Krótka instrukcja, jak postawić dom

Piotr Miączyński10-07-2010 02:00

Zanim zaczniesz budować, przeczytaj

Krok pierwszy: szukasz działki

Ustal, ile metrów ma mieć twój dom - dowiesz się, jak dużej działki potrzebujesz. Przyjmuje się, że pod stumetrowy dom wystarczy działka o pow. 450-500m kw. Dom o powierzchni 200 m kw. zmieści się na działce 750-800 m kw.

Dobra działka jest:

lekko nachylona na południe. Po południowej stronie domu działka powinna być całkowicie odsłonięta, tak żeby dom mogło swobodnie ogrzewać słońce, a od północy osłonięta (np. lasem). Nie wybieraj działki nachylonej na północ - w domu będzie zimno i będziesz płacić duże rachunki za ogrzewanie;

uzbrojona, czyli ma doprowadzony prąd, wodę, gaz oraz kanalizację;

objęta planem zagospodarowania przestrzennego (dlaczego to takie ważne - za chwilę);

bez kłopotliwego sąsiedztwa (czyli bez budowanej teraz bądź za kilka lat trasy szybkiego ruchu lub autostrady albo linii wysokiego napięcia).

Krok drugi: wniosek o wypis albo warunki zabudowy

Sprawdź, czy twoja gmina ma aktualny plan zagospodarowania przestrzennego - ma je tylko kilkanaście procent gmin w Polsce.

Wariant I.

Jeśli gmina ma plan, składasz w urzędzie wniosek o wypis oraz wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Wypis informuje, co możesz wybudować na działce, np. dom jednorodzinny albo bliźniaczy, ile może mieć kondygnacji, jaką powierzchnię itp. Wyrys to fragment planu, na którym zaznaczona jest twoja działka.

Druk wniosku o wypis i wyrys dostaniesz w gminie. Podajesz w nim swoje dane, jakie jest planowane przeznaczenie nieruchomości ( budowa domu) oraz gdzie leży działka (informacje o adresie geodezyjnym terenu można uzyskać w instytucji, która nazywa się zazwyczaj zarządem geodezji kartografii i katastru).

Wniosek kosztuje ok. 5 zł. Za sam wypis i wyrys zapłacisz ok. 20 zł za stronę formatu A3 i 10 zł za stronę formatu A4. Zazwyczaj mają po kilka stron. Na wydanie dokumentów urząd ma 30 dni.

Wariant II

Na terenach, gdzie planów nie ma, składasz do gminy wniosek o tzw. warunki zabudowy. Innymi słowy, pytasz gminę (czyli wójta, burmistrza lub prezydenta miasta), na jakich warunkach możesz się pobudować na tym terenie.

We wniosku (dostaniesz go w gminie) wpisujesz swoje dane, rodzaj inwestycji (dom jednorodzinny), charakterystykę obiektu, m.in. jakie będzie miał zapotrzebowanie na wodę, energię oraz w jaki sposób będą odprowadzane lub oczyszczane ścieki (informacje te otrzymasz od architekta).

Do wniosku musisz dołączyć mapę geodezyjną z zaznaczeniem granic działki obejmującej teren, na którym będziesz się budować, i obszar, na który ta inwestycja będzie oddziaływać (zapytaj o to geodetę). Urzędy wymagają dwóch-trzech egzemplarzy takich map.

Żebyś dostał decyzję, twoja działka musi spełnić jednocześnie kilka warunków:

co najmniej jedna działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej musi być zabudowana (działka sąsiednia to ta, która ma z twoją wspólną granicę oraz dostęp do tej samej drogi publicznej); UWAGA! Jeśli sąsiednia działka jest niezabudowana, nie możesz się budować. Musisz czekać, aż gmina zrobi nowy plan.

teren musi mieć dostęp do drogi publicznej;

istniejące lub projektowane uzbrojenie działki ma być wystarczające do rozpoczęcia budowy;

działka nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na nierolne i nieleśne. Decyzję powinieneś otrzymać w ciągu miesiąca od dnia złożenia wniosku. W sprawach szczególnie skomplikowanych (czy dana sprawa jest skomplikowana, decyduje urząd!) termin rozpatrzenia wynosi dwa miesiące. Opłaty: skarbowa - 5 zł, każdy załącznik - 0,50 zł.

UWAGA! Gmina może zawiesić postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia warunków zabudowy na 12 miesięcy, a jeżeli wniosek o ustalenie warunków zabudowy dotyczy obszaru, co do którego istnieje obowiązek sporządzenia planu miejscowego, nawet do czasu uchwalenia planu!

Krok trzeci: projekt domu

Masz do wyboru: kupić gotowy z katalogu - koszt ok. 1 tys. zł - lub zamówić indywidualny u architekta - od kilku do kilkudziesięciu tysięcy. Razem z architektem zastanów się:

czy dom będzie podpiwniczony (co zwiększa koszty);

czy dom będzie z poddaszem (niższe koszty o 5-10 proc.);

co będzie widać przez okna (od tego uzależnij ich usytuowanie);

gdzie będzie wjazd do domu. W podjeździe do garażu zrób zakręt - dom będzie miał lepszą perspektywę, a działka będzie wyglądała na większą;

czy łazienka i kuchnia będą blisko siebie (jeden pion wodno-kanalizacyjny), czy nie (dwa piony). Oczywiście to drugie rozwiązanie jest droższe, ale umożliwia większą swobodę w rozmieszczaniu pomieszczeń w budynku.

Krok czwarty: pozwolenie na budowę

Wydaje je starosta. Do wniosku musisz dołączyć:

oświadczenie (pod rygorem odpowiedzialności karnej), że jesteś właścicielem działki;

projekt budowlany w czterech egzemplarzach wraz z opiniami i uzgodnieniami;

decyzję o warunkach zabudowy, jeśli gmina nie ma planów zagospodarowania. Na wydanie pozwolenia starosta ma miesiąc (dwa miesiące w szczególnie skomplikowanych sprawach).

Krok piąty: zatrudniasz ekipę

Dom możesz budować tzw. metodą gospodarczą (czyli ty, szwagier plus dwaj sąsiedzi oraz pan Kazio z betoniarką) bądź z wykwalifikowaną ekipą.

Jak wybrać ekipę? Kandydatów pytaj o to:

czy mają własny sprzęt;

co do tej pory zbudowali (powinieneś porozmawiać z właścicielami tych obiektów, jak oceniają pracę ekipy);

czy wykonawca ma kierownika budowy, który będzie nią kierował - trzeba go mieć przy każdej budowie!

Z wykonawcą podpisz umowę. Ustal w niej:

jaki jest zakres powierzonych prac (dokładnie sprecyzuj np., co rozumiesz przez stan surowy, a co przez zamknięty);

kto dostarcza materiał (jeśli ty, to będziesz jeździł co 15 minut na budowę, przywożąc np. kolejny worek cementu; jeśli wykonawca, masz mniejszy wpływ na to, co, gdzie i za ile będzie kupowane);

termin wykonania zlecenia, czyli dokładnie co do dnia, kiedy zaczynają się prace i kiedy się kończą;

kary umowne za przekroczenie tego terminu, np. odsetki ustawowe za każdy dzień; usposób rozliczenia: ryczałtem (a więc niezależnie od tego, czy będzie się waliło i paliło, zapłacisz wykonawcy ustaloną na początku kwotę) bądź kosztorysowo (czyli na podstawie zestawienia przewidywanych kosztów, które oczywiście może się zmienić i zazwyczaj się zmienia);

harmonogram płatności (musi być powiązany z postępami na budowie).

Krok szósty: zaczynasz budowę

Co najmniej siedem dni przed rozpoczęciem budowy musisz zawiadomić starostwo o terminie rozpoczęcia robót. Do zawiadomienia dołączasz oświadczenie kierownika budowy o przyjęciu obowiązku kierowania budową i inspektora nadzoru (jeśli go masz).

Musisz też kupić:

tablicę informacyjną, która przez cały czas trwania budowy ma stać na placu (za jej brak grozi mandat!). Są na niej dane inwestora (czyli twoje), wykonawcy i kierownika budowy;

dziennik budowy. Rejestruje się tam przebieg prac. Dziennik budowy jest wydawany w wydziale architektury urzędu gminy lub urzędu powiatowego. Można go też kupić w specjalistycznych księgarniach budowlanych, ale taki egzemplarz trzeba ostemplować w urzędzie.

Krok siódmy: odbiór

Zanim się wprowadzisz, poinformuj starostwo o zakończeniu budowy. Do zawiadomienia o zakończeniu budowy dołączasz:

dziennik budowy;

oświadczenie kierownika budowy, że dom wybudowano zgodnie z projektem oraz regułami sztuki budowlanej, protokół odbioru domu;

protokoły odbiorów przedstawicieli dostawcy mediów (zakład gazowniczy, wodociągowy, energetyczny itd.);

inwentaryzację geodezyjną (geodeta nanosi na specjalną mapę plan domu ze wszystkimi przyłączami).

Więcej o: