Żony to dom czy męża?

Własność przynależy gruntowi - to jedna z podstawowych zasad prawa cywilnego. Dom zbudowany na gruncie małżonka będzie zatem należał wyłącznie do niego, i to bez względu na to, za czyje pieniądze został wzniesiony. O przyszłości domu - np. o jego sprzedaży - zgodnie z prawem będzie więc mógł decydować tylko właściciel gruntu, na którym dom stoi, i to on będzie występował jako strona umowy kupna-sprzedaży. A jeśli - czego nikomu nie życzymy - małżeństwo się rozpadnie, małżonek, który finansował budowę, będzie mógł żądać wyłącznie zwrotu poniesionych przez siebie wydatków. Nie będzie miał natomiast prawa do nieruchomości.

By wspólnie decydować o domu

Mąż i żona, którzy wspólnie finansują budowę na działce należącej do jednego z nich, mogą uzyskać równe prawa do domu i uczynić go wspólną własnością. W tym celu małżonek, który jest właścicielem gruntu, może:

- odsprzedać drugiemu udział w nieruchomości - trzeba wówczas zawrzeć umowę kupna-sprzedaży,

- dokonać na rzecz małżonka darowizny udziału w nieruchomości, czyli zawrzeć umowę darowizny,

- przenieść własność nieruchomości (lub udział w niej) z majątku odrębnego do majątku wspólnego przez rozszerzenie wspólności ustawowej. W tym celu małżonkowie powinni zawrzeć umowę intercyzy. W ten sposób bowiem nie tylko można wyłączyć wspólność ustawową, lecz także ją rozszerzyć. Umowa intercyzy może być zawarta zarówno przed ślubem, jak i w trakcie trwania małżeństwa.

Uwaga! Umowy kupna-sprzedaży, darowizny oraz intercyzy muszą być zawarte przed notariuszem, inaczej będą nieważne.

Która umowa bardziej się opłaca?

Koszty, jakie trzeba będzie ponieść w związku z zawarciem umowy, zależą od jej rodzaju. Porównajmy je na przykładzie.

PRZYKŁAD

Państwo Wiercińscy chcą, by należąca do pana Wiercińskiego działka z budowanym domem o łącznej wartości 100 tys. zł stała się ich wspólną własnością. Oto koszty poszczególnych umów.

Umowa kupna-sprzedaży udziału o wartości 50 tys. zł:

taksa notarialna (liczona od wartości udziału) 1000 zł + 22% VAT

podatek od czynności cywilnoprawnych (w wysokości 2%) - 1000 ZŁ,

opłata sądowa za wpisanie współwłaściciela do księgi wieczystej nieruchomości (ustalana na podstawie Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 17 grudnia 1996 r. w sprawie określenia wysokości wpisów w sprawach cywilnych) - 720 ZŁ.

Łącznie: 2940 ZŁ.

Umowa darowizny udziału o wartości 50 tys. zł:

taksa notarialna (liczona od wartości udziału) 1000 zł + 22% VAT

1220 ZŁ,

podatek od spadków i darowizn (zależny od wartości udziału oraz stopnia pokrewieństwa z darczyńcą)

2208,69 ZŁ,

opłata sądowa za wpisanie współwłaściciela do księgi wieczystej nieruchomości (ustalana na podstawie Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 17 grudnia 1996 r. w sprawie określenia wysokości wpisów w sprawach cywilnych) - 720 ZŁ.

Łącznie: 4148,69 ZŁ.

Umowa intercyzy (przeniesienie własności nieruchomości o wartości 100 tys. zł do majątku wspólnego):

taksa notarialna (o stałej wysokości) 400 zł + 22% VAT - 422 ZŁ,

podatek od czynności cywilnoprawnych (o stałej wysokości) - 38 ZŁ,

opłata sądowa za wpisanie współwłaściciela do księgi wieczystej nieruchomości (ustalana na podstawie Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 17 grudnia 1996 r. w sprawie określenia wysokości wpisów w sprawach cywilnych) - 1320 ZŁ.

Łącznie: 1780 ZŁ.

Skutki prawne zawartych umów

Przed podjęciem decyzji o wyborze rodzaju umowy poza kwestiami finansowymi trzeba rozważyć jej skutki prawne.

- Umowa kupna-sprzedaży oraz umowa darowizny. Zawarcie tych umów między małżonkami spowoduje, że zgodnie z prawem własność zostanie przesunięta z majątku odrębnego jednego małżonka do majątku odrębnego drugiego (różnica jest tylko taka, że w umowie darowizny jest ono bezpłatne). Małżonkowie zostaną więc współwłaścicielami nieruchomości w częściach ułamkowych. Każdy z nich będzie mógł rozporządzać swoim udziałem (np. sprzedać go czy przekazać w darowiźnie) bez pytania o zgodę drugiego współwłaściciela.

- Umowa intercyzy. Jeśli własność nieruchomości przeniesiona zostanie z majątku odrębnego do majątku wspólnego, małżonkowie staną się współwłaścicielami bez wyodrębniania udziałów. Oznacza to, że jeden nie będzie mógł rozporządzać nieruchomością bez zgody drugiego.

Gdy doszło do konfliktu

Jeśli jeden z małżonków - właściciel działki - nie godzi się na ustanowienie współwłasności, a więc na zawarcie żadnej z wyżej opisanych umów, drugi może dochodzić swoich praw przed sądem. Zgodnie bowiem z orzecznictwem Sądu Najwyższego "małżonek, który w czasie małżeńskiej wspólności ustawowej kosztem majątku wspólnego czy też własnego majątku odrębnego prowadził budowę na gruncie należącym do drugiego małżonka, może żądać, aby ten przeniósł na niego odpowiedni udział we własności działki za odpowiednim wynagrodzeniem" (powinni zawrzeć umowę kupna-sprzedaży). Jest to uzasadnione przede wszystkim interesem mieszkaniowym jednego z małżonków - który mimo że współinwestuje budowany dom, prawo do zamieszkiwania w nim ma wyłącznie na podstawie tytułu prawnorodzinnego. Tytuł ten zaś wygasa z chwilą ustania małżeństwa - innymi słowy, w razie konfliktu małżeńskiego ów współinwestor mógłby stracić dach nad głową.

Z żądaniem przeniesienia udziału we własności można wystąpić, gdy wartość budynku znacznie przewyższa wartość zajętej pod budowę działki (co w praktyce dzieje się najczęściej). Można to zrobić zarówno w trakcie trwania małżeństwa, jak i po rozwodzie, w trakcie postępowania o podział.

Co jest czyje?

W momencie zawarcia małżeństwa powstaje wspólność ustawowa, co znaczy, że dorobek małżonków jest wspólny: do obojga należą ich wynagrodzenia za pracę, a także rzeczy nabyte podczas małżeństwa. Nie wszystko jednak jest wspólne bez wyjątku.

Odrębnym majątkiem każdego z małżonków będą m.in. przedmioty:

- kupione przed ślubem - zarówno drobne (bibeloty, zastawa stołowa, książki), jak i te o dużej wartości (samochód, nieruchomość, antyki);

- zapisane albo przekazane w spadku lub darowiźnie - nie tylko przed ślubem, lecz także w trakcie trwania małżeństwa (zawsze będą majątkiem odrębnym, chyba że darowano je obojgu małżonkom);

- nabyte za pieniądze, które małżonek uzyskał np. ze sprzedaży przedmiotów otrzymanych wcześniej w spadku lub darowiźnie;

- służące wyłącznie zaspokajaniu osobistych potrzeb jednego z małżonków (np. urządzenia do rehabilitacji);

- uzyskane jako odszkodowanie za uszkodzenie ciała lub wywołanie rozstroju zdrowia albo jako zadośćuczynienie za doznaną krzywdę (nie dotyczy to renty przyznanej poszkodowanemu małżonkowi z powodu całkowitej lub częściowej niezdolności do pracy);

- uzyskane jako nagroda za osobiste osiągnięcia jednego z małżonków.

Podstawa prawna:

Kodeks cywilny - ustawa z 23 kwietnia 1964 r. (DzU z 1964 r. nr 16, poz. 93 ze zm.),

Kodeks rodzinny i opiekuńczy - ustawa z 25 lutego 1964 r. (DzU z 1964 r. nr 9, poz. 59 ze zm.), w Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 12 kwietnia 1991 r. w sprawie taksy notarialnej (DzU z 1991 r. nr 33, poz. 146 z późn. zm.),

Ustawa z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilno- prawnych (DzU z 2000 r. nr 86 poz. 959 z późn. zm.),

Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 17 grudnia 1996 r. w sprawie określenia wysokości wpisów w sprawach cywilnych (DzU z 1996 r. nr 154, poz. 753 z późn. zm.),

Ustawa z 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (DzU z 1997 r. nr 16, poz. 89),

Uchwała Sądu Najwyższego z 11 marca 1985 r. (III CZP 7/85 OSNCP 1985/11/170),

Uchwała Sądu Najwyższego z 5 marca 2003 r. (III CZP 99/02 OSNC 2003/12/159).

Zobacz Projekty domów na działkę o szerokości do 30m