Jak dobrze ustawić dom na działce?

To, gdzie posadowimy dom, ma wpływ na to, jakie rośliny będziemy mogli posadzić na działce, gdzie postawimy trampolinę i czy wjazd do garażu będzie wygodny. A przede wszystkim ile światła słonecznego będzie wpadać do poszczególnych pomieszczeń w domu. Ta decyzja finalnie ma wpływ na wygodę, komfort i radość mieszkania we własnym domu. Właściwie usytuowany dom na działce po prostu sprawia, że żyje się łatwiej i przyjemniej.

Dobre początki

Na początku wielkiej (choć niełatwej) przygody, jaką jest budowa domu, jedną z podstawowych decyzji, jaką trzeba podjąć, jest ta dotycząca usytuowania budynku na działce. Aby zrobić to właściwie, należy wziąć pod uwagę trzy najważniejsze kwestie: przepisy prawne, zorientowanie działki względem stron świata oraz analizę otoczenia. Połączenie tych elementów jest trudne dla inwestora, który najczęściej po raz pierwszy w życiu spotyka się z takimi wytycznymi. Dlatego, gorąco zachęcamy do tego, aby na jak najwcześniejszym etapie omówić te kwestię ze specjalistami. Niewątpliwymi fachowcami w tym zakresie są architekci adaptujący lub biura architektoniczne, z którymi warto skontaktować się przy zamawianiu lub wybieraniu projektu domu.

Dlaczego właściwe usytuowanie domu jest takie ważne?

Po co w ogóle zajmować się takim tematem, może ktoś zapytać? Otóż powodów jest kilka.

Po pierwsze, odpowiednie usytuowanie budynku ma bardzo realny wpływ na jego ogrzewanie. Energia słoneczna może znacząco obniżyć zapotrzebowanie domu na energię cieplną, a co za tym idzie, obniżyć rachunki za ogrzewanie. Aby ten wpływ był realny, trzeba przeanalizować, gdzie mamy największe przeszklenia w domu i spróbować tak usytuować budynek, aby ich nasłonecznienie w sezonie grzewczym trwało co najmniej 6 godzin.

Do tego dochodzi kwestia ilości światła dziennego wewnątrz budynku. Odpowiednie nasłonecznienie pomieszczeń przyczynia się do poprawy komfortu mieszkania, wpływa na nasze samopoczucie i zdrowie.

Nie bez znaczenia jest również aspekt praktyczny, jak zaplanowanie bezproblemowego wjazdu do garażu.

Usytuowanie budynku na działce a… codzienność

Czemu „codzienność”… Otóż dlatego, że nie ma działek idealnych. Rzadko kiedy na rynku nieruchomości dostępna jest działka na planie prostokąta lub kwadratu, z pięknym widokiem i z odpowiednio usytuowanym wjazdem. Często idziemy na kompromisy, bo zależy nam np. na dobrym dojeździe do pracy, atrakcyjnej cenie albo po prostu odziedziczyliśmy parcelę. Jednak pamiętajmy, że na każdej działce można wybudować swój wymarzony dom, a jeszcze wcześniej właściwie go usytuować. I pomimo bardzo indywidualnych możliwości działki można spełnić i potrzeby, i marzenia inwestora.

Garść informacji praktycznych

Aby architekt adaptujący przygotowali wstępny plan usytuowania domu na działce potrzebują dwóch informacji. Danych działki – może to być numer działki, jej lokalizacja, mapka do celów projektowych lub namiary na działkę w Geoportalu. Drugą ważną informacją jest wybrany projekt domu. Co w sytuacji, jeśli nie udało się usytuować wymarzonego projektu domu na działce? Okazuje się, że w wielu przypadkach to nic straconego. Wystarczy wprowadzić niewielkie modyfikacje w projekcie, np. zamienić okna w garażu na luksfery czy przenieść drzwi do pomieszczenia gospodarczego na inną ścianę lub nieznaczne zmniejszenie wybranej części domu.

Jak dobrze zorientować dom względem stron świata?

Strona północna

Sytuując dom na działce, na którą się wjeżdża od strony północnej i wschodniej warto tuż przy wjeździe umieścić garaż, wiatrołap czy pomieszczenia gospodarcze np. garderobę. Te pomieszczenia nie potrzebują światła i ciepła słonecznego. Od strony północnej, północno-wschodniej lub północno-zachodniej powinny też znaleźć się kuchnia i jadalnia. Dzięki temu mamy bardzo łatwy dostęp do pomieszczenia np. z zakupami. Poza tym kuchnia to pomieszczenie, które często się nagrzewa w czasie przygotowywania posiłków. Trzeba ją raczej chronić przed dodatkowym nagrzewaniem promieniami słonecznymi

Strona wschodnia

Strona wschodnia to miejsce idealne na sypialnię, choć to już nie jest takie oczywiste, bo zależy to od możliwości działki oraz naszych indywidualnych preferencji – jeden woli być budzony przez poranne słońce, a inny niekoniecznie.

Strona południowa

Przy działce z wjazdem od południa warto, aby cała strefa dzienna była zlokalizowane obok wejścia do domu. Dzięki temu w salonie przez większość dnia będziemy mogli się cieszyć naturalnym dziennym światłem. Przy tego typu działkach przed domem lub na bocznej i do tego bardziej nasłonecznionej ścianie budynku (zachodniej) najczęściej lokuje się taras. W tym konkretnym przypadku warto postarać się o to aby dom był usytuowany jak najdalej drogi. Natomiast w strefie frontowej pomiędzy drogą a domem zaaranżujmy ogród. Dzięki temu zyskamy naturalną zasłonę i zyskamy nieco intymności.

Strona zachodnia

Przy tego typu działce, optymalnie będzie wybrać taki projekt domu, gdzie strefa dzienna z salonem znajduje się od strony południowej. Przy takim układzie naturalną konsekwencją jest to, że kuchnia będzie zlokalizowana na tyłach budynku – najlepiej od wschodu. Co prawda wtedy droga od wejścia do kuchni nieco się wydłuży, ale unikniemy nadmiernego jej nagrzewania. Pomieszczenia gospodarcze lokalizujemy w tym przypadku w pobliżu strefy wejściowej.

Prawo a posadowienie domu na działce 

Pod względem prawnym właściwe usytuowanie budynku na działce to nic innego, jak zachowanie odpowiednich odległości od granicy działki. Dokładnie reguluje to rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Najważniejsze punkty rozporządzenia mówią o tym, że dom można wybudować:

• 4 m od granicy działki, jeśli ściana ma okna lub drzwi,
• w odległości 3 m od granicy działki, gdy dom jest zwrócony w stronę granicy ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych (dotyczy to również okien dachowych – ich granica musi znajdować się w odległości 4 m od granicy działki),
• 1,5 m od granicy działki lub nawet w jej granicy – to sytuacja wyjątkowa, gdy na taką odległość pozwalają zapisy planu miejscowego, w sytuacji bardzo wąskich działek o szerokości 16 m lub jeszcze mniejszych. Ta odległość dotyczy ściany, w której nie znajdują się okna ani drzwi.
• Warto jednocześnie wiedzieć, że przy sytuowaniu domu na działce trzeba wziąć pod uwagę jeszcze inne kwestie. Przede wszystkim zapisy Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego lub uzyskanych przez inwestora Warunków Zabudowy. MPZP określa między innymi, jaki procent działki może zostać zabudowany. Wskazuje także linie zabudowy domu – najczęściej jest to minimum 5 metrów.

Sprawdź, co kryje działka

Mamy tu na myśli tym razem nie stan prawny, ale warunki gruntowo-wodne działki. Geodeci dzielą grunty na grunty nasypowe i naturalne, niespoiste i spoiste. Inwestora interesuje jedynie odpowiedź na pytanie, czy grunt na jego działce będzie odpowiedni do budowy domu oraz czy nie podroży kosztów budowy. Aby mieć pewność, czy jest to możliwe, warto jest zlecić badania geotechniczne gruntu jeszcze przed zakupem działki. Będziemy wtedy wiedzieć, że działka, którą kupujemy, spełnia nasze oczekiwania i bez niespodzianek będzie można wybudować na niej nasz przyszły dom.

Czy wszystkie grunty nadają się do celów budowlanych? W naszym kraju są grunty, które zaliczane są do tzw. gruntów słabonośnych. Należą do nich pyły, namuły, torfy i piaski organiczne. Te grunty po obciążeniu ulegają odkształceniom. Nie powinno się na nich nic budować, a już na pewno nie domy jednorodzinne. W zdecydowanej większości przypadków można dokonać wymiany gruntu na działce – wiąże się to jednak z bardzo dużymi kosztami i takie działki należy bardzo dobrze przemyśleć.

Należy również zwrócić uwagę na wody gruntowe na działce. Jeżeli ich poziom jest wysoki, należy się liczyć z dodatkowymi kosztami hydroizolacji fundamentów. Warto też sprawdzić historię działki, czy nie było na niej wcześniej jakichś wysypisk, czy też głębokich wykopów, które nie zostały odpowiednio zasypane. Takie grunty są dość niestabilne i mogą przysporzyć wielu dodatkowych kosztów na etapie budowy domu.

Analiza otoczenia, czyli widok jest ważny

Od czego zacząć analizę otoczenia? Polecamy małe ćwiczenie. Warto stanąć na działce i wyobrazić sobie miejsce, w którym będzie wybudowany dom. Można je nawet oznaczyć, aby ułatwić sobie wizualizowanie przyszłości. Warto zacząć snuć pierwsze wizje dotyczące aranżacji ogrodu. Zastanawiać się, jak będziemy wjeżdżać do garażu, czy może będziemy chcieli zaparkować autem przed garażem. Zastanówmy się, gdzie oczy wyobraźni widzimy klomby z kwiatami, a gdzie krzewy i wysokie drzewa. W jakim otoczeniu wyobrażamy sobie grilla z przyjaciółmi i rodziną.

Nim podejmiemy ostateczną decyzję dotyczącą posadowienia domu na działce, zastanówmy się, jaki widok chcemy mieć z okna. Na tym etapie bezwarunkowo trzeba również przeanalizować najbliższe sąsiedztwo. Warto tutaj zadbać o intymność na tarasie i umiejscowić go tak, aby był jak najdalej od zabudowań sąsiada. Rozglądając się wokół, zwróćmy również uwagę na drzewostan na sąsiednich działkach. Czy drzewa nie zacieniają za bardzo tarasu albo salonu? Jeśli tak, można np. rozważyć przesunięcie budynku, aby zminimalizować ten problem.