Jak budować bez planu zagospodarowania przestrzennego

Na terenach bez obowiązujących planów budowanie jest z pewnością utrudnione, ale nie niemożliwe. Czy i jaki dom można zbudować na konkretnej działce, zależy teraz przede wszystkim od tego, czy i co jest zbudowane w jej sąsiedztwie.

Kiedy budowa domu jest możliwa

Gdy na danym terenie nie ma planu miejscowego, należy wystąpić do urzędu gminy (miasta) o wydanie decyzji o warunkach zabudowy (taka decyzja nie jest potrzebna tam, gdzie są ważne plany miejscowe).

Decyzja będzie pozytywna, jeśli łącznie spełnionych zostanie pięć następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w taki sposób, że można określić wymagania dotyczące nowej zabudowy;

2) teren planowanej budowy ma dostęp do drogi publicznej (oświadczenie o dostępie działki do drogi publicznej jest elementem wniosku inwestora o wydanie decyzji, co potwierdza załączony podkład geodezyjny; gmina ocenia jego prawidłowość na podstawie wszelkich znanych z urzędu dowodów, np. z ewidencji gruntów);

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające, by wybudować taki dom (inwestor zwraca się do dostawców mediów z prośbą o wydanie tzw. promesy warunków zaopatrzenia w potrzebne media; gmina przyjmuje ją do akceptacji, a jej wymogi zamieszcza w decyzji o warunkach zabudowy);

4) teren nie jest rolny ani leśny (to bowiem wymagałoby zmiany jego przeznaczenia na cele budowlane, niemożliwej do formalnego przeprowadzenia wobec braku planów);

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi (m.in. z przepisami ochrony środowiska, ochrony przyrody, ochrony zabytków i dóbr kultury, prawa wodnego, górniczego itp.).

W decyzji urząd określi, jaki budynek można zbudować na takiej działce - niekoniecznie jednak będzie to dom mieszkalny jednorodzinny (piszemy o tym niżej oraz na sąsiedniej stronie).

Decyzja będzie negatywna, jeśli nie zostanie spełniony któryś z powyższych warunków. Oznacza to, że na danym terenie nie ma żadnych szans na budowę, aż do czasu podjęcia prac nad opracowaniem i uchwaleniem planu miejscowego.

Jak urząd określa warunki zabudowy

By ustalić w wydawanej decyzji warunki nowej zabudowy (czyli dla tego, co można na działce zbudować), urząd musi wyznaczyć wokół działki tzw. obszar analizowany. Będzie to po prostu obszar obejmujący także teren sąsiednich działek. Za działkę sąsiednią uważa się taką, która ma wspólną granicę z działką inwestora i jest dostępna z tej samej drogi publicznej.

Uwaga! Graniczenie jednym punktem (rogami działek) jest sąsiedztwem niewystarczającym. Ustawodawca wymaga bowiem spełnienia warunku bezpośredniego sąsiedztwa, czyli przylegania sąsiednich posesji wzdłuż ich granicy.

Na analizowanym obszarze urząd weźmie pod uwagę dwa czynniki:

- funkcję zabudowy i zagospodarowania terenu, czyli sposób użytkowania istniejących obiektów budowlanych oraz zagospodarowania terenu w sąsiedztwie (np. funkcja mieszkaniowa jednorodzinna, mieszkaniowa wielorodzinna, usługowa, handlowa, rolnicza itp.);

- cechy zabudowy i zagospodarowania terenu, a więc np. gabaryty, formę architektoniczną obiektów budowlanych, usytuowanie linii zabudowy oraz intensywność wykorzystania terenu (stosunek sumy powierzchni brutto budynków do powierzchni nieruchomości).

Funkcja zabudowy musi być zgodna z funkcją zabudowy na działce sąsiedniej. Na podstawie cech zabudowy sąsiedniej działki urząd określi parametry planowanego domu (np. możliwość zbudowania domu piętrowego będzie zależała od tego, czy w sąsiedztwie działki stoi dom piętrowy).

Gdzie można budować

Z przepisów wynika, że inwestycje mogą być prowadzone tam, gdzie możliwe jest wydanie decyzji o warunkach zabudowy z wykorzystaniem zasady dobrego sąsiedztwa - przez odniesienie do istniejącej zabudowy. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy daje więc szansę na budowę jakiegoś obiektu. Nie daje jednak pewności, że będzie to taki obiekt, jaki chcemy wznieść - dom jednorodzinny można bowiem zbudować tylko tam, gdzie w bezpośrednim sąsiedztwie również znajduje się dom jednorodzinny. Niemożliwe będzie natomiast zbudowanie domu jednorodzinnego na działce obok sklepu czy domu ze sklepem, obok budynku gospodarczego ani tam, gdzie w ogóle nie ma zabudowań.

Uwaga! Warunków nowej zabudowy nie można określić, jeśli nie jest możliwe ustalenie linii zabudowy. Linię tę wyznacza istniejący budynek stojący na działce sąsiedniej, położonej przy drodze publicznej (linia zabudowy od drogi publicznej) lub co najmniej dwa budynki położone przy drodze wewnętrznej (linia zabudowy przy drodze wewnętrznej).

Podstawa prawna:

Ustawa z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (DzU z 2003 r. nr 80, poz. 717),

Rozporządzenie ministra infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (DzU z 2003 r. nr 164, poz. 1588).