Podział działki

Tekst: Małgorzata Reut 10-07-2010 02:00

Drogie, atrakcyjne działki trzeba czasem podzielić, by można je było łatwiej sprzedać. Bywa również i tak, że rodzice chcą podarować dzieciom część własnej parceli.

Podziału można dokonać tylko wtedy, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodność ta musi dotyczyć zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek - czyli w praktyce sprawdzenia, czy na wydzielonych nieruchomościach będzie można zbudować dom.

Podział nieruchomości nie jest możliwy, gdy projektowane do wydzielenia działki nie mają dostępu do drogi publicznej. Przy czym nie musi być to bezpośredni dostęp - za taki uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek. Taka służebność nosi nazwę drogi koniecznej, pozwala na swobodny przejazd oraz przechodzenie i jest wpisywana do ksiąg wieczystych obydwu nieruchomości.

Bez planu i z planem

W gminach, w których plany zagospodarowania są dopiero w fazie przygotowań, możliwe są następujące rozwiązania:

przy braku planu, jeśli nieruchomość jest położona na obszarze nieobjętym obowiązkiem sporządzania, a gmina nie ogłosiła przystąpienia do jego sporządzania, podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest zgodny z przepisami odrębnymi (prawem geologicznym i górniczym); jeśli zaś przed dniem złożenia wniosku o podział była wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania dla tego terenu - jeżeli podział jest zgodny z warunkami określonym w tej decyzji;

jeżeli przed złożeniem wniosku o podział gmina ogłosiła (w lokalnej prasie, poprzez obwieszczenia w budynku gminy) przystąpienie do sporządzenia planu miejscowego, wówczas postępowanie podziałowe zawiesza się (w drodze zaskarżalnego postanowienia) do czasu uchwalenia planu, jednak nie dłużej niż na okres 12 miesięcy; jeśli uchwalanie planu przeciąga się ponad 12 miesięcy, wówczas podejmuje się zawieszone postępowanie i bada zgodność podziału, tak jak opisano poprzednio;

jeżeli plan podziału dotyczy terenów, dla których istnieje obowiązek sporządzenia planu zagospodarowania, a plan ten nie został sporządzony - wówczas bezwzględnie zawiesza się postępowanie w sprawie podziału nieruchomości do momentu uchwalenia nowego planu.

Zgodność proponowanego podziału z ustaleniami planu miejscowego zawsze opiniuje wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Jego opinia ma postać postanowienia. Jeżeli jest dla wnioskodawcy niekorzystna, może on wnieść zażalenie na postanowienie, w terminie siedmiu dni od jego otrzymania.

Niezależnie od planu

Są jednak sytuacje, kiedy prawo nie wymaga zgodności podziału nieruchomości z planem zagospodarowania. Niezależnie od ustaleń planu miejscowego podział może nastąpić w celu:

zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli wskazanych we wniosku budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi dla prawidłowego korzystania z tych budynków (może być to np. sytuacja, gdy dwaj bracia odziedziczyli działkę z dwoma domami i teraz znoszą współwłasność, bo każdy chce być właścicielem swojego domu);

wydzielenia działki budowlanej, także wtedy, gdy budynek został wzniesiony na tej działce przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze (czyli np. przez osobę, która kupiła działkę od osoby wpisanej w księdze wieczystej jako właściciel, w rzeczywistości nim nie będąc);

wydzielenia części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa (na skutek zasiedzenia);

realizacji roszczeń do nieruchomości wynikających z odrębnych ustaw (np. rekompensaty z tytułu pozostawienia nieruchomości za granicami RP);

realizacji przepisów dotyczących przekształceń własnościowych (komercjalizacji i prywatyzacji);

wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji drogi krajowej;

wydzielenia działek gruntu na terenach zamkniętych, czyli zastrzeżonych ze względu na obronność i bezpieczeństwo państwa.

Podział nieruchomości następuje na podstawie decyzji wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, która stanowi podstawę do dokonania wpisu w księdze wieczystej oraz w ewidencji nieruchomości.

Ile to kosztuje?

Występując o podział nieruchomości, należy liczyć się z kosztami; podziału dokonuje się bowiem na wniosek i koszt osoby, która ma w tym interes prawny. Cena geodezyjnych opracowań podziałowych zależy od liczby działek, liczonych jako suma działek stanu starego oraz nowego i wynosi:

do 3 działek - 90 zł;

od 4 do 10 działek - 105 zł oraz dodatkowo 15 zł za każdą działkę powyżej 4;

od 11 i powyżej - 197 zł oraz dodatkowo 7 zł za każdą działkę powyżej 11.

Do wniosku o podział należy dołączyć:

- dokument stwierdzający tytuł prawny do nieruchomości (może być to akt notarialny lub odpis z księgi wieczystej);

- wypis i wyrys z ewidencji gruntów;

- decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (jeżeli była wydana);

- wstępny projekt podziału (z wyjątkiem podziałów, dla których nie jest wymagana zgodność z planem zagospodarowania);

- protokół z przyjęcia granic nieruchomości;

- wykaz zmian gruntowych;

- wykaz synchronizacyjny, jeżeli oznaczenie działek gruntu w katastrze nieruchomości jest inne niż?w księdze wieczystej;

- mapę z projektem podziału.

Jeżeli nieruchomość jest przedmiotem współwłasności lub współużytkowania wieczystego, podziału można dokonać jedynie na wniosek wszystkich współwłaścicieli albo współużytkowników wieczystych, którzy muszą się na nim w komplecie podpisać.

Z urzędu

Podziału nieruchomości można również dokonać z urzędu, jeżeli:

jest on niezbędny do realizacji celów publicznych;

nieruchomość stanowi własność gminy i nie została oddana w użytkowanie wieczyste.

Może się zdarzyć, że dzielona urzędowo działka ma nieuregulowany stan prawny. W takiej sytuacji stosuje się następujące zasady:

informację o zamiarze dokonania podziału wójt, burmistrz albo prezydent miasta podaje do wiadomości w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości oraz przez ogłoszenie w prasie o zasięgu ogólnopolskim;

jeżeli w terminie dwóch miesięcy od dnia ogłoszenia nie zgłoszą się osoby, którym przysługują prawa rzeczowe do nieruchomości (np. spadkobiercy lub obdarowani), można wszcząć postępowanie podziałowe;

po bezskutecznym upływie terminu, o którym mowa powyżej, wójt, burmistrz albo prezydent miasta mogą wydać decyzję zatwierdzającą podział nieruchomości;

decyzja podlega ogłoszeniu poprzez obwieszczenie lub inny przyjęty w danej miejscowości sposób publicznego ogłaszania decyzji.

Na drogi

Występując z wnioskiem o podział, pamiętać trzeba, że działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne (gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe) z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą z mocy prawa odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub skarbu państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna (czyli nie przysługuje już od niej żaden środek odwoławczy).

Zasadę tę stosuje się także do nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek użytkownika wieczystego - z tym że prawo użytkowania wieczystego działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne lub ich poszerzenie wygasa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna.

Za działki gruntu przejęte na drogi przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości.

Więcej o: