Jeden dom, dwóch właścicieli - w świetle litery prawa

Zamierzamy wraz z żoną rozpocząć budowę domu na odziedziczonej po moich rodzicach działce. Mój brat jest również wymieniony w testamencie rodziców. Gdybym więc chciał się budować, musiałbym go spłacić, co byłoby dla mnie obecnie dość trudne (działka niestety jest zbyt mała, by można było ją podzielić na dwie mniejsze).

Brat zaproponował inne rozwiązanie. Chce, żebyśmy na działce wybudowali większy dom z osobnymi wejściami (na przykład bliźniak), w którym mogłyby zamieszkać dwie rodziny, w tym nasze dorosłe już dzieci. Rozważam wszystkie "za" i "przeciw" takiego rozwiązania i stąd moje pytania - jak wygląda taka wspólna własność według litery prawa, kto ma decydujący głos przy podejmowaniu decyzji budowlanych i później, oraz czy w razie jakiegoś poważnego konfliktu można zwrócić się o rozstrzygnięcie do sądu? Andrzej N.

Współwłasność to taki rodzaj własności, w którym prawo do tej samej rzeczy przysługuje więcej niż jednej osobie. Kodeks cywilny przewiduje dwa rodzaje współwłasności: w częściach ułamkowych lub łączną. Ten drugi rodzaj dotyczy współwłasności małżeńskiej, gdy małżonkowie nie mają ustanowionej rozdzielności majątkowej (intercyzy).

Prawa współwłaścicieli

Stan współwłasności ma swoje konsekwencje w przyszłości wybudowanego domu - istnieją bowiem zasady prawne w zarządzaniu i dysponowaniu nieruchomością.

Każdy ze współwłaścicieli może samodzielnie rozporządzać swoim udziałem i nie jest tu potrzebna zgoda pozostałych. Jeśli więc dwaj bracia są współwłaścicielami domu w dwóch równych częściach (w 1/2), to każdy z nich może swobodnie dysponować swoją częścią. Oznacza to, że może tę część sprzedać, podarować, przekazać w testamencie lub obciążyć hipoteką.

Zaznaczyć trzeba w tym miejscu, iż rozporządzanie to będzie dotyczyło udziału w nieruchomości, a nie fizycznie określonej części domu, gdyż żaden ze współwłaścicieli nie ma wyłącznego prawa do takiej części, aż do czasu ustania współwłasności.

Do konfliktów między współwłaścicielami dochodzi zazwyczaj wtedy, gdy nie ma zgody na dokonanie określonej czynności przez jednego z nich. W omawianej sytuacji problem będzie ostrzejszy - jeśli jest bowiem dwóch właścicieli, to każda decyzja musi być podjęta zgodnie przez nich obu, czyli jednogłośnie. Dotyczy to zarówno czynności zwykłego zarządu (konserwacja, drobne remonty), jak i przekraczających zwykły zarząd (decyzja o przebudowie domu czy jego sprzedaży).

Gdy jeden z właścicieli nie zgadza się na czynność zwykłego zarządu, wówczas na dokonanie jej potrzebna jest zgoda sądu. O wydanie upoważnienia do dokonania powyższej czynności należy wystąpić do sądu właściwego według miejsca położenia domu. Wniosek w powyższej sprawie należy opłacić; wpis sądowy wynosi 100 zł.

Gdy brak porozumienia dotyczy czynności przekraczającej zwykły zarząd (na przykład jeden ze współwłaścicieli nie zgadza się na sprzedaż i nie stawia u notariusza) - nie może być ona zrealizowana.

Zarządca i umowny zarząd

W razie ciągłych i długotrwałych sporów dotyczących rzeczy wspólnej, każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy. Wpis od wniosku o ustanowienie zarządcy rzeczy wspólnej wynosi 100 złotych. W razie wyznaczenia zarządcy przez sąd, to on wykonuje wszystkie czynności, a współwłaściciele zostają od zarządu usunięci. Co więcej - muszą oni postępować tak, żeby nie przeszkadzać w działaniach zarządcy. Ponadto, pokrywają oni koszty działania zarządcy; osoba ta musi również zgłosić o ujawnienie zarządu w księdze wieczystej nieruchomości.

Gdy współwłaściciele dojdą do porozumienia, sąd uchyla zarząd; wtedy, jak również w sytuacji zgodnego i prawidłowego korzystania z rzeczy, następuje umowny zarząd rzeczą wspólną. Jest to rozwiązanie praktyczne, gdyż sami współwłaściciele określają w umowie, jak będą postępować w konkretnych sytuacjach. Poprzez zapisy umowy, zarząd mogą sprawować łącznie wszyscy albo tylko jeden ze współwłaścicieli; może być to też osoba trzecia - profesjonalny zarządca. Umowa taka powinna być sporządzona w formie pisemnej, w razie zmiany okoliczności może być zmieniona lub wypowiedziana w sposób w niej przewidziany. Powinna być ona również zgodna ze wskazanymi powyżej zasadami prawa cywilnego.

Korzystanie przez współwłaścicieli z rzeczy wspólnej powinno odbywać się w sposób bezkolizyjny (na przykład ze wspólnej drogi lub klatki schodowej). Każdy ze współwłaścicieli korzysta również z profitów, jakie przynosi wspólna rzecz (na przykład wynajem części lokali we wspólnym budynku) i ma obowiązek pokrywania wydatków związanych z utrzymaniem rzeczy wspólnej. Zarówno przychody, jak i wydatki są rozliczane w stosunku do wielkości udziałów.

Zniesienie współwłasności

Współwłasność może być często kłopotliwa dla właścicieli. Każdy z nich może żądać zniesienia współwłasności, chyba że w umowie wyłączono takie uprawnienie (na czas nie dłuższy niż 5 lat). Zniesienie współwłasności może nastąpić w drodze umowy albo orzeczenia sądowego. Jeśli wszyscy współwłaściciele są zgodni, to zawierają umowę, w której zapisują sposób zniesienia współwłasności, spłaty i dopłaty poszczególnych współwłaścicieli oraz terminy ich uiszczenia. Przy zniesieniu współwłasności nieruchomości konieczna jest forma aktu notarialnego. Gdy nie ma zgody, zniesienia współwłasności dokonuje sąd, na wniosek jednego ze współwłaścicieli.

Znosząc współwłasność (zarówno w sposób umowny, jak i sądowy) można skorzystać z następujących sposobów:

- podzielić fizycznie rzecz wspólną pomiędzy współwłaścicieli z ewentualnym wyrównaniem różnicy wartości powstałych z podziału części (przy podziale domu można zatem wyodrębnić dwa mieszkania - wówczas każdy ze współwłaścicieli może podejmować niezależne decyzje dotyczące na przykład remontów własnej części; można również w dowolnym momencie swój lokal sprzedać lub wynająć);

- przyznać rzecz (dom, działkę budowlaną) jednemu ze współwłaścicieli, z jednoczesnym obowiązkiem spłaty na rzecz pozostałych współwłaścicieli;

- sprzedać rzecz i uzyskane środki podzielić, w stosunku do udziałów, pomiędzy współwłaścicieli.

Przy ustaleniu dopłat lub spłat, sąd oznaczy termin i sposób ich uiszczenia oraz wysokość i termin uiszczenia odsetek, przy czym w razie rozłożenia dopłat i spłat na raty, terminy ich zapłaty nie mogą przekraczać 10 lat.

Należy podkreślić, iż roszczenie o zniesienie współwłasności nie ulega przedawnieniu i można z nim wystąpić w każdym czasie.

Podstawa prawna:

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, art. 195-221 (Dz. U. nr 16 poz. 93 z 1964 r. ze zmianami).

Zapisz się na NEWSLETTER. Co tydzień najnowsze wiadomości o budowie, remoncie i wykańczaniu wnętrz w Twojej poczcie e-mail: Zobacz przykład

>