Remontuj z umową

Kto jest kim w umowie

Zgodnie z prawem nie istnieje osobne pojęcie umowy o remont. Powierzenie komuś prac remontowych następuje więc na podstawie umowy o roboty budowlane.

Stronami umowy o roboty budowlane są:

- inwestor, czyli osoba, dla której wykonywany jest remont,

- wykonawca robót (osoba fizyczna lub firma).

W umowie wykonawca zobowiązuje się do wykonania remontu w określonym czasie oraz zgodnie z przedstawionym przez inwestora projektem i zasadami wiedzy technicznej, a także przepisami prawa budowlanego. O ile pierwszy warunek, czyli wykonanie określonych prac w wyznaczonym czasie, trzeba zapisać w umowie, o tyle drugi - wykonanie zgodnie z zasadami wiedzy technicznej i przepisami - wynika po prostu z przepisów kodeksu cywilnego.

Na inwestorze ciąży obowiązek przygotowania budynku do prac remontowych (na przykład zabezpieczenia mebli), choć zdarza się, że dbający o klienta wykonawca sam zobowiązuje się do tych czynności (takie postanowienia należy zapisać w umowie). Jeśli remont ma być duży, inwestor ma obowiązek dostarczyć projekt remontu. Po zakończeniu prac jest zobowiązany do odebrania wyremontowanego budynku i zapłaty określonego w umowie wynagrodzenia.

Uwaga: Gdy będziesz precyzować zapisy umowy, zwróć uwagę na to, że według prawa budowlanego robotami budowlanymi są: budowa, a także przebudowa, montaż oraz rozbiórka obiektu budowlanego. Jeśli więc powierzasz komuś prace remontowe, najlepiej użyj takiego właśnie sformułowania oraz uściślij, na czym te prace mają polegać.

Najlepiej na piśmie

Kodeks cywilny wymaga, by umowa o roboty budowlane zawarta była w formie pisemnej. Umowa ustna co prawda nie będzie nieważna, ale uniemożliwi skuteczne dochodzenie roszczeń na drodze sądowej, gdy wykonawca nie wypełni swoich obowiązków. Utrudnione będzie wtedy bowiem udowodnienie nie tylko odpowiedzialności wykonawcy, lecz także zakresu umowy, a nawet tego, że w ogóle została zawarta.

"Ile się należy?"

Dla uniknięcia sporów wysokość wynagrodzenia wykonawcy najlepiej określić w umowie. Można to zrobić zarówno na podstawie kosztorysu, jak i ryczałtowo.

Jeśli jednak w umowie wynagrodzenie nie zostało określone, a chcemy ustalić jego wysokość po wykonaniu prac przez wykonawcę, należy stosować zasady dotyczące wynagrodzeń ujęte w przepisach umowy o dzieło (art. 628 kc). Zasady te nie są jednak zbyt pomocne w określaniu należnej kwoty, gdyż mówią tylko ogólnikowo, że wysokość wynagrodzenia powinna być równa uzasadnionemu nakładowi pracy wykonawcy.

W umowie można zastrzec, iż odbiór wyremontowanego budynku nastąpi po zakończeniu wszystkich prac remontowych. Jeżeli nie ma w niej takiego zapisu, trzeba przyjmować od wykonawcy poszczególne części zakończonych robót i uiszczać za nie odpowiednią część wynagrodzenia (art. 654 kc).

Zawsze warto współpracować

Obie strony umowy mają obowiązek ścisłego współdziałania na każdym etapie remontu, co pozwala uniknąć dodatkowych, niepotrzebnych kosztów zarówno ze strony inwestora, jak i wykonawcy.

Usterki wynikłe z zaniechania po stronie wykonawcy. Wykonawca powinien niezwłocznie zawiadomić inwestora o wszelkich utrudnieniach, które pojawiają się podczas wykonywania przez niego obowiązków. Takim utrudnieniem może być wadliwa lub niejasna dokumentacja remontu, niesprawne maszyny albo urządzenia dostarczone przez inwestora i inne przeszkody uniemożliwiające właściwe wykonanie robót. Jeśli wykonawca powiadomi o tym niezwłocznie, będzie to oznaczało "działanie bez nieuzasadnionej zwłoki, przy zachowaniu normalnej staranności, przyjętej w danych okolicznościach".

Jeżeli jednak wykonawca zaniedba ten obowiązek, może odpowiadać przed inwestorem za ewentualne szkody, których inwestor mógłby uniknąć, gdyby powiadomienie było niezwłoczne (na przykład gdy wykonawca nie powiadomił o niesprawnej mieszarce do zapraw, a ręczne nakładanie zaprawy wydłużyło pracę i podwyższyło w ten sposób koszty poniesione przez inwestora).

Szkody wynikłe z zaniechania po stronie inwestora. Gdy remontowany budynek uległ zniszczeniu lub uszkodzeniu - z powodu wad materiałów dostarczonych przez inwestora (na przykład przeterminowanych klejów do glazury) albo wskutek wykonywania robót według wskazówek inwestora - wykonawca ma prawo żądać umówionego wynagrodzenia bądź jego odpowiedniej części. Prawo do tego ma jednak pod warunkiem, że uprzedził inwestora o wadliwości materiałów lub nieprawidłowości projektu albo mimo zachowania należytej staranności nie mógł zauważyć, że dostarczone przez inwestora materiały są wadliwe.

Uwaga: W umowie warto dokładnie określić odpowiedzialność wykonawcy za ewentualne szkody wynikłe w trakcie wykonywania prac, takie jak: uszkodzenia ścian, zarysowania i niezmywalne zabrudzenia, przecięcia przewodów, przebicia rur. Najlepiej, gdy wykonawca zobowiąże się do przywrócenia na własny koszt stanu sprzed szkody.

Od umowy można odstąpić...

- gdy wykonawca zwleka z rozpoczęciem remontu tak długo, że nie jest możliwe zakończenie go w umówionym czasie;

- gdy remont przeprowadzany jest w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową, a wykonawca - mimo że wezwany w formie pisemnej, by zmienił sposób przeprowadzania remontu - nie zrobił tego w wyznaczonym terminie; w takiej sytuacji inwestor może powierzyć dalsze roboty remontowe innemu wykonawcy na koszt tego pierwszego;

- gdy po odebraniu lokalu ujawnią się wady istotne i niedające się usunąć (jeżeli zaś będą to wady drobne, inwestor może żądać ich usunięcia w wyznaczonym terminie lub też obniżyć wynagrodzenie wykonawcy).

Uwaga: Roszczenia wynikające z umowy o roboty budowlane przedawniają się z upływem 2 lat od dnia odebrania wyremontowanego obiektu, a jeżeli remont nie został wykonany - z upływem 2 lat od dnia, w którym - zgodnie z treścią umowy - miał być zakończony.

Zobacz projekty domów drewnianych