Sprzedaż domu. Kiedy trzeba zapłacić podatek?

Przepisy zmieniające zasady opodatkowania przy zbyciu domu weszły w życie 1 stycznia 2007 roku. Teraz inaczej wyglądają obciążenia podatkowe w stosunku do domów nowych oraz tych, które zostały wybudowane lub kupione jeszcze w trakcie obowiązywania starych przepisów.

Do 31 grudnia 2006 roku

Do końca 2006 roku uzyskany przez podatnika przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości podlegał opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Wysokość ryczałtu wynosiła 10% uzyskanego przychodu, czyli wartości zbycia domu określonej w akcie notarialnym, pomniejszonej o koszty zbycia (np. opłaty notarialne lub prowizja biura nieruchomości). Podatek ten był płatny - bez wezwania - w terminie 14 dni od dnia podpisania aktu notarialnego kupna-sprzedaży. W tym celu podatnik miał obowiązek złożyć w urzędzie skarbowym formularz PIT-23.

Zwolnienie z podatku. Podatnik mógł uniknąć zapłaty ryczałtu, jeżeli był właścicielem sprzedawanej nieruchomości co najmniej pięć lat, przy czym okres ten liczył się od końca roku, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie domu.

Drugim sposobem na uniknięcie obowiązku zapłacenia podatku było przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży domu na inne cele mieszkaniowe i złożenie w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży oświadczenia w urzędzie skarbowym, na dostępnym tam druku, że środki te zostaną wydatkowane w terminie dwóch lat.

Uzyskane ze sprzedaży środki można było przeznaczyć na:

- nabycie budynku mieszkalnego lub jego części, lokalu mieszkalnego, a także gruntu (albo prawa do jego wieczystego użytkowania), związanego z tym budynkiem lub lokalem;

- nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej;

- nabycie gruntu (lub prawa jego wieczystego użytkowania) przeznaczonego pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu z rozpoczętą już jego budową;

- budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego (dotyczyło to też adaptacji na cele mieszkalne własnego budynku lub lokalu niemieszkalnego).

Zwolnienie można było uzyskać, pod warunkiem że budynek, lokal lub grunt znajdowały się na terytorium Polski; obejmowało ono także nabycie jedynie udziału w gruncie oraz w domu lub lokalu (a także prawa do nich).

Ponadto zwolnienie obejmowało wydatki na spłatę kredytu lub pożyczki zaciągniętych na wymienione wyżej cele w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, także przed dniem uzyskania przychodów ze sprzedaży.

Jeśli podatnik w ciągu dwóch lat nie przeznaczył pieniędzy na wskazane w ustawie cele mieszkaniowe, musiał zapłacić podatek najpóźniej następnego dnia po upływie tego okresu, wraz z odsetkami liczonymi od dnia sprzedaży - w wysokości połowy odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych.

Jeśli podatnik spóźnił się z zapłatą, to począwszy od następnego dnia po upływie dwóch lat, licząc od dnia sprzedaży aż do dnia zapłaty, musiał zapłacić odsetki w pełnej wysokości.

Inne zwolnienia. Przepisy ustawy przewidywały jeszcze inne zwolnienia przy sprzedaży nieruchomości. Wolne w całości od podatku dochodowego były między innymi przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych:

- jeżeli nastąpiła ona w celu uzyskania w zamian za to spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu albo budynku mieszkalnego lub jego części;

- jeżeli ich nabycie nastąpiło w drodze spadku lub darowizny.

Powyższe zasady mają zastosowanie do sprzedaży domu zakupionego lub wybudowanego (oddanego do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 roku, bez względu na to, czy nastąpi ona jutro, czy też za kilka lat.

Po 1 stycznia 2007 roku

Od 1 stycznia 2007 r. z tytułu sprzedaży domu jest pobierany podatek dochodowy w wysokości 19% podstawy jego obliczenia. Podstawą tą będzie dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem ze sprzedaży a kosztami uzyskania. Do kosztów tych będzie można zaliczyć wyłącznie udokumentowane koszty nabycia lub budowy, powiększone o nakłady poczynione w czasie posiadania nieruchomości (np. na remonty lub modernizacje).

Za koszty uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw nabytych w drodze spadku, darowizny lub inny nieodpłatny sposób, będzie się przyjmować wartość rynkową, którą miała ona w dniu nabycia (np. zapisaną w akcie notarialnym), powiększoną o udokumentowane nakłady, które zwiększyły jej wartość, poczynione w czasie jej posiadania. Wysokość nakładów będzie ustalana na podstawie faktur VAT oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych. Ponadto koszty nabycia lub budowy oraz wartość rynkowa nieruchomości będą corocznie podwyższane o stopień inflacji.

Podatek ten jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie - czyli jeśli nastąpi to w maju przyszłego roku, zapłata podatku musi nastąpić do końca kwietnia 2009 roku. Dochodu ze sprzedaży nieruchomości nie łączy się z dochodami z innych źródeł.

Zmiana sposobu obliczania należnego podatku nakłada na podatników obowiązek przechowywania przez pięć lat wszystkich dokumentów potwierdzających nakłady poczynione na dom (w praktyce będą to rachunki za materiały budowlane i prace ekip remontowych).

Jedna stara ulga tak, druga nie. W przeciwieństwie do poprzednich uregulowań nie można już liczyć na uniknięcie podatku wtedy, gdy podatnik przeznaczy uzyskane ze sprzedaży środki na cele mieszkaniowe. Pozostała natomiast ulga pozwalająca sprzedać nieruchomość bez obowiązku zapłaty podatku, pod warunkiem że minęło co najmniej pięć lat od jej nabycia. Okres pięcioletni, po którym nie płaci się podatku od sprzedaży nieruchomości, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ulga meldunkowa. Na pociechę ustawodawca wprowadził nową ulgę, nazywaną potocznie meldunkową. Ulga ta będzie przysługiwać podatnikom sprzedającym mieszkanie, w którym byli zameldowani przez co najmniej 12 miesięcy. Przy czym wskazane 12 miesięcy należy liczyć wstecz, od daty sprzedaży. W praktyce wielu podatników będzie unikało płacenia podatków, meldując się tuż po zakupie nieruchomości i po roku dokonując sprzedaży. Zgodnie bowiem z zapisami przepisu określającego zwolnienie przy sprzedaży nieruchomości wolne od podatku dochodowego będą od 1 stycznia 2007 r. przychody z odpłatnego zbycia:

- budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku,

- lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu,

- spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie,

- prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie, pod warunkiem że podatnik był zameldowany w takim budynku lub lokalu na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia. Nie wystarczy zatem meldunek na pobyt tymczasowy.

O skorzystaniu z ulgi meldunkowej należy powiadomić urząd skarbowy właściwy ze względu na miejsce zamieszkania podatnika. W tym celu należy w terminie 14 dni od dnia sprzedaży nieruchomości złożyć w formie pisemnej oświadczenie, że spełnione zostały warunki do skorzystania z ulgi meldunkowej.

Zmiany w prawie podatkowym następują szybko i warto je sprawdzać każdorazowo, gdy jest to potrzebne. Ich znajomość pozwala bowiem na zaoszczędzenie znacznych kwot finansowych.

Podstawa prawna

Ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (DzU nr 14, poz. 176 z 2000 r., ze zmianami)