Badania geotechniczne gruntu. Na czym polegają i ile kosztują?

Badania geotechniczne to jeden z najważniejszych i – niestety – często pomijanych etapów planowania inwestycji. A to dzięki nim możemy dowiedzieć się między innymi tego, czy grunt na naszej działce nadaje się pod budowę. Warunki gruntowe mają bowiem ogromny wpływ na stabilność budynku, a ich nieznajomość może prowadzić do poważnych problemów, jak osiadanie fundamentów, pękanie ścian czy wilgoć w piwnicy. Badania geotechniczne pozwalają tego uniknąć i dostarczają kluczowych informacji o rodzaju gruntu, poziomie wód gruntowych, jakości i nośności podłoża. W tym artykule wyjaśniam, dlaczego należy je zlecić, jakie są ich koszty i jak wyniki takich badań mogą uchronić nas przed nieprzyjemnymi i kosztownymi niespodziankami na placu budowy.

Co to jest badanie geotechniczne?

Badanie polega na wykonaniu kilku odwiertów (od trzech do pięciu, w zależności od planowanej wielkości domu), na głębokość trzech, rzadziej pięciu metrów (w miejscu wzniesienia budynku) i pobraniu próbek gruntu, które następnie zostają poddane analizie w laboratorium. Dzięki temu będziemy wiedzieć, co konkretnie znajduje się pod powierzchnią działki. Głębsze odwierty warto wykonać, jeśli mamy wątpliwości co  do poprzedniego sposobu użytkowania działki. W ten sposób sprawdzimy, czy nie ma tam np. zakopanych odpadów lub zanieczyszczeń po poprzednich użytkownikach. Co równie ważne, ekspertyza z takich badań jest bardzo istotna dla architekta tworzącego projekt indywidualny lub adaptującego gotowy projekt domu do specyfiki działki. Badania geotechniczne pozwalają uwzględnić wszelkie zagrożenia związane z jakością gruntu i przystosować do nich budynek.

Kiedy należy wykonać badania geotechniczne?

Badania geotechniczne warto wykonać jeszcze przed finalizacją zakupu działki, a już na pewno przed rozpoczęciem prac projektowych. Badania zresztą i tak będą potrzebne, bo opinia geotechniczna jest zwykle wymagana przez prawo budowlane – trzeba ją załączyć do projektu budowlanego, ubiegając się o pozwolenie na budowę czy dokonując zgłoszenia budowy (patrz ramka).

Uwaga! Ponieważ badania wiążą się z wjazdem na działkę pojazdu z wiertnicą, weźmy pod uwagę, że wymagana będzie zgoda obecnego właściciela posesji na dokonanie odwiertów.

Jakie jest praktyczne znaczenie badań geotechnicznych?

Badania geotechniczne dostarczą nam wiedzy o tym, jaki grunt znajduje się na działce. Pozwolą zweryfikować, czy jest on nośny, czyli taki, który może przejmować obciążenia związane z posadowieniem budynku, jaki jest poziom wód gruntowych i jakich fundamentów będzie w związku z tym wymagać nasz dom.

Jeśli grunt jest stabilny i nośny, a poziom wód gruntowych niski, można niemal od razu zacząć pracę przy fundamentach. Jeżeli poziom wód gruntowych okaże się wysoki (100-120 cm pod poziomem ziemi), pomyśl o posadowieniu domu na płycie fundamentowej. W takim przypadku konieczne może być również wykonanie odpowiedniego odwodnienia. Może się zdarzyć, że niezbędna okaże się wymiana powierzchniowej warstwy gruntu, aby poprawić jego nośność. A co jeśli na działce występują mało nośne grunty – ich jakość jest po prostu słaba? Budowa domu na takich terenach najczęściej jest wprawdzie możliwa, ale generuje znacznie większe koszty, których wcześniej mogliśmy nie ująć w domowym budżecie.

Z drugiej strony, jeżeli już zdecydujemy się na zakup takiej „problematycznej” parceli, to dzięki posiadanej wiedzy będziemy mieć znakomity argument, by zbić cenę wyjściową. Ważniejsze jest jednak to, że w trakcie projektowania lub adaptacji będzie można zastosować odpowiednie rozwiązania techniczne, które pozwolą zbudować nam trwały i bezpieczny dom.

Co wchodzi w zakres badań geotechnicznych?

Badania geotechniczne – jak powiedzieliśmy – służą ocenie warunków gruntowych na działce: sprawdzają nośność podłoża, poziom wód gruntowych oraz możliwe zagrożenia
występujące na danej parceli. To kluczowy etap, który pozwala prawidłowo zaprojektować fundamenty i zapewnić stabilność wznoszonego budynku. Zobaczmy, co obejmuje przykładowy zakres prac:

• wiercenia geotechniczne – wykonanie kilku otworów badawczych o głębokości zależnej od gabarytów i głębokości fundamentów planowanej inwestycji.
• pobranie próbek gruntu – próbki są poddawane analizom laboratoryjnym, żeby dokładnie określić ich parametry geotechniczne.
• pomiar głębokości poziomu wód gruntowych – w przypadku występowania wody gruntowej w poziomie posadowienia pobiera się próbki wody w celu laboratoryjnego określenia agresywności wody do betonu i żelbetonu.

Dokumentacja geotechniczna – podstawowe informacje

Po zakończeniu badania, na podstawie uzyskanych danych sporządzana jest dokumentacja badań podłoża gruntowego. Według obowiązujących przepisów, powinna się ona składać z dwóch części: pisemnej oraz graficznej.

Część graficzna zawiera m.in. mapę lokalizacji odwiertów oraz przekroje geotechniczne przedstawiające warstwy gruntu i ich charakterystykę. Natomiast cześć pisemna to szczegółowa analiza danych – znajdziemy tu informacje dotyczące samego gruntu i zalecenia dotyczące rodzaju i budowy fundamentów naszego domu. Taki raport geotechniczny należy przechowywać w aktach budowlanych, ponieważ jest to dokument istotny w trakcie całego procesu budowlanego oraz podczas eksploatacji budynku. Przy planowaniu remontów lub modernizacji budynku raport geotechniczny może również okazać się przydatny.

Koszt badań geotechnicznych

Tematy kosztów, szczególnie w odniesieniu do tak wyspecjalizowanych zagadnień, jak badanie gruntu, nigdy nie są łatwe. Wynika to z prostego faktu: taka oferta jest niemal zawsze indywidualnie wyceniana, w odpowiedzi na zapytanie złożone przez zainteresowanego inwestora. Generalnie na koszt badań geotechnicznych wpływa m.in. lokalizacja, zakres i skomplikowanie prac, liczba i głębokość odwiertów czy specyfika terenu. Największy wpływ na cenę badania ma liczba i głębokość wykonanych odwiertów geotechnicznych. Możemy przyjąć, że koszt metra bieżącego odwiertu waha się od 100 do 160 złotych.

Ponieważ zwykle wykonuje się od trzech do pięciu odwiertów o głębokości 3 metrów, cena badania geologicznego wyniesie od 1000 do 2500 złotych. Nawet jeśli nie planujemy piwnicy, ale mamy wątpliwości, w jaki sposób była wcześniej użytkowana działka, dobrze wykonać przynajmniej jeden odwiert na głębokość pięciu metrów. Na wycenę będzie też wpływać czas, jaki geotechnik będzie musiał poświęcić na wykonanie badania.

Warto skontaktować się z lokalnymi firmami geotechnicznymi, bo ceny będą się różnić w zależności od regionu czy specyfiki terenu.  Czasem niektóre firmy zajmujące się badaniami udostępniają też na swoich stronach internetowych specjalistyczne kalkulatory, dzięki którym możemy mniej więcej oszacować koszt takiego badania.

Cena badania geotechnicznego to – jak widać – naprawdę niewielki ułamek budżetu całej inwestycji, a wyniki mogą uchronić nas przed problemami i dodatkowymi wydatkami na etapie budowy czy późniejszej eksploatacji domu.

Jakie korzyści daje inwestorowi wykonanie badań geotechnicznych?

Badanie geotechniczne warto wykonać na najwcześniejszym etapie. Moim zdaniem – jak powiedziałem – należy to zrobić już na etapie wyboru działki. I choć badania geotechniczne przy budowie domu jednorodzinnego nie zawsze są obowiązkowe i zdarza się, że wystarczy „zwykła” opinia geotechniczna oparta na analizie sąsiednich działek, warto je traktować jako inwestycję w bezpieczeństwo i trwałość budynku. Badania geotechniczne poza tym pozwalają zoptymalizować koszty przedsięwzięcia budowlanego. Dzięki dostosowaniu projektu do rzeczywistych warunków gruntowych minimalizuje się ryzyko konieczności wprowadzania kosztownych zmian i dodatkowych prac na placu budowy.

Znajomość podłoża, na którym ma stanąć budynek, pomaga uniknąć problemów konstrukcyjnych oraz zapewnia solidne fundamenty – dosłownie i w przenośni. Dlatego jeśli planujesz budowę, nie pomijaj tego etapu! To jeden z najlepszych sposobów, by mieć pewność, że Twój dom stanie na pewnym gruncie.

Kto może wykonać badania geotechniczne i ile to trwa?

Opinię geotechniczną może opracować i podpisać tylko osoba uprawniona do pełnienia samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie w specjalności konstrukcyjno-budowlanej. Tacy specjaliści są odpowiednio przeszkoleni do wykonywania kompleksowych analiz. Samo badanie jest stosunkowo krótkie, trwa zazwyczaj kilka godzin (wszystko zależy od głębokości i stopnia trudności wiercenia). Zdecydowanie dłużej trzeba poczekać na dokumentację, bo około dwóch tygodni. Firma realizująca zlecenie powinna przekazać nam trzy egzemplarze dokumentów, a dodatkowo ich wersję elektroniczną. 

Gdzie się lepiej nie budować?

Wybierając działkę pod budowę domu, powinniśmy kierować się nie tylko tym, jak wygląda sąsiedztwo, ale przede wszystkim stanem podłoża, na którym ma stanąć budynek. Pierwszym sygnałem do dokładnego zbadania gruntu jest jego położenie w pobliżu rzek, stawów czy innych zbiorników wodnych, a także terenów podmokłych. Może tam występować woda gruntowa – nawet jeśli nie jest ona widoczna w chwili zakupu działki, to może się ona gromadzić w nadmiernej ilości po opadach atmosferycznych. Czerwona lampka powinna nam się także zapalić, jeśli znaleziona przez nas działka położona jest na zboczu, ponieważ grozi to niebezpiecznym w skutkach osuwaniem się podłoża. Budowa domu na takim terenie jest raczej niemożliwa lub bardzo kosztowna. Skonsultować z geotechnikiem warto również zakup działki na terenie po cegielni bądź w jej pobliżu. Istnieje bowiem prawdopodobieństwo, że obszar ten nie jest wystarczająco utwardzony, a postawienie domu na luźno usypanym gruncie może skutkować jego osiadaniem.

Badania geotechniczne a prawo budowlane

Prawo nie zobowiązuje wprost osób budujących domy jednorodzinne do wykonywania badań gruntowych. Ustawa Prawo budowlane stwierdza jedynie, że projekt budowlany powinien zawierać wyniki badań geologiczno-inżynierskich w zależności od potrzeb – to znaczy wszystko zależy od tego, do jakiej kategorii został zakwalifikowany budynek. Rozporządzenie Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 zalicza proste domy jednorodzinne do pierwszej kategorii geotechnicznej. Dla tej kategorii wymagane jest jedynie jakościowe określenie właściwości gruntów, a nie dokładna ekspertyza geotechniczna.
Czasem wymóg przeprowadzenia badań gruntu może wynikać z zapisów w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W szczególności dotyczy to terenów o trudnych warunkach gruntowych lub budynków podpiwniczonych, gdzie ryzyko problemów strukturalnych jest wyższe. Dlatego należy dokładnie sprawdzić lokalne przepisy i zalecenia przed rozpoczęciem budowy.
Pomijając jednak kwestie prawne, pamiętajmy, że badanie geotechniczne gruntu wykonujemy dla własnego dobra – nie powinniśmy tego traktować w kategoriach niepotrzebnej biurokracji i utrudniania inwestorom życia. Wynikiem niedostosowania projektu domu do właściwości gruntu mogą być bowiem pękające ściany i sufity, a nawet utrata stabilności budynku – naprawa tych rzeczy będzie kosztowała więcej od wykonania profesjonalnej opinii geotechnicznej.