudowa, nadbudowa, przebudowa, remont lub modernizacja własnego budynku mieszkalnego, jego części lub też własnego lokalu mieszkalnego,

nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie z przeznaczeniem pod budowę budynku mieszkalnego. Zwolnienie to dotyczy również gruntu z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego (lub udziału w takim gruncie albo prawa wieczystego użytkowania takiego gruntu lub udziału w takim prawie).

W praktyce wygląda to następująco: sprzedajemy mieszkanie za 200 tys. zł i uzyskane w ten sposób pieniądze przeznaczamy na przykład na zakup działki. Bilans musi być precyzyjny, bo urząd skarbowy może sprawdzić, ile rzeczywiście zapłaciliśmy za działkę. Jeśli mniej niż zadeklarowaliśmy, to niestety trzeba będzie uiścić podatek od pozostałej sumy .

Uwaga! Nie skorzystamy ze zwolnienia, jeśli kupimy działkę na przykład za pieniądze pożyczone od wujka, a następnie oddamy mu je po sprzedaniu lokalu.

Podstawa prawna:

Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (DzU nr 148, poz. 1564 z 2004 r.), w Ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (DzU nr 14, poz. 176 z 2000 r. z późn. zm.), w Ustawa z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (DzU nr 41, poz. 399 z 2005 r.).

Więcej o: