Żony to dom czy męża?
Mąż i żona wspólnie budują dom na działce, która jest własnością jednego z nich. Co powinni zrobić, by dom należał do obojga?


By wspólnie decydować o domu
Mąż i żona, którzy wspólnie finansują budowę na działce należącej do jednego z nich, mogą uzyskać równe prawa do domu i uczynić go wspólną własnością. W tym celu małżonek, który jest właścicielem gruntu, może:
- odsprzedać drugiemu udział w nieruchomości - trzeba wówczas zawrzeć umowę kupna-sprzedaży,
- dokonać na rzecz małżonka darowizny udziału w nieruchomości, czyli zawrzeć umowę darowizny,
- przenieść własność nieruchomości (lub udział w niej) z majątku odrębnego do majątku wspólnego przez rozszerzenie wspólności ustawowej. W tym celu małżonkowie powinni zawrzeć umowę intercyzy. W ten sposób bowiem nie tylko można wyłączyć wspólność ustawową, lecz także ją rozszerzyć. Umowa intercyzy może być zawarta zarówno przed ślubem, jak i w trakcie trwania małżeństwa.
Uwaga! Umowy kupna-sprzedaży, darowizny oraz intercyzy muszą być zawarte przed notariuszem, inaczej będą nieważne.
Która umowa bardziej się opłaca?
Koszty, jakie trzeba będzie ponieść w związku z zawarciem umowy, zależą od jej rodzaju. Porównajmy je na przykładzie.
PRZYKŁAD
Państwo Wiercińscy chcą, by należąca do pana Wiercińskiego działka z budowanym domem o łącznej wartości 100 tys. zł stała się ich wspólną własnością. Oto koszty poszczególnych umów.
Umowa kupna-sprzedaży udziału o wartości 50 tys. zł:
Łącznie: 2940 ZŁ.
Umowa darowizny udziału o wartości 50 tys. zł:
1220 ZŁ,
Łącznie: 4148,69 ZŁ.
Umowa intercyzy (przeniesienie własności nieruchomości o wartości 100 tys. zł do majątku wspólnego):
Łącznie: 1780 ZŁ.
Skutki prawne zawartych umów
Przed podjęciem decyzji o wyborze rodzaju umowy poza kwestiami finansowymi trzeba rozważyć jej skutki prawne.
- Umowa kupna-sprzedaży oraz umowa darowizny. Zawarcie tych umów między małżonkami spowoduje, że zgodnie z prawem własność zostanie przesunięta z majątku odrębnego jednego małżonka do majątku odrębnego drugiego (różnica jest tylko taka, że w umowie darowizny jest ono bezpłatne). Małżonkowie zostaną więc współwłaścicielami nieruchomości w częściach ułamkowych. Każdy z nich będzie mógł rozporządzać swoim udziałem (np. sprzedać go czy przekazać w darowiźnie) bez pytania o zgodę drugiego współwłaściciela.
- Umowa intercyzy. Jeśli własność nieruchomości przeniesiona zostanie z majątku odrębnego do majątku wspólnego, małżonkowie staną się współwłaścicielami bez wyodrębniania udziałów. Oznacza to, że jeden nie będzie mógł rozporządzać nieruchomością bez zgody drugiego.
Gdy doszło do konfliktu
Jeśli jeden z małżonków - właściciel działki - nie godzi się na ustanowienie współwłasności, a więc na zawarcie żadnej z wyżej opisanych umów, drugi może dochodzić swoich praw przed sądem. Zgodnie bowiem z orzecznictwem Sądu Najwyższego "małżonek, który w czasie małżeńskiej wspólności ustawowej kosztem majątku wspólnego czy też własnego majątku odrębnego prowadził budowę na gruncie należącym do drugiego małżonka, może żądać, aby ten przeniósł na niego odpowiedni udział we własności działki za odpowiednim wynagrodzeniem" (powinni zawrzeć umowę kupna-sprzedaży). Jest to uzasadnione przede wszystkim interesem mieszkaniowym jednego z małżonków - który mimo że współinwestuje budowany dom, prawo do zamieszkiwania w nim ma wyłącznie na podstawie tytułu prawnorodzinnego. Tytuł ten zaś wygasa z chwilą ustania małżeństwa - innymi słowy, w razie konfliktu małżeńskiego ów współinwestor mógłby stracić dach nad głową.
Z żądaniem przeniesienia udziału we własności można wystąpić, gdy wartość budynku znacznie przewyższa wartość zajętej pod budowę działki (co w praktyce dzieje się najczęściej). Można to zrobić zarówno w trakcie trwania małżeństwa, jak i po rozwodzie, w trakcie postępowania o podział.
Co jest czyje?
W momencie zawarcia małżeństwa powstaje wspólność ustawowa, co znaczy, że dorobek małżonków jest wspólny: do obojga należą ich wynagrodzenia za pracę, a także rzeczy nabyte podczas małżeństwa. Nie wszystko jednak jest wspólne bez wyjątku.
Odrębnym majątkiem każdego z małżonków będą m.in. przedmioty:
- kupione przed ślubem - zarówno drobne (bibeloty, zastawa stołowa, książki), jak i te o dużej wartości (samochód, nieruchomość, antyki);
- zapisane albo przekazane w spadku lub darowiźnie - nie tylko przed ślubem, lecz także w trakcie trwania małżeństwa (zawsze będą majątkiem odrębnym, chyba że darowano je obojgu małżonkom);
- nabyte za pieniądze, które małżonek uzyskał np. ze sprzedaży przedmiotów otrzymanych wcześniej w spadku lub darowiźnie;
- służące wyłącznie zaspokajaniu osobistych potrzeb jednego z małżonków (np. urządzenia do rehabilitacji);
- uzyskane jako odszkodowanie za uszkodzenie ciała lub wywołanie rozstroju zdrowia albo jako zadośćuczynienie za doznaną krzywdę (nie dotyczy to renty przyznanej poszkodowanemu małżonkowi z powodu całkowitej lub częściowej niezdolności do pracy);
- uzyskane jako nagroda za osobiste osiągnięcia jednego z małżonków.
Podstawa prawna:
Zobacz Projekty domów na działkę o szerokości do 30m
- Więcej o:
- podatek gruntowy
- umowa