Kosztorys, czyli budowa z ołówkiem w ręku

Do czego jest nam potrzebny kosztorys inwestorski?

Zastanawiając się na wyborem projektu przyszłego domu, bierzemy pod uwagę różne czynniki. Oprócz wielkości, stylistyki i funkcjonalności budynku jednym z najważniejszych elementów są koszty budowy. Większość pracowni architektonicznych oferujących gotowe projekty domów podaje je na swoich stronach internetowych. Dzięki temu możemy z góry poznać kwoty, jakie trzeba przeznaczyć na realizację poszczególnych etapów budowy oraz całej inwestycji. Takiego komfortu nie mają klienci zamawiający projekty indywidualne, ponieważ koszty budowy wylicza się dopiero po zakończeniu prac nad dokumentacją techniczną. Trzeba jednak pamiętać, że publikowane przez pracownie koszty budowy uwzględniają średnie ceny krajowe materiałów budowlanych, robocizny oraz sprzętu i aby poznać rzeczywistą wartość inwestycji, trzeba je każdorazowo dostosować do lokalnych cen obowiązujących w miejscu planowanej budowy oraz potrzeb inwestora.  Do tego będzie nam potrzebny kosztorys.

Co to jest kosztorys inwestorski?

Kosztorys inwestorski to dokument zawierający zestawienie wszystkich prac budowlanych, które musimy wykonać w trakcie budowy wraz z cenami za przedmiotowe usługi. Jest on dostępny w formie arkusza kalkulacyjnego, dzięki czemu można go na bieżąco modyfikować. Kosztorys obejmuje etapy od wykonania fundamentów aż do stanu deweloperskiego. Zazwyczaj nie zawiera kosztów wykończenia budynku, czyli stanu pod klucz. W kosztorysie nie są uwzględnione wydatki związane z  przygotowaniem placu budowy, ogrodzenia działki czy doprowadzenia przyłączy. W kosztorysach inwestorskich instalacje wewnętrzne oblicza się szacunkowo – jako procent wartości całej inwestycji (szczegółową wycenę może sporządzić instalator na podstawie dokumentacji projektowej wybranego domu).

Kosztorys inwestorski składa się z kilku części. Najważniejszą i najbardziej pracochłonną jest przedmiar robót, wykonywany zgodnie z dokumentacją projektową. Określa on liczbę i zakres wszystkich robót budowlanych do wykonania.

Następną częścią jest kosztorys szczegółowy. Oblicza się go na podstawie norm ilościowych materiałów (M), robocizny (R) i sprzętu (S) potrzebnych  do wykonania każdej roboty budowlanej oraz średnich cen jednostkowych za wykonanie tych prac. Normy są publikowane w Katalogach Nakładów Rzeczowych (KNR), opracowywanych dla branży budowlanej, natomiast aktualne ceny robót zamieszcza się w aktualizowanych co kwartał biuletynach cen robót.  W kosztorysach inwestorskich uwzględnia się również koszty zakupu materiałów budowlanych (Kz), które są doliczane do cen materiałów oraz koszty pośrednie (Kp), czyli wszystkie wydatki, jakie wykonawca musi ponieść poza bezpośrednim wykonaniem prac budowlanych. Obejmują one między innymi: koszty zaplecza budowy, narzędzi, zakwaterowania pracowników zamiejscowych, ubezpieczenia i ochrony budowy, koszty energii i paliwa, koszty zarządzania firmą itp. Ponadto kosztorys uwzględnia zysk firmy budowlanej (Z). Koszty pośrednie oraz zysk są naliczane jako wartość procentowa liczona od kosztów robocizny i sprzętu. Warto pamiętać, że wszystkie prace budowlane są liczone w kwotach netto, do których trzeba doliczyć odpowiednią stawkę podatku VAT.

Dodatkowe części kosztorysu 

W skład kosztorysu inwestorskiego, oprócz przedmiaru i kosztorysu szczegółowego, wchodzi również kosztorys uproszczony, tabele elementów oraz zestawienia materiałów, robocizny i sprzętu.

Kosztorys uproszczony zawiera tylko ceny jednostkowe za wykonanie konkretnych robót wraz z ich liczbą. Nie znajdziemy w nim szczegółowych informacji, np. o liczbie roboczogodzin każdego pracownika. Służy on do szybkiego oszacowania przybliżonej wartości inwestycji budowlanej. Można go wykorzystać np. przy ubieganiu się o kredyt w banku.

Tabela elementów scalonych, w skrócie tabela elementów, zawiera zbiorcze zestawienia robót określonego rodzaju  potrzebnych  do wykonania  każdego etapu budowy. Z kolei zestawienie materiałów to spis wszystkich materiałów koniecznych do budowy domu wraz z cenami. Zestawienie robocizny zawiera spis czasu pracy wszystkich robotników, którzy biorą udział w budowie domu (murarzy, cieśli, malarzy, zbrojarzy itp.) wraz z kosztami ich pracy. Zestawienie sprzętu to spis wszystkich maszyn budowlanych używanych do budowy domu wraz z czasem pracy oraz kosztem ich wynajmu.

Podsumowując – kosztorys inwestorski to rozbudowane narzędzie, które może nam pomóc w realizacji inwestycji budowlanej. Zastanówmy się teraz, w jaki sposób możemy wykorzystać go w praktyce.

Właściwe materiały budowlane 

Aby wyliczyć szczegółowe koszty budowy naszego wymarzonego domu, musimy przede wszystkim zdecydować, jakie materiały wykorzystamy do budowy. To one bowiem stanowią około 60% wartości całej inwestycji. Kosztorysy inwestorskie są opracowane według standardowych danych o materiałach budowlano-wykończeniowych i dlatego wymagają dostosowania do potrzeb każdego inwestora. Najczęściej początkowe etapy budowy – od postawienia fundamentów aż do stanu surowego otwartego – realizujemy bez zmian na podstawie typowych materiałów budowlanych, uwzględnionych w kosztorysie. Pierwsze decyzje związane z dostosowaniem kosztów budowy do naszych potrzeb podejmujemy zwykle na etapie wyboru stolarki okiennej. W zależności od jej parametrów, materiału, z którego są wykonane profile, i producenta otrzymamy różne oferty cenowe, które będziemy musieli szczegółowo przeanalizować i wybrać konkretne rozwiązanie. Dalszego dostosowania oraz szczegółowych wycen będą  wymagały materiały elewacyjne i wykończeniowe, które będziemy chcieli zastosować w trakcie budowy. Rozbieżności między standardowymi materiałami uwzględnianymi w kosztorysie a naszymi preferencjami na końcowych etapach budowy mogą być duże. Dlatego od zasobności naszego portfela będzie zależało, które z nich wybierzemy. Warto pamiętać, że atrakcyjną, zgodną z wizualizacjami elewację domu możemy wykonać z droższych lub tańszych materiałów. Na przykład zamiast droższych płyt betonowych możemy zastosować tynk o strukturze betonu, a w miejsce desek z drewna egzotycznego tańsze płytki gresowe ze wzorem imitującym strukturę drewna. Po ustaleniu, z jakich materiałów będzie zbudowany nasz przyszły dom, warto zająć się poszukiwaniem wykonawcy.

Wybierz najlepszą ekipę budowlaną

Kosztorys inwestorski może nam ułatwić znalezienie najlepszego wykonawcy. Wystarczy przesłać przedmiar – czyli część kosztorysu zawierającą zestawienie wszystkich robót budowlanych – do kilku firm budowlanych, aby otrzymać szczegółowe wyceny. Oferty zebrane na podstawie przedmiaru będą miały taki sam zakres prac i łatwo będziemy mogli odnaleźć różnice w wycenach. Nie wszystkie firmy budowlane jednak przygotowują oferty na podstawie przedmiaru (zwyczajowo nazywanego kosztorysem ślepym). Mogą posługiwać się bardzo różnymi metodami kosztorysowania swoich usług. W takim wypadku możemy porównać ich wyceny, czyli kosztorysy ofertowe z naszym kosztorysem inwestorskim. Jeżeli będą zaniżone w stosunku do naszych, może się okazać, że uwzględniają one materiały gorszej jakości lub wykonawca zatrudnia nieprofesjonalne ekipy budowlane. Wyższy koszt budowy może świadczyć o większym zysku wykonawcy lub zastosowaniu lepszych materiałów budowlanych w stosunku do tych, uwzględnionych w naszym projekcie. Może też zdarzyć się sytuacja, że zamiast obniżania ceny firma zaproponuje większy zakres prac, np. wykonanie podjazdu do garażu. Pamiętajmy, że wybierając najtańszą ofertę na rynku, możemy być niemile zaskoczeni jakością pracy, organizacją placu budowy czy sposobem rozliczania się za poszczególne etapy robót. Uzgodniony z wykonawcą kosztorys inwestorski warto dołączyć do umowy, abyśmy mieli kontrolę nad budową i uniknęli ewentualnych nieporozumień.

Zaplanuj swoją budowę

Mając w ręku kosztorys, a dokładniej jego wersję szczegółową otrzymujemy swoisty przepis na dom, który ułatwia wykonawcom pracę na budowie, a inwestorowi kontrolę przebiegu tych prac i zużycie materiałów. Aby budowa przebiegała sprawnie i bezproblemowo trzeba na podstawie  kosztorysu szczegółowego przygotować harmonogram prac. Musi go opracować osoba mająca doświadczenie budowlane. Może to być kierownik budowy zatrudniony przez nas lub wykonawca.  Znając daty wykonania poszczególnych robót, z można z wyprzedzeniem zaplanować pracę poszczególnych ekip budowlanych, np. cieśli czy dekarzy, oraz dowozić materiały na budowę wtedy, kiedy będą potrzebne. Harmonogram budowy uwzględni również wszystkie przerwy technologiczne, np. na schnięcie betonu. I co bardzo ważne – pozwoli dostosować tempo prac na budowie do posiadanych środków finansowych oraz kontrolować wszystkie wydatki.

Kosztorys a kredyt 

Aby wyliczyć kwotę kredytu hipotecznego, potrzebny jest kosztorys planowanej budowy. Dołącza się go do wniosku kredytowego razem z projektem domu, aktem własności działki oraz innymi dokumentami. Dla banku  wystarczą dane finansowe zawarte w kosztorysie uproszczonym. Ważne tylko, żeby wcześniej dostosować ceny kosztorysowe do potrzeb naszej inwestycji, czyli zamiast średnich cen krajowych wpisać realne kwoty wszystkich prac budowlanych. Jeżeli banki dysponują własnymi wzorami kosztorysów,  potrzebne dane będziemy mogli przenieść z kosztorysu uproszczonego. Wypełniając wniosek kredytowy, nie należy zaniżać kosztów, tylko szacować je z zapasem, aby mieć środki na różne nieprzewidziane zdarzenia na budowie. Zawsze lepszą opcją jest kosztorys przeszacowany niż niedoszacowany. We wniosku muszą być wyraźnie zaznaczone wszystkie prace, które zostaną sfinansowane ze środków własnych inwestora oraz opracowany harmonogram prac budowlanych. Na jego podstawie bank ustali wysokość i terminy wypłaty kolejnych transz kredytu. Trzeba pamiętać, że jeżeli budowa się opóźni, będziemy musieli liczyć się z przesunięciem wypłaty  kolejnej transzy. Najlepiej zatem podać dłuższy termin wykonania poszczególnych prac. Nawet gdy podamy datę późniejszą, wypłatę będziemy mogli otrzymać szybciej – po zakończeniu danego etapu budowy. Wszystkie środki musimy także wydawać zgodnie z kosztorysem, ponieważ prace na budowie będą monitorowane przez przedstawiciela banku.