Gdy nie podoba się nam dom sąsiada
Jestem właścicielem działki budowlanej, na której nie ma zabudowań. Mój sąsiad przeprowadził przebudowę budynku mieszkalnego i gospodarczego, która nie pasuje do pozostałej architektury budynków. Prawdopodobnie uzyskał na to pozwolenie. Jeśli wydano takie postanowienie, to dlaczego nie zostałem o tym poinformowany. Uważam, iż jestem stroną w takim postępowaniu. Czy mam prawo wglądu w dokumentację przebudowy? Nadmienię tylko, że dzieli nas droga wojewódzka. Waldemar P.
Zgodnie z treścią art. 28 ustawy prawo budowlane, roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę.
Kto jest stroną w postępowaniu
Stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę są inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu.
Jako "obszar oddziaływania obiektu" należy rozumieć teren w otoczeniu obiektu budowlanego, na który planowana inwestycja będzie miała wpływ. I terminu tego nie należy interpretować tylko do najbliższego, bezpośredniego sąsiedztwa. Oddziaływanie to bowiem może rozciągać się na nieruchomości położone dalej, niegraniczące z terenem inwestycji (por. Wyrok WSA w Białymstoku z dnia 25.04.2013 r. II SA/BK 817/12 i wyrok WSA w Krakowie z dnia 22. 01. 2013 r. II SA/ Kr 1503/12).
Wyznaczając obszar oddziaływania obiektu, miejscowy starosta powinien badać nie tylko usytuowanie budynku w odniesieniu do sąsiednich działek i zachowanie wymaganych prawem odległości. Powinien również sprawdzić funkcję, przeznaczenie, formę oraz konstrukcję projektowanego obiektu i inne jego cechy, a w szczególności sposób zagospodarowania terenu znajdującego się w otoczeniu projektowanej inwestycji (por. wyrok WSA w Białymstoku z dnia 23.05.2013 r. II SA /Bk 546/12).
Jednocześnie, zgodnie z wymogiem art. 5 ust. 1 pkt 9 cytowanej wcześniej ustawy, obiekt budowlany powinien być projektowany i budowany w sposób zapewniający poszanowanie uzasadnionych interesów osób trzecich.
Dla uznania danej osoby za stronę postępowania istotny jest także, obok samego położenia nieruchomości "w zasięgu oddziaływania obiektu", ujemny charakter tego oddziaływania na nieruchomość. Stawia to w kręgu postępowania jedynie te osoby, których interes prawny skutkiem oddziaływania obiektu doznaje uszczerbku.
Uwaga! W tym miejscu wskazać należy, iż zgodnie z wytycznymi Naczelnego Sądu Administracyjnego ocena inwestycji z punktu widzenia kontynuacji istniejącej zabudowy w zakresie jej funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych nie oznacza zakazu lokalizacji zróżnicowanej zabudowy na określonym terenie oraz bezwzględnego obowiązku kontynuacji dominującej zabudowy, pod warunkiem wszakże, że analiza urbanistyczna uzasadnia przyczyny odstępstwa poparte oceną zachowania ładu przestrzennego, uciążliwości i wpływu inwestycji dla działek sąsiednich.
Wznowienie postępowania
Jeśli Czytelnik potrafi uzasadnić ujemny wpływ przebudowy sąsiada na swoją nieruchomość, wtedy może żądać wznowienia postępowania administracyjnego dotyczącego pozwolenia na przebudowę.
Wznowienie postępowania administracyjnego pozwala na uchylenie wydanej decyzji administracyjnej, która jest ostateczna, i wydanie - po przeprowadzeniu nowego postępowania - nowej decyzji administracyjnej.
Ponieważ wznowienie postępowania jest nadzwyczajnym środkiem, dzięki któremu można uzyskać uchylenie i zmianę decyzji ostatecznej, może ono być wszczęte tylko w ściśle określonych przypadkach. Podstawą wznowienia postępowania są wymienione w Kodeksie postępowania administracyjnego okoliczności. Postępowanie wznawia się między innymi wtedy, gdy strona bez własnej winy nie brała udziału w postępowaniu (nie została o nim prawidłowo zawiadomiona).
Wniosek o wznowienie postępowania administracyjnego należy wnieść do organu administracji publicznej, który wydał w sprawie decyzję w pierwszej instancji. Musi być on wniesiony w terminie miesiąca od dnia, w którym strona dowiedziała się o okoliczności stanowiącej podstawę żądania wznowienia postępowania. Wznowienie postępowania następuje poprzez wydanie postanowienia. Odmowa wznowienia postępowania następuje w drodze decyzji, od której przysługuje niezadowolonej stronie odwołanie.
Jeśli postępowanie zostanie wznowione, wówczas organ przeprowadzający wznowione postępowanie wydaje decyzję, w której:
- odmawia uchylenia decyzji dotychczasowej, gdy stwierdzi brak podstaw do jej uchylenia;
- albo uchyla decyzję dotychczasową, gdy stwierdzi istnienie podstaw do jej uchylenia i wydaje nową decyzję rozstrzygającą o istocie sprawy.
Istnieją jednak sytuacje, które uniemożliwiają skuteczne wznowienie postępowania.
Jeżeli podstawą wznowienia postępowania była decyzja wydana w wyniku przestępstwa (na przykład korupcji) lub fałszywe dowody, na podstawie których ustalono dla sprawy okoliczności faktyczne, nie może być w toku wznowionego postępowania uchylona decyzja, jeżeli od dnia jej doręczenia lub ogłoszenia minęło dziesięć lat. Nie zostanie też ona uchylona, jeżeli we wznowionym postępowaniu mogłaby zapaść wyłącznie decyzja odpowiadająca w swej istocie decyzji dotychczasowej.
Kto jest stroną w postępowaniu
Stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę są inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu.
Jako "obszar oddziaływania obiektu" należy rozumieć teren w otoczeniu obiektu budowlanego, na który planowana inwestycja będzie miała wpływ. I terminu tego nie należy interpretować tylko do najbliższego, bezpośredniego sąsiedztwa. Oddziaływanie to bowiem może rozciągać się na nieruchomości położone dalej, niegraniczące z terenem inwestycji (por. Wyrok WSA w Białymstoku z dnia 25.04.2013 r. II SA/BK 817/12 i wyrok WSA w Krakowie z dnia 22. 01. 2013 r. II SA/ Kr 1503/12).
Wyznaczając obszar oddziaływania obiektu, miejscowy starosta powinien badać nie tylko usytuowanie budynku w odniesieniu do sąsiednich działek i zachowanie wymaganych prawem odległości. Powinien również sprawdzić funkcję, przeznaczenie, formę oraz konstrukcję projektowanego obiektu i inne jego cechy, a w szczególności sposób zagospodarowania terenu znajdującego się w otoczeniu projektowanej inwestycji (por. wyrok WSA w Białymstoku z dnia 23.05.2013 r. II SA /Bk 546/12).
Jednocześnie, zgodnie z wymogiem art. 5 ust. 1 pkt 9 cytowanej wcześniej ustawy, obiekt budowlany powinien być projektowany i budowany w sposób zapewniający poszanowanie uzasadnionych interesów osób trzecich.
Dla uznania danej osoby za stronę postępowania istotny jest także, obok samego położenia nieruchomości "w zasięgu oddziaływania obiektu", ujemny charakter tego oddziaływania na nieruchomość. Stawia to w kręgu postępowania jedynie te osoby, których interes prawny skutkiem oddziaływania obiektu doznaje uszczerbku.
Uwaga! W tym miejscu wskazać należy, iż zgodnie z wytycznymi Naczelnego Sądu Administracyjnego ocena inwestycji z punktu widzenia kontynuacji istniejącej zabudowy w zakresie jej funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych nie oznacza zakazu lokalizacji zróżnicowanej zabudowy na określonym terenie oraz bezwzględnego obowiązku kontynuacji dominującej zabudowy, pod warunkiem wszakże, że analiza urbanistyczna uzasadnia przyczyny odstępstwa poparte oceną zachowania ładu przestrzennego, uciążliwości i wpływu inwestycji dla działek sąsiednich.
Wznowienie postępowania
Jeśli Czytelnik potrafi uzasadnić ujemny wpływ przebudowy sąsiada na swoją nieruchomość, wtedy może żądać wznowienia postępowania administracyjnego dotyczącego pozwolenia na przebudowę.
Wznowienie postępowania administracyjnego pozwala na uchylenie wydanej decyzji administracyjnej, która jest ostateczna, i wydanie - po przeprowadzeniu nowego postępowania - nowej decyzji administracyjnej.
Ponieważ wznowienie postępowania jest nadzwyczajnym środkiem, dzięki któremu można uzyskać uchylenie i zmianę decyzji ostatecznej, może ono być wszczęte tylko w ściśle określonych przypadkach. Podstawą wznowienia postępowania są wymienione w Kodeksie postępowania administracyjnego okoliczności. Postępowanie wznawia się między innymi wtedy, gdy strona bez własnej winy nie brała udziału w postępowaniu (nie została o nim prawidłowo zawiadomiona).
Wniosek o wznowienie postępowania administracyjnego należy wnieść do organu administracji publicznej, który wydał w sprawie decyzję w pierwszej instancji. Musi być on wniesiony w terminie miesiąca od dnia, w którym strona dowiedziała się o okoliczności stanowiącej podstawę żądania wznowienia postępowania. Wznowienie postępowania następuje poprzez wydanie postanowienia. Odmowa wznowienia postępowania następuje w drodze decyzji, od której przysługuje niezadowolonej stronie odwołanie.
Jeśli postępowanie zostanie wznowione, wówczas organ przeprowadzający wznowione postępowanie wydaje decyzję, w której:
- odmawia uchylenia decyzji dotychczasowej, gdy stwierdzi brak podstaw do jej uchylenia;
- albo uchyla decyzję dotychczasową, gdy stwierdzi istnienie podstaw do jej uchylenia i wydaje nową decyzję rozstrzygającą o istocie sprawy.
Istnieją jednak sytuacje, które uniemożliwiają skuteczne wznowienie postępowania.
Jeżeli podstawą wznowienia postępowania była decyzja wydana w wyniku przestępstwa (na przykład korupcji) lub fałszywe dowody, na podstawie których ustalono dla sprawy okoliczności faktyczne, nie może być w toku wznowionego postępowania uchylona decyzja, jeżeli od dnia jej doręczenia lub ogłoszenia minęło dziesięć lat. Nie zostanie też ona uchylona, jeżeli we wznowionym postępowaniu mogłaby zapaść wyłącznie decyzja odpowiadająca w swej istocie decyzji dotychczasowej.
Podstawa prawna:
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. nr 243 poz. 1623 z 2010 r. ze zmianami).
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. nr 98 poz. 1071 z 2000 r. ze zmianami).
Zapisz się na NEWSLETTER. Co tydzień najnowsze wiadomości o budowie, remoncie i wykańczaniu wnętrz w Twojej poczcie e-mail: Zobacz przykład
>- Więcej o:
