Nieruchomość kupię

Rosnące ceny i popyt na mieszkania w aglomeracjach sprawiają, że coraz częściej rozważamy alternatywę: dom poza miastem. Za drugą opcją przemawia kilka kwestii. Przede wszystkim pomimo galopujących cen materiałów budowlanych zakup lub budowa domu mogą okazać się mniejszym wydatkiem. Co ważne, za mniejsze pieniądze możemy dysponować większą przestrzenią. Jeżeli jeszcze dodamy ogród, ciszę i spokój - dla wielu osób wybór staje się naprawdę prosty.

Kupno domu

Decyzji o zakupie nie trzeba podejmować w tak zawrotnym tempie jak w przypadku mieszkań nabywanych od deweloperów. Nie zmienia to jednak faktu, iż w równie dużym stopniu należy zwrócić uwagę na stan prawny nieruchomości.

Przede wszystkim powinniśmy zajrzeć do księgi wieczystej. Księgi wieczyste są prowadzone przez wydziały ksiąg wieczystych w sądach rejonowych właściwych ze względu na położenie danej nieruchomości. Są jawne, co oznacza, że każda osoba może zapoznać się z ich treścią, musi jednak wówczas znać numer księgi prowadzonej dla danej nieruchomości.

Chcąc sprawdzić treść księgi, możemy samemu udać się do sądu i osobiście dokonać do niej wglądu. Możemy również zamówić odpis księgi wieczystej i zapoznać się z treścią uzyskanego dokumentu.

Jeżeli zdecydujemy się na zakup domu, wszystkie informacje zawarte w księdze wieczystej zostaną też sprawdzone przez notariusza sporządzającego akt notarialny.

Uwaga! Zgodnie z prawem umowa kupna i sprzedaży domu lub działki musi być zawarta w formie aktu notarialnego.

Księga wieczysta

Dla kupującego dom kluczowe są informacje pochodzące z działów II, III i IV księgi wieczystej. Dowiemy się z nich, kto jest właścicielem nieruchomości. Poznamy też prawa osobiste i roszczenia ciążące na nieruchomości, jak również upewnimy się, czy "nasza" nieruchomość nie jest obciążona z tytułu hipoteki.

Zawsze powinniśmy podchodzić z dużą ostrożnością do zakupu nieruchomości obciążonej hipoteką. Jeśli bowiem kupimy taką nieruchomość, wówczas może ona zostać sprzedana w celu uzyskania środków na spłatę długów zabezpieczonych hipoteką.

Kupując taką nieruchomość, zadbajmy więc o to, aby właściciel przedstawił nam potwierdzenie, że dług zabezpieczony hipoteką został spłacony. Jeśli tak nie jest, a bardzo zależy nam na zakupie akurat tej nieruchomości, zadbajmy, aby pieniądze z jej sprzedaży trafiły bezpośrednio do rąk wierzyciela hipotecznego. Notariusz pomoże nam sformułować odpowiednie zapisy w treści umowy sprzedaży.

Uwaga na służebność

W księdze wieczystej może być wpisana służebność osobista lub gruntowa. Należą one do katalogu ograniczonych praw rzeczowych. Służebność osobista polega na obciążeniu nieruchomości na rzecz konkretnej osoby fizycznej prawem do korzystania z tej nieruchomości we wskazany sposób, na przykład prawem do korzystania z części znajdującego się na działce budynku mieszkalnego.

Służebność gruntowa polega zaś na obciążeniu nieruchomości prawem do korzystania z niej w określonym zakresie na rzecz właściciela nieruchomości sąsiedniej. Najczęściej polega ona na prawie przejazdu i przejścia przez nieruchomość obciążoną.

Jeśli kupimy nieruchomość obciążoną służebnością, będziemy musieli umożliwić osobie uprawnionej korzystanie z naszej nieruchomości zgodnie z treścią służebności, na przykład osoba taka będzie mogła przejeżdżać przez naszą nieruchomość określoną drogą.

Wpis służebności osobistej w księdze wieczystej może okazać się dużym kłopotem w sytuacji, gdy chcemy kupić nieruchomość na kredyt. Banki bowiem żądają, aby nabywana nieruchomość była wolna od praw osób trzecich. Aby pozbyć się wpisu takiej służebności, osoba, dla której jest ona ustanowiona, powinna u notariusza złożyć oświadczenie, że zrzeka się tej służebności. Jeśli osoba ta nie żyje, właściciel nieruchomości powinien przedstawić nam jej akt zgonu.

Dom zgodny z prawem

Kupując dom, powinniśmy ponadto upewnić się, czy został wybudowany na podstawie pozwolenia na budowę i czy został zgłoszony do użytkowania albo wydane zostało pozwolenie na jego użytkowanie. Nie zapomnijmy również sprawdzić, czy dotychczasowy właściciel nie ma zaległości z tytułu podatku od nieruchomości - we właściwym urzędzie gminy można uzyskać informację na ten temat.

Kupno działki

Przede wszystkim, tak jak w przypadku zakupu domu, powinniśmy sprawdzić stan prawny nieruchomości, czyli zajrzeć do księgi wieczystej. Równie ważne jest jednak zapoznanie się z wypisem z rejestru gruntów i wyrysem z mapy ewidencyjnej. Z wypisu i wyrysu uzyskamy podstawowe dane o działce: jej numer, położenie, granice, powierzchnię, a także klasyfikację gruntu.

Jeszcze istotniejsze będzie dla nas uzyskanie informacji na temat przeznaczenia naszej działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Z dwóch powodów. Po pierwsze, dość często zdarza się, że działki, zwłaszcza położone na obrzeżach miast, mają charakter rolny. Dla klienta, który zechce taką działkę kupić, a nie jest rolnikiem, wiąże się to z pewnymi komplikacjami. Przede wszystkim w przypadku nieruchomości rolnych prawo pierwokupu ma Agencja Nieruchomości Rolnych. Jeżeli jednak Agencja nie skorzysta z tego prawa i to my staniemy się właścicielami działki rolnej, zanim wybudujemy na niej dom, będziemy musieli uzyskać zgodę na jej odrolnienie. Polega ono na zmianie przeznaczenia działki w miejscowym planie zagospodarowania z rolnej na budowlaną oraz na wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej. W tym celu powinniśmy złożyć specjalne podanie o zmianę przeznaczenia gruntu we właściwym urzędzie gminy. Należy jednak pamiętać, że procedura odrolnienia może być długotrwała, więc decydując się na tego typu zakup, powinniśmy uzbroić się w cierpliwość.

Po drugie, nawet jeśli okaże się, że nasza działka ma charakter budowlany, to w planie zagospodarowania przestrzennego ustalone są szczegółowe zasady, na jakich może ona zostać zagospodarowana. Określony jest tam między innymi rodzaj budynków, które mogą zostać na działce wzniesione, sposób doprowadzenia mediów, a także wielkość powierzchni biologicznie czynnej, która musi pozostać na działce po wzniesieniu budynku. Wszystkie te informacje uzyskamy, udając się do właściwego urzędu gminy.

Planując zakup działki, pamiętajmy ponadto, aby upewnić się, czy nabywana działka ma zapewniony dostęp do drogi publicznej. Bez niego możemy bowiem mieć trudności w uzyskaniu pozwolenia na budowę.

W sytuacji, gdy nasza działka graniczy z drogą publiczną, dostęp taki jest bezpośrednio zapewniony. Jeśli natomiast dojazd do działki odbywa się po drodze prywatnej, musimy zadbać o to, aby wraz z działką nabyć udział w tej drodze albo uzyskać ustanowienie na naszą rzecz służebności gruntowej przejścia i przejazdu. Dopiero wówczas będziemy mieli pewność, że nie powstaną w przyszłości problemy z dostępem do naszej własnej nieruchomości.

Ile kosztuje akt

Zarówno kupno domu, jak i działki wiąże się z koniecznością podpisania aktu notarialnego. Wysokość opłaty, którą pobierze od nas notariusz, zależy od wartości nieruchomości i została określona w rozporządzeniu ministra sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej.

Zgodnie z tym rozporządzeniem maksymalna stawka wynosi od wartości:

do 3000 zł - 100 zł;

powyżej 3000 zł do 10 000 zł - 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł;

powyżej 10 000 zł do 30 000 zł - 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł;

powyżej 30 000 zł do 60 000 zł - 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł;

powyżej 60 000 do 1 000 000 zł - 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł;

powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 - 4770 zł + 0,2% od nadwyżki ponad 1 000 000 zł,

powyżej 2 000 000 zł - 6770 zł + 0,25% od nadwyżki ponad 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn - nie więcej niż 7500 zł.

Wskazane wyżej maksymalne stawki są o połowę niższe między innymi w przypadku zawierania umowy dotyczącej ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub sprzedaży domu jednorodzinnego, lokalu mieszkalnego i nieruchomości gruntowej, stanowiącej działkę budowlaną.

Notariusz pobiera ponadto, na podstawie §16 powyższego rozporządzenia, wynagrodzenie w maksymalnej kwocie 200 zł za sporządzenie w akcie notarialnym wniosku do sądu wieczystoksięgowego oraz wynagrodzenie za sporządzenie wypisów i odpisów aktu notarialnego (opłata 6 zł za stronę).

Do wynagrodzenia pobieranego przez notariusza należy doliczyć podatek od towarów i usług (VAT) w wysokości 22%. Notariusz oprócz tego pobierze od nas i przekaże skarbowi państwa opłatę sądową za wniosek o dokonanie wpisu do księgi wieczystej (np. opłatę 200 zł za wpis własności) i podatek od czynności cywilnoprawnych od umowy sprzedaży (2%?od?wartości nieruchomości).

W umowie sprzedaży nieruchomości notariusz zawiera wniosek do sądu wieczystoksięgowego o wpis nabywcy jako właściciela do księgi wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości. Wniosek ten wraz z wypisem aktu notarialnego notariusz przekazuje do właściwego sądu w terminie trzech dni od dnia sporządzenia aktu. Oprócz tego notariusz przekazuje odpis aktu notarialnego do organu prowadzącego ewidencję gruntów w terminie 30 dni do dnia podpisania umowy. Notariusz zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przekazuje także wpis aktu notarialnego wójtowi, burmistrzowi lub prezydentowi miasta w terminie siedmiu dni od dnia jego sporządzenia. Odpis aktu przekazywany jest ponadto przez notariusza do właściwego urzędu skarbowego.

Umowa przedwstępna

Przed zawarciem aktu notarialnego kupna-sprzedaży zwykle podpisujemy umowę przedwstępną (na pewno powinno się to zrobić, kupując dom od dewelopera). Jeśli zawrzemy ją u notariusza, to taka umowa da nam gwarancję, że w przyszłości na pewno staniemy się właścicielami naszej nieruchomości. Uprawnia ona bowiem do żądania przeniesienia własności nieruchomości na drodze sądowej, gdyby deweloper uchylał się od zawarcia umowy przyrzeczonej. Oznacza to, że deweloper nie będzie mógł sprzedać naszej nieruchomości innemu klientowi - na przykład za wyższą cenę.

Należy również pamiętać, że zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego może mieć wpływ na obniżenie kosztu umowy ostatecznej, jeżeli zostanie sporządzona w tej samej kancelarii notarialnej.