Jak sprzedać dom bez podatku

Tekst: Małgorzata Reut 10-07-2010 02:00

Planujesz sprzedać dom lub mieszkanie? Sprawdź, może uda Ci się uniknąć płacenia podatku od tej transakcji.

Ceny nieruchomości idą w górę, więc na sprzedaży można sporo zarobić. Niestety - im drożej sprzedamy, tym więcej podatku trzeba odprowadzić do urzędu skarbowego. Na szczęście można tego uniknąć...

Kto musi zapłacić podatek?

Obowiązek zapłaty podatku dochodowego ciąży na osobach, które przed upływem pięciu lat od kupna lub wybudowania sprzedają:

nieruchomość (lub jej część, jeśli nieruchomość ma kilku właścicieli, z których każdy może swobodnie rozporządzać swoim udziałem i dokonywać jego sprzedaży) oraz udział w nieruchomości. Przez "nieruchomość" rozumiemy tu dom, działkę lub mieszkanie będące odrębną własnością - czyli zakupione od dewelopera bądź przekształcone w odrębną własność lokalu; potwierdzeniem przekształcenia jest ustanowienie wspólnoty mieszkaniowej;

spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej;

prawo wieczystego użytkowania gruntów.

Od kiedy liczyć pięć lat

Pięć lat, jakie musi upłynąć od dnia kupna nieruchomości do dnia jej sprzedaży, liczymy od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie. Zatem, jeśli dziś sprzedajemy mieszkanie kupione:

w lipcu 2000 - nie płacimy podatku, minęło już bowiem pięć lat od końca roku 2000;

w listopadzie 2001 - płacimy podatek, ponieważ nie minęło jeszcze pięć lat od końca roku 2001.

Jest to podatek ryczałtowy w wysokości 10% uzyskanego przychodu.

10% - ale od czego?

Aby obliczyć wartość należnego podatku, należy od ceny sprzedaży nieruchomości odjąć tzw. koszty odpłatnego zbycia - czyli wszystkie wydatki, które trzeba było ponieść, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku, na przykład na:

wycenę nieruchomości przez rzeczoznawcę,

taksę notarialną (jeśli jej część lub całość uiszcza sprzedający),

ogłoszenia prasowe,

prowizję pośrednika.

10-procentowy podatek oblicza się od sumy, która pozostanie po odjęciu wyżej wymienionych kosztów.

Czas na zapłacenie podatku

Podatek należy zapłacić bez wezwania w terminie 14 dni od dnia podpisania umowy sprzedaży. W tym celu podatnik ma obowiązek złożyć deklarację na druku PIT-23.

Uwaga! 14 dni, w ciągu których trzeba zapłacić podatek, liczy się od dnia zawarcia umowy, nie od dnia, w którym pieniądze należne z transakcji wpłyną na konto sprzedającego.

Kto nie musi płacić?

Z obowiązku zapłacenia podatku zwolnieni są podatnicy, którzy w terminie 14 dni (termin ten jest nieprzekraczalny) od dnia zawarcia umowy złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości przeznaczą na cele mieszkaniowe. Oświadczenie takie składa się na specjalnym druku, dostępnym w urzędzie skarbowym. Pieniądze ze sprzedaży trzeba wydać na cele mieszkaniowe w ciągu dwóch lat (licząc od dnia sprzedaży), a inwestycja musi znajdować się na terytorium Polski.

Za "cele mieszkaniowe" uznaje się:

kupno budynku mieszkalnego lub jego części,

kupno mieszkania będącego odrębną nieruchomością,

kupno spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego,

nabycie gruntu lub prawa użytkowania wieczystego gruntu pod budowę domu (oznacza to, że tylko zakup gruntu budowlanego będzie uprawniał do zwolnienia z podatku; nie będzie to możliwe, gdy podatnik zamiast działki budowlanej kupi działkę rolną czy też leśną),

nabycie prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

budowa, rozbudowa, nadbudowa, przebudowa, remont lub modernizacja własnego domu lub mieszkania,

rozbudowa, nadbudowa, przebudowa lub adaptacja - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego (np. gospodarczego) lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego (np. suszarni),

spłata kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele wskazane powyżej; kredyt lub pożyczka muszą być zaciągnięte w banku lub spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w Polsce. Kredyty te mogą być zaciągnięte zarówno po dniu sprzedaży nieruchomości, jak i przed nim - nie wcześniej jednak niż 24 miesiące.

Uwaga! Ze zwolnienia nie może skorzystać podatnik, który odlicza sobie odsetki od kredytu lub pożyczki, czyli korzysta z tzw. nowej ulgi budowlanej.

Wydatki poniesione na budowę lub remont muszą być potwierdzone fakturami, a na kupno nieruchomości - aktem notarialnym kupna-sprzedaży.

Jeśli podatnik nie zdąży...

Może się zdarzyć, że podatnik nie zdąży (lub nie zamierza) wydać całości uzyskanych środków, mimo że zadeklarował taki zamiar w oświadczeniu. Wówczas ma obowiązek zapłacić podatek od niewydatkowanych środków - najpóźniej następnego dnia po upływie dwóch lat od dnia dokonania sprzedaży. Podatek należy zapłacić wraz z należnymi odsetkami, które naliczane są w następujący sposób:

od terminu płatności (czyli po upływie 14 dni od zawarcia umowy kupna-sprzedaży) do dnia, w którym upłynęły 2 lata (licząc od dnia sprzedaży) - w wysokości połowy odsetek za zwłokę, pobieranych od zaległości podatkowych;

od następnego dnia po dwóch latach od zawarcia umowy - w pełnej wysokości odsetek za zwłokę.

Zobowiązanie podatkowe z tytułu sprzedaży nieruchomości przedawnia się z upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym upłynął termin płatności podatku. Jeśli zatem w tym czasie urząd skarbowy nie wezwie do zapłaty podatku, obowiązek podatkowy wygasa.

Podstawa prawna

Ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (DzU nr 14 poz. 176, z 2000 r. ze zm.)

Więcej o: