Dom za blisko granicy z sąsiadem

Jestem w trakcie budowy domu jednorodzinnego. Mój budynek przez błąd geodety i niedopilnowanie kierownika budowy, został usytuowany o 70 cm za blisko granicy sąsiada. Jest więc 3,3 metra zamiast 4. Te 70 cm, o które jest zbyt blisko, to wykusz z oknami. Teraz, gdy dom jest niemal na ukończeniu, sąsiad zażądał ode mnie zamurowania okien w wykuszu lub jego likwidacji. Oczywiście tego nie chcę. Dowiedziałem się, że w tej sytuacji mogę jeszcze zamontować okna stałe (nieotwierane) przeciwpożarowe, żeby wykusz mógł pozostać. Wiąże się to wprawdzie z dużymi kosztami, ale architektura domu by się nie zmieniła. Chciałbym jednak mieć pewność, że gdy wstawię takie okna to nie będę musiał zamurowywać otworów okiennych. Dodam, że sąsiad postawił na swojej działce od mojej strony budynek gospodarczy (drewutnię). Jest on zadaszony, a jego ściany wykonane są z betonowych elementów. Budynek ten stoi w odległości 130 cm od granicy mojej działki. Czy jest to zgodne z prawem? Czy nie powinien on być oddalony od granicy działki o 3 metry? Kierownik budowy sąsiada zasłania się jakimiś zmianami w ustawie, które dopuszczają budowę takiego budynku tak blisko granicy, jednak nie wiem, czy to prawda, czy tylko chęć zbycia mnie. Próbowałem coś na ten temat przeczytać w internecie, ale nic nie znalazłem.

Sąsiad, którego budynek mieszkalny jest już chyba zamieszkały i po odbiorze, nigdy nie pytał mnie o zgodę na wybudowanie tuż przy mojej granicy budynku gospodarczego. Czy prawo zezwala na postawienie budynku gospodarczego tak blisko granicy z moją działką bez mojej zgody? Może sąsiad powinien przemyśleć sprawę, licząc się z tym, że jeśli będzie upierał się przy zamurowaniu moich okien, to również będzie musiał przenieść swoje pomieszczenie gospodarcze. Chciałbym mieć argument, żeby sąsiad zgodził się na jakąś ugodę (chociaż nie wiem, jak ona miałaby formalnie wyglądać) i żeby wszystko pozostało jak jest, bo nikt nikomu w tej chwili nie wadzi, a tylko działa tu zwykła złośliwość z jego strony.

Czy jest zatem jakiś sposób, żebym nie musiał likwidować okien w swoim wykuszu? Czy jakakolwiek umowa sąsiedzka ma moc prawną? Bo słyszałem, że niestety nie.

Jarosław T.

Przepisy prawa wskazują, iż budynek na działce budowlanej należy sytuować w odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną nie mniejszej niż 4 m - gdy ściana "graniczna" ma otwory okienne lub drzwiowe, albo 3 m - gdy jest ona bez otworów.

Wyjątki od zasady

Sytuowanie budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę granicy z sąsiednią działką dopuszcza się wyjątkowo bezpośrednio przy niej (w ostrej granicy) lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m od granicy, jeżeli wynika to z ustaleń planu miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania i terenu.

W zabudowie jednorodzinnej dopuszcza się ponadto:

- na działce budowlanej o szerokości mniejszej niż 16 m sytuowanie budynku ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną lub w odległości mniejszej niż 3 m, lecz nie mniejszej niż 1,5 m,

- sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną, jeżeli będzie on przylegał całą powierzchnią swojej ściany do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce lub do ściany budynku projektowanego, dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę, pod warunkiem, że jego część leżąca w pasie o szerokości 3 m wzdłuż granicy działki będzie miała długość i wysokość nie większe niż opisany wcześniej budynek,

- rozbudowę budynku istniejącego, usytuowanego w odległości mniejszej niż 4 m od granicy z sąsiednią działką, jeżeli w pasie o szerokości 3 m wzdłuż tej granicy zostaną zachowane jego dotychczasowe wymiary, a także nadbudowę tak usytuowanego budynku o nie więcej niż jedną kondygnację, przy czym w nadbudowanej ścianie, zlokalizowanej w odległości mniejszej niż 4 m od granicy, nie może być otworów okiennych lub drzwiowych,

- sytuowanie budynku gospodarczego i garażu o długości mniejszej niż 5,5 m i wysokości mniejszej niż 3 m bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych. Jak widać, ten przepisy nie ma zastosowania w odniesieniu do budynku gospodarczego sąsiada (bez względu na to, jakie ma wymiary), ponieważ odległość 130 cm od granicy działki nie spełnia wymagań prawa.

Odległość od domu sąsiada

Odległość domu Czytelnika od granicy działki jest też nieprawidłowa - dom z otworami okiennymi powinien znajdować się w odległości co najmniej 4 metrów od granicy działki. Stanowią o tym nie tylko wskazane już przepisy dotyczące odległości obiektów od granic działki, ale również wymagania przeciw- pożarowe.

Zgodnie z uregulowaniami rozdziału 3 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, przepisy przeciwpożarowe wymagają następujących odległości między ścianami zewnętrznymi budynków mieszkalnych:

- 8 m - gdy ściany zewnętrzne posiadają otwory okienne i nie są ścianami oddzielenia przeciwpożarowego;

- 7 m - gdy jeden dom ma ścianę z oknem, a drugi bez okien

- 6 m - gdy ściany nie mają otworów okiennych i drzwiowych i zwrócone są do siebie ścianami i dachami z przekryciami nierozprzestrzeniającymi ognia.

Żeby być w zgodzie z wymogami prawa, Czytelnik powinien zabudować ścianę z oknami - wówczas zachowana będzie minimalna odległość 3 metrów, wymagana dla ścian bez otworów okiennych. Można to uczynić poprzez wypełnienie otworów materiałem przepuszczającym światło, takim jak luksfery, cegła szklana lub inne przeszklenie, jeżeli powierzchnia wypełnionych otworów nie przekracza 10% powierzchni ściany (§ 232 ust. 6 wskazanego rozporządzenia).

Potwierdza to wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 18 września 2008 r. (II SA/Sz 210/08), zgodnie z którym ściana wypełniona luksferami nie jest traktowana jako ściana z otworami okiennymi, a jako ściana pełna (brak możliwości penetracji wzrokowej). Luksfer jest bowiem kształtką budowlaną wykonaną ze szkła, służącą do wypełniania konstrukcji ściennych lub stropowych. Może być wykonana ze szkła przezroczystego lub barwionego, o powierzchni gładkiej lub wzorzystej. Ma znaczną przepuszczalność światła, sięgającą ponad 60%. Pod pojęciem okna przeciwpożarowego należałoby zatem rozumieć wymienione konstrukcje szklane, cegły szklane lub luksfery. Ich wstawienie pozwala zachować legalność budowy.

Porozumienie z sąsiadem

Nie jest natomiast dopuszczalna przez prawo jakakolwiek forma "umowy sąsiedzkiej", w której sąsiedzi wzajemnie legalizują postawione wbrew przepisom budynki.

Byłoby to rozwiązanie analogiczne - przy całej nieadekwatności porównania - do umowy złodziei samochodowych, którzy przyłapawszy się wzajemnie na gorącym uczynku, umawiają się, iż na siebie nie doniosą na policję i tym sposobem obejdą obowiązujące normy prawne.

Przestrzeganie prawidłowości procesu budowlanego leży jedynie w gestii organów nadzoru budowlanego i wzajemne sąsiedzkie umowy nie mogą mieć w tym zakresie żadnej mocy prawnej.

Podstawa prawna: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. nr 75 poz. 690 z 2002 r. ze zmianami).

Zapisz się na NEWSLETTER. Co tydzień najnowsze wiadomości o budowie, remoncie i wykańczaniu wnętrz w Twojej poczcie e-mail: Zobacz przykład

>